Wycena mieszkania online: ile jest warte Twoje mieszkanie?
12 160 zł-13 650 zł za m² to typowa cena mieszkań podobnych do Twojego (Gdańsk). Przedział wynika z 33 transakcji zapisanych w aktach notarialnych w promieniu 1 km (III kw. 2025 - II kw. 2026). To szacunek na podstawie cen transakcyjnych, nie operat rzeczoznawcy.
Za ile sprzedano podobne mieszkania w okolicy?
33 transakcje z aktów notarialnych w promieniu 1 km (III kw. 2025 - II kw. 2026) wyznaczają przedział powyżej. Wyróżnione są trzy najbardziej zbliżone do Twojego mieszkania metrażem, liczbą pokoi i piętrem.
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), akty do 5 lutego 2026. Ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych.
Jakie LTV ma Twój kredyt przy dzisiejszej wartości mieszkania?
LTV to stosunek salda kredytu do wartości nieruchomości. Rekomendacja S KNF ogranicza LTV nowego kredytu hipotecznego do 80%, a do 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu, więc przy refinansowaniu bank przejmujący kredyt liczy je od aktualnej wartości mieszkania. Wpisz saldo w kroku 3, aby zobaczyć swoje LTV.
Skąd pochodzi ten przedział?
33 transakcje mieszkaniami 37,2-55,8 m² z rynku wtórnego w promieniu 1 km, akty z okresu III kw. 2025 - II kw. 2026, bez cen odstających. Wyszukiwanie zaczyna się od promienia 500 m i 4 kwartałów; kryteria są poszerzane dopiero, gdy porównywalnych transakcji jest mniej niż 15.
- 500 m · 4 kwartały 7 transakcjimniej niż 15 transakcji - szukam szerzej
- 1 km · 4 kwartały 33 transakcjena tej podstawie liczony jest szacunek
- 1 km · 8 kwartałów 81 transakcjinie było potrzebne
- 2 km · 8 kwartałów 545 transakcjinie było potrzebne
Jak przygotowano dane
- Ceny przeliczone trendem cen w powiecie na poziom I kw. 2026 (największa korekta pojedynczej transakcji: 0,5%).
- W promieniu 500 m było za mało transakcji, więc szacunek obejmuje okolicę w promieniu 1 km.
- Najnowsze kwartały jeszcze się uzupełniają: starostwa wpisują akty notarialne do rejestru z opóźnieniem.
Czego ten szacunek nie wie
- Stanu technicznego, standardu wykończenia, widoku ani hałasu - rejestr ich nie zawiera.
- Czy w cenie było miejsce postojowe albo komórka, jeśli akt obejmował je razem z lokalem.
- Cen ofertowych - to ceny z aktów notarialnych, czyli po negocjacjach.
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK, geoportal.gov.pl) - ceny z aktów notarialnych. Szacunek wartości na podstawie transakcji z okolicy, nie wycena rzeczoznawcy majątkowego.
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Łodzi?
14 588 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie (IV kw. 2025, 1452 transakcji, Rejestr Cen Nieruchomości), a 7893 zł w Łodzi (IV kw. 2025). Mediana miasta to punkt odniesienia - wycena konkretnego mieszkania zależy od okolicy, dlatego szacunek powyżej opiera się na transakcjach z najbliższej okolicy adresu.
Mediany z rynku wtórnego, wszystkie metraże. Uwzględnione są tylko pełne kwartały z co najmniej 30 transakcjami.
Czym ten szacunek różni się od wyceny rzeczoznawcy?
Operat szacunkowy to pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i tylko on jest dokumentem dla banku, sądu czy urzędu skarbowego. Szacunek na tej stronie pokazuje, za ile sprzedawano podobne mieszkania w okolicy - to punkt odniesienia do negocjacji, rozmowy z bankiem i sprawdzenia LTV.
