Hipoteki na POLSTR październik 2026: marże w górę, a WIBOR znika z nowych ofert

Kredyt 750 tys. zł na 25 lat przy POLSTR 1M 3,55% (nowy wskaźnik referencyjny zastępujący WIBOR, publikowany przez GPW Benchmark) i marży 2,2% to rata około 4 700 zł miesięcznie, a wersja na stałe 6,20% kosztuje blisko 4 920 zł - różnica około 220 zł co miesiąc. Jesienią 2026 r. banki masowo przestawiają nowe hipoteki z WIBOR na POLSTR, a w cennikach promocyjnych widać wyraźny ruch marż w górę. Dane są aktualne na październik 2026 r.

Co się dzieje z promocjami hipotecznymi w październiku 2026?

W październiku 2026 r. rynek kredytów hipotecznych przechodzi zmianę, jakiej nie było od lat: sześć banków w ciągu pięciu tygodni przestawiło nowe hipoteki z WIBOR na POLSTR. PKO Bank Polski uruchomił ofertę na POLSTR 3 września, Erste 26 września, ING 28 września, a Bank Millennium i Pekao od 1 października 2026 r. mBank wycofuje WIBOR z nowych wniosków 7 października.

Ta migracja nałożyła się na drugi, mniej widoczny trend - podwyżki w cenniku stałej stopy. Średnie oprocentowanie nowych hipotek z okresowo stałą stawką wróciło we wrześniu 2026 r. do 6,20%, czyli do poziomu sprzed roku, choć przez większość 2026 r. było niżej. To efekt zmiany nastawienia rynku terminowego do przyszłych stóp, a nie decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP) - stopa referencyjna NBP tkwi na 3,75% od obniżki z 5 marca 2026 r.

Dla kogoś, kto składa wniosek właśnie teraz, oznacza to jedną niewygodną rzecz: oferty, które porównywał miesiąc temu, już nie obowiązują, a nowe cenniki trudno zestawić ze starymi, bo zmienił się sam wskaźnik, do którego dokładana jest marża banku.

Dlaczego nowy wskaźnik POLSTR oznacza nowe marże?

POLSTR jest niżej niż WIBOR, więc banki, żeby utrzymać podobną dochodowość, dokładają wyższą marżę - i stąd wrażenie "podwyżek". POLSTR 1M wynosił we wrześniu 2026 r. około 3,55%, podczas gdy WIBOR 3M 3,86%, a WIBOR 6M 3,89% (notowania GPW Benchmark z 25-28 września 2026 r.). Różnica to 0,31-0,34 pp (pp - punkt procentowy, czyli jedna setna).

Ta luka bierze się z konstrukcji: POLSTR to stopa składana oparta na transakcjach overnight, bliższa bieżącej stopie NBP, a WIBOR zawiera premię za dłuższy termin. Skutek praktyczny: marża 1,96% doklejona do POLSTR daje inne oprocentowanie niż ta sama marża doklejona do WIBOR. Dlatego porównywanie samej liczby w kolumnie "marża" przestało mieć sens. W mBanku dla segmentu Intensive marże wynoszą 1,96 pp przy LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80% lub niższym oraz 2,41 pp przy LTV powyżej 80%. Średnia marża kredytów zmiennoprocentowych utrzymała się w III kwartale 2026 r. w wąskim przedziale 1,813-1,817 pp, praktycznie bez ruchu - to pokazuje, że "podwyżki" w promocjach to w dużej mierze efekt przejścia na nowy wskaźnik, a nie realnego zaostrzenia polityki cenowej banków.

KNF uznała POLSTR za istotny wskaźnik referencyjny 21 sierpnia 2026 r., a skala jego stosowania przekroczyła 18,5 mld euro już 26 sierpnia 2026 r. (dane KNF). To nie jest eksperyment - od 1 stycznia 2027 r. nowe umowy kredytowe w Polsce mają powstawać wyłącznie na POLSTR. Szczegóły harmonogramu opisaliśmy w analizie projektu ustawy MF.

Ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł na POLSTR i na stałej stopie?

Kredyt 750 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu zmiennym POLSTR 1M 3,55% plus marża 2,2% (łącznie 5,75%) to rata około 4 710 zł miesięcznie. Ten sam kredyt na stałej stopie 6,20% kosztuje około 4 920 zł - czyli o 210 zł więcej co miesiąc, 2 520 zł rocznie. Przeliczyliśmy to standardową ratą annuitetową; własne liczby sprawdzisz w kalkulatorze raty.

Gdyby porównać wariant zmienny na nowym wskaźniku z hipotetycznym kredytem na WIBOR 3M 3,86% i marży 1,96% (łącznie 5,82%), rata wyniosłaby około 4 750 zł. Różnica 40 zł na korzyść POLSTR wygląda zachęcająco, ale to pozór - banki już wkalkulowały niższy wskaźnik w wyższą marżę, więc w realnych cennikach rozjazd jest minimalny. Dla kredytobiorcy z wkładem własnym na poziomie 20% (LTV 80%) kluczowe jest, czy mieści się w progu niższej marży - przekroczenie 80% LTV w mBanku to skok marży z 1,96 do 2,41 pp, czyli dodatkowe około 200 zł raty miesięcznie na kredycie 750 tys. zł.

