Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem październik 2026: WIBOR 3,85% daje ratę niższą niż stała stopa

Kredyt hipoteczny 750 tys. zł na 25 lat ze zmiennym oprocentowaniem kosztuje w październiku 2026 r. około 4 680 zł miesięcznie - przy WIBOR 3M na poziomie 3,85% (GPW Benchmark, notowanie z 7 października 2026 r.) i marży banku 1,81%. To mniej więcej 245 zł taniej niż identyczny kredyt z okresowo stałą stopą 6,2%, bo rynek stóp procentowych przestał wyceniać podwyżki, a marże zjechały do najniższych poziomów od lat. Stan na październik 2026 r.

Ile wynosi rata kredytu ze zmiennym oprocentowaniem w październiku 2026?

Rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat ze zmienną stopą wynosi ok. 4 680 zł przy oprocentowaniu 5,66% - to WIBOR 3M 3,85% (wg GPW Benchmark z 7 października 2026 r.) plus marża 1,81%. WIBOR 3M (trzymiesięczny wskaźnik referencyjny, po którym banki wyceniają koszt pieniądza na rynku międzybankowym) aktualizuje się raz na kwartał, więc bank przelicza Twoją ratę co trzy miesiące według nowego odczytu.

Marża (stała część oprocentowania ustalana przez bank na cały okres kredytu) w segmencie kredytów zmiennoprocentowych utrzymała się w III kwartale 2026 r. w wąskim przedziale 1,813-1,817 pp (dane rynkowe za lipiec-wrzesień 2026 r.). Dla porównania: przy kredycie 400 tys. zł na 25 lat i tym samym oprocentowaniu rata to ok. 2 495 zł. WIBOR 3M jest ruchomy - 15 października 2026 r. notowano go już na 3,88%, co przy kredycie 750 tys. zł przekłada się na kilkanaście złotych różnicy w racie.

Nowe hipoteki stopniowo przestawiają się jednak z WIBOR na POLSTR (Polish Short Term Rate - wskaźnik liczony na podstawie rzeczywistych transakcji overnight, nie deklaracji banków). Jak opisaliśmy w analizie wejścia POLSTR do oferty banków, PKO BP ruszył z nim 3 września 2026 r., a ING Bank Śląski 28 września 2026 r. Własną ratę - niezależnie od wskaźnika - policzysz w kalkulatorze raty kredytu.

Dlaczego zmienna stopa jest teraz tańsza niż stała?

Zmienna stopa 5,66% jest o ok. 0,54 pp niższa od średniej okresowo stałej stawki 6,2% (dane rynkowe za wrzesień 2026 r.), bo w ofertę ze stałą stopą bank wlicza premię za ryzyko utrzymania ceny przez 5 lat. Gdy rynek nie spodziewa się podwyżek stóp, ta premia zamienia się w czysty koszt dla kredytobiorcy.

Mechanizm jest prosty: stałą stopę bank musi zabezpieczyć kontraktami na 5 lat w przód i dolicza bufor na wypadek, gdyby stopy poszły w górę. Zmienne oprocentowanie składa się tylko z bieżącego WIBOR i marży - nie ma w nim żadnego bufora na przyszłość. Przy stopie referencyjnej NBP (Narodowy Bank Polski) na poziomie 3,75% i braku sygnałów cięć, krzywa stałych stóp stoi wyżej niż bieżący WIBOR. To odwrotna sytuacja niż w 2021 r., gdy stałe stopy były tańsze, bo rynek wyceniał nadchodzące podwyżki.

Gdyby inflacja wymusiła podwyżki, kierunek się odwróci. Powiem wprost: przewaga zmiennej stopy nie jest prezentem od banków, tylko zakładem o to, że stopy nie wzrosną. Dopóki ten zakład się sprawdza, płacisz mniej. Zanim zdecydujesz, sprawdź jak Twoja rata zachowa się w stress teście WIBOR, a przy już spłacanym kredycie rozważ refinansowanie z marżą od 1,65%.

Co decyzja RPP z października 2026 oznacza dla Twojej raty?