Dane z aktów notarialnych
Rejestr Cen Nieruchomości zbiera ceny z aktów notarialnych, więc to ceny po negocjacjach, a nie z ogłoszeń. Szacunek uwzględnia tylko lokale mieszkalne sprzedane w całości na wolnym rynku.
Porównywalne mieszkania
Ten sam rynek, metraż ±20%, liczba pokoi w pierwszym kroku. Promień 500 m, 1 km albo 2 km i 4 albo 8 pełnych kwartałów - każde poszerzenie jest opisane przy wyniku.
Trend do dziś
Ceny starszych transakcji są aktualizowane według trendu cen w powiecie, z korektą nie większą niż ±15% na transakcję. Gdy w powiecie jest za mało sprzedaży, ceny zostają bez korekty, a informacja o tym pojawia się przy wyniku.
Prywatność
W bazie nie ma adresów lokali - transakcje są przypisane tylko do najbliższej okolicy budynku. Wynik powstaje z co najmniej 5 transakcji, a Twój adres nie trafia do linku ani do bazy.
Najczęstsze pytania
- Jak działa wycena mieszkania online na finwire.pl?
- 5 porównywalnych transakcji to minimum potrzebne do szacunku, a 15 wystarcza, by nie poszerzać obszaru ani okresu. Szacunek opiera się na cenach z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości dla mieszkań o metrażu ±20% w promieniu 500 m od adresu z ostatnich 4 pełnych kwartałów; gdy transakcji jest za mało, obszar rośnie do 1 i 2 km, a okres do 8 kwartałów. Dla ostatniego zapytania na tej stronie było to 33 transakcje w promieniu 1 km. Wynik to przedział typowych cen za m² (środkowa połowa transakcji) pomnożony przez metraż.
- Czy wycena mieszkania online zastąpi operat szacunkowy?
- Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) i tylko on jest dokumentem dla banku, sądu czy urzędu. Ten szacunek to punkt odniesienia z cen transakcyjnych: nie zna stanu technicznego, standardu wykończenia ani widoku z okna.
- Skąd pochodzą ceny transakcyjne mieszkań?
- Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu na podstawie aktów notarialnych; od 13 lutego 2026 r. dane są dostępne bezpłatnie przez krajową usługę GUGiK (Dz.U. 2025 poz. 1542). Szacunek uwzględnia tylko lokale mieszkalne sprzedane w całości na wolnym rynku, z datą aktu od 2010 r., bez cen odstających. Rejestr obejmuje akty do 25 września 2026; część powiatów przekazuje akty z opóźnieniem.
- Dlaczego dla mojego adresu nie ma wyniku?
- 5 transakcji w promieniu 2 km z ostatnich 8 kwartałów to minimum. Przy mniejszej liczbie transakcji szacunek nie jest publikowany, bo byłby przypadkowy. Część powiatów wprowadza akty do rejestru z opóźnieniem albo nie udostępniła jeszcze danych w usłudze krajowej - wtedy wynik pojawi się po uzupełnieniu rejestru.
- Co to jest LTV i dlaczego ma znaczenie przy refinansowaniu?
- 80% to maksymalne LTV nowego kredytu hipotecznego według Rekomendacji S KNF, a 90%, gdy część ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona. LTV (loan to value) to stosunek salda kredytu do wartości nieruchomości. Bank, który przejmuje kredyt przy refinansowaniu, liczy LTV od aktualnej wyceny, więc wzrost cen mieszkań od dnia zakupu obniża LTV.
- Czy piętro, pokoje i rynek wpływają na wynik?
- 3 kryteria zawężają porównanie: rynek (pierwotny i wtórny osobno), liczba pokoi (w pierwszym kroku, w promieniu 500 m) i metraż. Piętro nie zawęża porównania, bo rejestr podaje je tylko dla części transakcji - gdy w próbie jest co najmniej 10 sprzedaży z podobnego piętra, ich mediana jest podana osobno.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.