Przy takiej skali zobowiązania każda dziesiąta część punktu procentowego to realne pieniądze. Zanim podpiszesz, policz, czy stać Cię na wariant stały - sprawdź werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym. Stres-test odporności raty na wzrost stóp zrobisz w symulatorze WIBOR/POLSTR.

POLSTR czy WIBOR - który wskaźnik jest lepszy dla nowego kredytu?

Dla nowego kredytu wybór jest w praktyce pozorny: do końca 2026 r. część banków oferuje jeszcze WIBOR, ale od 1 stycznia 2027 r. zostaje tylko POLSTR, więc i tak wchodzisz na nowy wskaźnik. Pytanie brzmi raczej: zmienna stopa na POLSTR czy okresowo stała?

Tu pojawia się istotna różnica techniczna: POLSTR reaguje na decyzje RPP szybciej i mocniej niż WIBOR, bo jest bliższy bieżącej stopie overnight. Gdy RPP obniża stopy, rata na POLSTR spada prędzej. Gdy podnosi - rośnie prędzej. Pełne zestawienie wariantu stałego i zmiennego z historią WIBOR pokazaliśmy w analizie stałe vs zmienne, a skalę samego POLSTR w tekście o 18,5 mld euro.

Moja ocena: dlaczego nominalna marża przestała cokolwiek znaczyć

Bank, który pokazuje marżę 1,8% na POLSTR, może wyjść drożej niż ten z marżą 2,0% na WIBOR - o końcowej racie decyduje suma wskaźnika i marży, a wskaźniki startują z różnych poziomów (POLSTR 1M 3,55% kontra WIBOR 3M 3,86% we wrześniu 2026 r.).

Porównywanie ofert po samej marży w cenniku jest teraz mylące i moim zdaniem wielu klientów da się na to nabrać. Powiem wprost: w tej układance liczy się tylko łączne oprocentowanie i RRSO, nie efektowna liczba przy słowie "marża".

Tło polityki pieniężnej jest tu stabilne i to akurat dobra wiadomość dla planujących kredyt. Zgadzam się z diagnozą, że obniżek szybko nie będzie.

"Nie zanosi się prędko na jakieś zmiany w wysokości stóp procentowych." - Adam Glapiński, prezes NBP, po posiedzeniu RPP (money.pl, wrzesień 2026 r.)

Podobnie czytają sytuację analitycy bankowi. Według Piotra Bielskiego, ekonomisty Erste (rp.pl, 2026 r.), stopy NBP mają się ustabilizować do końca 2027 r., a ekonomiści ING oczekują braku zmian w najbliższych miesiącach. To budzi mój umiarkowany sceptycyzm co do gorączki wokół "podwyżek w promocjach" - skoro stopa referencyjna stoi, a średnia marża zmiennych kredytów nie drgnęła (1,813-1,817 pp w III kw. 2026 r.), to realna zmiana dla kredytobiorcy jest mniejsza, niż sugerują nagłówki o nowych cennikach.

Sens całej operacji dobrze oddaje GPW Benchmark.

"WIBOR będzie opracowywany do końca tzw. okresu uporządkowanej likwidacji, czyli do końca 2036 roku." - Aleksandra Bluj, prezes GPW Benchmark (bank.pl, 2026 r.)

Więcej analiz z tej kategorii znajdziesz w hubie kredytowym finwire.pl, a sam przebieg wejścia POLSTR do ING opisaliśmy w osobnym tekście.

Co dalej z ratami nowych kredytów?

Jeśli posiedzenie RPP 6-7 października 2026 r. zakończy się zgodnie z konsensusem rynkowym, czyli bez zmian stóp, to nowy kredyt na POLSTR wystartuje z poziomu około 3,55% wskaźnika plus marża banku. Jeśli natomiast RPP zdecyduje się na obniżkę w 2027 r., rata na POLSTR zareaguje szybciej niż zrobiłaby to na WIBOR.

To jest konkretna przewaga zmiennej stopy, o której warto myśleć, planując kredyt na 25 lat.

Moja rada praktyczna: nie decyduj się na stałą stopę 6,20% tylko dlatego, że cennik na POLSTR wygląda "nieznajomo". Policz obie raty na własnych liczbach, sprawdź, po ilu latach ewentualne refinansowanie się zwróci w Decyzjomacie Refinansowania, i porównaj realne oferty w rankingu kredytów hipotecznych. Rynek wskaźników właśnie się przebudowuje - ten, kto rozumie różnicę między POLSTR a WIBOR, wynegocjuje lepiej niż ten, kto patrzy tylko na jedną liczbę w tabeli.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Stopy procentowe NBP - decyzja RPP i następne posiedzenie
• Ranking kredytów hipotecznych
• Prognoza stóp procentowych NBP
• Kiedy spadnie WIBOR? Prognoza 2026-2027
• Decyzjomat Refinansowanie