RPP (Rada Polityki Pieniężnej) utrzymała na październikowym posiedzeniu 2026 r. stopę referencyjną 3,75% (wg komunikatu RPP), więc Twoja rata zmienna 4 680 zł przy kredycie 750 tys. zł nie zmieni się aż do kolejnego przeliczenia WIBOR. Dla planujących podpisanie umowy to sygnał stabilizacji kosztu kredytu, ale żadnej ulgi w stress teście zdolności.

Pozostałe stopy też stoją w miejscu: lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%, redyskonto weksli 3,80% (komunikat RPP, październik 2026 r.). Według Adama Glapińskiego, prezesa NBP (konferencja prasowa po posiedzeniu RPP, październik 2026 r.), za utrzymaniem stóp stoi przede wszystkim wzrost inflacji związany z cenami surowców energetycznych, a podwyżka w listopadzie jest mało prawdopodobna, choć nie można jej całkowicie wykluczyć.

Dla Ciebie, jeśli planujesz kredyt 750 tys. zł z wkładem własnym 200 tys. zł, kluczowe jest to, że bank liczy zdolność z buforem na wzrost stóp. Przy DSTI (stosunek sumy rat do dochodu, bank zwykle limituje go do 40-50%) rata 4 680 zł wymaga dochodu netto rzędu 11-12 tys. zł, żeby zmieścić się z zapasem. Policz swoją zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej, a werdykt "zmienna czy stała" sprawdź w Decyzjomacie Hipotecznym.

Czy WIBOR znów wzrośnie? Moja ocena

WIBOR 3M utrzyma się najpewniej blisko 3,85-3,90% do końca 2026 r., o ile RPP nie podniesie stóp - a tego, sądząc po wypowiedziach członków Rady, raczej nie zrobi. Przy inflacji 4,1% r/r we wrześniu 2026 r. (finalny odczyt GUS) scenariusz podwyżki nie jest jednak zerowy.

Inflacja skoczyła z 3,4% w sierpniu do 4,1% we wrześniu 2026 r., głównie przez paliwa (+36,1% r/r) i transport (+17,9% r/r) - to wynik powyżej górnej granicy celu NBP, który wynosi 2,5% z odchyleniem 1 pp. Według Ludwika Koteckiego, członka RPP (wypowiedź dla PAP, październik 2026 r.), jeśli listopadowa projekcja NBP pokaże powrót inflacji w okolice 2,5%, powinno to przekonać Radę do utrzymania stóp, nawet przy przejściowo ujemnej realnej stopie procentowej. Bardziej stanowczy był Przemysław Litwiniuk, członek RPP (TVN24, październik 2026 r.), który ocenił, że istnieje duże prawdopodobieństwo utrzymania stóp bez zmian do końca roku. Zespół Analityczny mBanku również zakłada stopę referencyjną na poziomie 3,75% przy średniorocznej inflacji 2026 ok. 3,8%.

Liczbą, którą warto sobie zapamiętać, jest skutek wzrostu WIBOR o 0,5 pp - rata Twojego kredytu 750 tys. zł podskoczyłaby wtedy o ok. 225 zł, do blisko 4 905 zł. Moim zdaniem ryzyko jest teraz asymetryczne: szansa na obniżki w najbliższych miesiącach praktycznie wyparowała, a jedyny realny ruch, jaki widzę, to ewentualna podwyżka na przełomie 2026 i 2027 r., gdyby paliwa dalej ciągnęły wskaźnik w górę. Ten sam mechanizm opisaliśmy szerzej w analizie, dlaczego rynek przestał wyceniać podwyżki oraz w tekście o końcu obniżek i decyzji RPP.

Zmienna czy stała - co wybrać przy kredycie 750 tys. zł?

Przy kredycie 750 tys. zł na 25 lat zmienna stopa daje dziś ratę ok. 4 680 zł, a stała ok. 4 925 zł - różnica 245 zł miesięcznie, czyli ok. 2 940 zł rocznie na korzyść zmiennej. To realna oszczędność tak długo, jak WIBOR nie rośnie; stała stopa z kolei kupuje Ci pewność, że przez 5 lat rata nie drgnie.

