13 miastLuka cenowa, I kw. 2026
9,8%
o tyle typowo cena z aktu była niższa od ceny z cennika
Indeks luki cenowej finwire: cennik dewelopera a cena z aktu
Kwartalny indeks finwire porównuje medianę ceny z cenników deweloperów na koniec kwartału z medianą ceny z aktów notarialnych rynku pierwotnego z tego samego kwartału, w miastach i dzielnicach.
zł/m²Mediany miast
- Cennik
- 12 451
- Akt notarialny
- 10 994
Luka +3,5 pkt proc. wobec IV kw. 2025
O ile cena z aktu notarialnego jest niższa od ceny z cennika?
9,8% wynosi Indeks luki cenowej finwire w I kwartale 2026: o tyle typowo mediana ceny za m² z aktów notarialnych na rynku pierwotnym była niższa od mediany ceny z cenników deweloperów na 31 marca 2026. To mediana luk 13 miast; typowy cennik to 12 451 zł/m², typowa cena z aktu 10 994 zł/m². Kwartał wcześniej (IV kw. 2025) luka wynosiła 6,3%, czyli zmiana o +3,5 pkt proc.
Cenniki na koniec III kw. 2026 są już zapisane. Luka za ten kwartał pojawi się automatycznie, gdy indeks cen transakcyjnych wyda ten kwartał (po uzupełnieniu aktów w rejestrze).
W których miastach luka jest największa?
Największa luka w I kwartale 2026 była w Gdańsku (16,7%), najmniejsza w Rzeszowie (1,5%). Kafle ułożone są jak miasta na mapie Polski, kolor pokazuje wielkość luki, a linia w kaflu jej zmianę w kolejnych kwartałach. Miasto bez wartości nie przeszło progów publikacji.
mała lukaduża lukaponiżej progów publikacji
| Miasto | Luka | Cennik zł/m² | Akt zł/m² | Oferty | Inwestycje | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 16,7% | 15 590 | 12 983 | 2657 | 72 | 1412 | |
| 16,6% | 12 200 | 10 172 | 829 | 23 | 247 | |
| 15,2% | 9500 | 8057 | 120 | 4 | 74 | |
| 14,8% | 12 900 | 10 994 | 3400 | 41 | 358 | |
| 14,8% | 11 555 | 9849 | 3072 | 69 | 1287 | |
| 10,6% | 12 451 | 11 131 | 1214 | 29 | 445 | |
| 9,8% | 14 174 | 12 780 | 3050 | 101 | 1581 | |
| 7,6% | 12 633 | 11 672 | 2280 | 54 | 1018 | |
| 6,3% | 9900 | 9279 | 256 | 13 | 131 | |
| 3,5% | 11 094 | 10 705 | 575 | 21 | 297 | |
| 3,0% | 17 220 | 16 699 | 4811 | 176 | 3567 | |
| 2,8% | 15 600 | 15 170 | 4578 | 115 | 1856 | |
| 1,5% | 9339 | 9203 | 293 | 20 | 553 | |
| poniżej progu | 13 600 | - | 496 | 12 | - | |
| poniżej progu | 12 789 | - | 520 | 20 | - | |
| poniżej progu | 11 300 | - | 801 | 31 | - | |
| poniżej progu | 11 300 | - | 182 | 4 | - |
Pobierz dane
Indeks luki cenowej finwire, I kw. 2026
Licencja i cytowanie
Dane do pobrania udostępniamy na licencji CC BY 4.0. Przy wykorzystaniu podaj źródło danych i finwire.pl jako autora opracowania, np.:
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) i cenniki deweloperów (dane.gov.pl), opracowanie finwire.pl (https://finwire.pl/indeksy/luka-cenowa)
CSV ma separator średnik i przecinek dziesiętny (Excel w polskiej wersji), XLSX zawiera liczby gotowe do obliczeń i arkusz z opisem źródła. Dostęp programistyczny: API i serwer MCP finwire.pl.
Jak zmieniała się luka cenowa?