Kredytobiorcy, którym kończy się właśnie pięcioletni okres stałej stopy z lat 2021-2022, stają przed tą samą decyzją od drugiej strony - rozpisaliśmy ją w tekście o opcjach po wygaśnięciu stałego oprocentowania. Aktualne stawki i marże zestawisz w rankingu kredytów hipotecznych, a jeśli dopiero wybierasz między kupnem a najmem, zanim w ogóle weźmiesz kredyt, pomoże Decyzjomat Kupno-Wynajem.

Jeśli listopadowa projekcja NBP pokaże inflację wracającą do celu, zmienna stopa pozostanie najtańszą opcją na rynku przez większość 2027 r. Jeśli paliwa dalej będą windować wskaźnik, pierwsza podwyżka od lat zetrze dzisiejszą przewagę w jeden kwartał - i to jest jedyny scenariusz, w którym dziś wybrałbym droższą, ale przewidywalną stałą stopę. Więcej analiz finwire.pl o hipotekach znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

FAQ

Ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł ze zmiennym oprocentowaniem w październiku 2026?

4 680 zł miesięcznie wynosi rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,66% (WIBOR 3M 3,85% wg GPW Benchmark z 7 października 2026 r. plus marża 1,81%). Przy kredycie 400 tys. zł na tych samych warunkach rata to ok. 2 495 zł. WIBOR 3M aktualizuje się co kwartał, więc kwota raty zmienia się co trzy miesiące.

Czy zmienne oprocentowanie jest teraz tańsze od stałego?

5,66% zmiennej stopy kontra 6,2% stałej (dane rynkowe za wrzesień 2026 r.) - zmienne oprocentowanie jest obecnie o ok. 0,54 pp tańsze. Przy kredycie 750 tys. zł to różnica ok. 245 zł na racie miesięcznie, czyli blisko 2 940 zł rocznie. Przewaga utrzyma się dopóki RPP nie podniesie stóp.

Co się stanie z ratą, jeśli WIBOR wzrośnie o 0,5 pp?

225 zł - o tyle wzrosłaby rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat, gdyby WIBOR 3M podskoczył o 0,5 pp, z ok. 4 680 zł do blisko 4 905 zł. To scenariusz wchodzący w grę tylko przy podwyżce stóp przez RPP, której prezes NBP Adam Glapiński na październik i listopad 2026 r. nie zapowiada, choć jej nie wyklucza.

Jak często zmienia się rata przy WIBOR 3M?

Co 3 miesiące bank przelicza ratę kredytu opartego na WIBOR 3M według najnowszego odczytu wskaźnika. WIBOR 3M to trzymiesięczna stawka referencyjna publikowana przez GPW Benchmark. Między przeliczeniami rata jest stała, nawet jeśli notowania wskaźnika zmieniają się z dnia na dzień.

Czy RPP podniesie stopy procentowe do końca 2026 roku?

3,75% - na tym poziomie RPP utrzymała stopę referencyjną w październiku 2026 r. i według członków Rady (Przemysław Litwiniuk, TVN24; Ludwik Kotecki, PAP) najbardziej prawdopodobne jest utrzymanie stóp do końca roku. Podwyżka wchodzi w grę dopiero, gdyby inflacja trwale utrzymała się powyżej 4%, co mogłoby skłonić Radę do ruchu na przełomie 2026 i 2027 r.

Co to jest marża banku i ile wynosi w 2026 roku?

Marża to stała część oprocentowania, którą bank dolicza do WIBOR i która nie zmienia się przez cały okres kredytu. W segmencie kredytów zmiennoprocentowych wynosiła w III kwartale 2026 r. 1,813-1,817 pp (dane rynkowe za lipiec-wrzesień). Marżę negocjujesz przed podpisaniem umowy - to jedyny składnik oprocentowania, na który masz realny wpływ.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Stopy procentowe NBP - decyzja RPP i następne posiedzenie
• Ranking kredytów hipotecznych
• Prognoza stóp procentowych NBP
• Prognoza WIBOR 2027: banki, rynek FRA i rata
• Decyzjomat Refinansowanie