2 kwartały liczy seria od IV kw. 2025. Linia ciemna to wartość krajowa (mediana miast), kolorowa to wybrane miasto. Kwartały odtworzone z historii cenników mają pusty znacznik.
Jak duża była luka między ceną ofertową a transakcyjną od 2006 roku według NBP?
Według Bazy cen nieruchomości mieszkaniowych NBP w II kw. 2026 cena transakcyjna mieszkania z rynku pierwotnego (średnia 10 miast NBP) była o 8,2% niższa od ceny ofertowej, a na rynku wtórnym o 6,7%. Od III kw. 2006 luka na rynku pierwotnym wahała się od 1,0% (III kw. 2019) do 15,7% (I kw. 2007).
Rynek pierwotny, 10 miastRynek wtórny, 10 miastGdańsk, rynek pierwotny
| Miasto | Indeks finwire | NBP, rynek pierwotny | NBP, rynek wtórny |
|---|---|---|---|
| Białystok | - | 9,0% | 9,5% |
| Bydgoszcz | 16,6% | 7,7% | 9,7% |
| Gdańsk | 16,7% | 15,3% | 14,3% |
| Gdynia* | - | 9,9% | 15,9% |
| Katowice | 14,8% | 6,8% | 9,9% |
| Kielce | 3,5% | 2,3% | 5,9% |
| Kraków | 2,8% | 5,6% | 12,1% |
| Lublin | - | 8,8% | 1,5% |
| Łódź | 14,8% | 16,0% | 10,7% |
| Olsztyn | 6,3% | -2,2% | 10,2% |
| Opole | - | 3,3% | 11,2% |
| Poznań | 7,6% | 8,2% | 12,9% |
| Rzeszów | 1,5% | 7,9% | 1,8% |
| Szczecin | 10,6% | 16,7% | 4,6% |
| Warszawa | 3,0% | 9,2% | 12,3% |
| Wrocław | 9,8% | 8,1% | 6,9% |
| Zielona Góra | 15,2% | 2,0% | 6,0% |
Seria NBP to osobny pomiar, nie wersja indeksu finwire: NBP podaje średnie ceny z ankiet pośredników i deweloperów, a indeks finwire porównuje mediany cenników deweloperów z medianami aktów notarialnych. Luka w obu liczona jest tak samo: (cena ofertowa - cena transakcyjna) / cena ofertowa. * Gdynia: NBP zmienił metodę ceny z rynku pierwotnego (średnia ważona liczbą ludności dzielnic). Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN.
Pobierz dane
Luka między ceną ofertową a transakcyjną według NBP BaRN (%)
Licencja i cytowanie
Opracowanie finwire.pl udostępniamy na licencji CC BY 4.0. Dane pierwotne publikuje NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN - ich ponowne wykorzystanie określają warunki źródła. Podaj źródło danych i finwire.pl jako autora opracowania, np.:
Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, opracowanie finwire.pl (https://finwire.pl/indeksy/luka-cenowa)
CSV ma separator średnik i przecinek dziesiętny (Excel w polskiej wersji), XLSX zawiera liczby gotowe do obliczeń i arkusz z opisem źródła. Dostęp programistyczny: API i serwer MCP finwire.pl.
Jak wygląda luka w dzielnicach Warszawy, Krakowa i Łodzi?
12 dzielnic przeszło w I kwartale 2026 progi publikacji: co najmniej 30 ofert z 3 inwestycji i 30 aktów z rynku pierwotnego. Dzielnice liczymy tylko w miastach, w których co najmniej 80% ofert ma ustalone położenie w granicach dzielnicy.
| Dzielnica | Luka | Cennik zł/m² | Akt zł/m² | Oferty | Inwestycje | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wola | 27,3% | 35 200 | 25 600 | 572 | 8 | 346 |
| Mokotów | 13,0% | 21 493 | 18 690 | 722 | 19 | 611 |
| Bemowo | 6,7% | 18 700 | 17 450 | 105 | 4 | 459 |
| Włochy | 6,0% | 17 058 | 16 030 | 298 | 12 | 598 |
| Wesoła | 0,8% | 13 744 | 13 632 | 59 | 3 | 65 |
| Wilanów | -1,0% | 18 950 | 19 141 | 44 | 5 | 204 |
| Białołęka | poniżej progu | 13 500 | - | 819 | 25 | - |
| Bielany | poniżej progu | 25 189 | - | 75 | 7 | - |
| Ochota | poniżej progu | - | - | 0 | 0 | - |
| Praga-Południe | poniżej progu | 18 447 | - | 243 | 12 | - |
| Praga-Północ | poniżej progu | 19 465 | - | 251 | 7 | - |
| Rembertów | poniżej progu | 9031 | 13 246 | 4 | 1 | 180 |
| Śródmieście | poniżej progu | 34 000 | - | 135 | 5 | - |
| Targówek | poniżej progu | 16 025 | - | 124 | 8 | - |
| Ursus | poniżej progu | 16 053 | - | 57 | 4 | - |
| Ursynów | poniżej progu | 19 858 | - | 143 | 9 | - |
| Wawer | poniżej progu | 13 164 | - | 218 | 18 | - |
| Żoliborz | poniżej progu | - | - | 0 | 0 | - |
Skąd są dane i jak liczymy lukę?
- Cena ofertowa: mediana ceny za m² mieszkań z jawnych cenników deweloperów (ustawa z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758, dane.gov.pl) w stanie na ostatni dzień kwartału, bez lokali sprzedanych. Cennik nie uwzględnia rabatów negocjowanych przy zakupie.
- Cena z aktu: mediana ceny za m² z aktów notarialnych rynku pierwotnego w Rejestrze Cen Nieruchomości z tego samego kwartału, z tą samą regułą co Indeks cen transakcyjnych finwire (pełny kwartał, co najmniej 30 aktów, pokrycie rejestru).
- Luka = (cena ofertowa - cena z aktu) / cena ofertowa. Miasto wchodzi do indeksu, gdy ma co najmniej 50 ofert z 3 inwestycji i medianę aktów rynku pierwotnego w indeksie cen transakcyjnych; wartość krajowa to mediana luk miast.
- Rejestr Cen Nieruchomości rozróżnia rynek pierwotny i wtórny, więc porównujemy ten sam rynek. Obie mediany opisują jednak inny zestaw mieszkań (inny miks metrażu i lokalizacji), a cena w akcie przeniesienia własności może wynikać z umowy zawartej wcześniej, często przed oddaniem budynku. Luka nie jest więc miarą rabatu.
- Cenniki zapisujemy raz po zakończeniu kwartału i nie zmieniamy ich później; wartość z aktów może się jeszcze zmienić, bo powiaty wpisują akty z opóźnieniem. Kwartały sprzed uruchomienia serii odtworzyliśmy z historii zmian cen w cennikach i oznaczamy w danych.
Źródła pierwotne: Rejestr Cen Nieruchomości (geoportal.gov.pl), Ceny ofertowe deweloperów (dane.gov.pl). Indeks ma charakter informacyjny i analityczny, nie jest rekomendacją zakupu ani prognozą cen.
Jak zacytować indeks?
Liczby, tabele i dane CSV można wykorzystać bezpłatnie z podaniem źródła finwire.pl i linkiem do tej strony. Identyfikator serii: finwire_price_gap_index, licencja CC BY 4.0.
Według Indeksu luki cenowej finwire cena z aktów notarialnych na rynku pierwotnym była w I kwartale 2026 typowo o 9,8% niższa od ceny z cenników deweloperów (mediana 13 miast, Rejestr Cen Nieruchomości i cenniki z dane.gov.pl).
Źródło: finwire.pl, Indeks luki cenowej finwire (finwire_price_gap_index), I kw. 2026, licencja CC BY 4.0, https://finwire.pl/indeksy/luka-cenowa
Gdzie sprawdzić cenę konkretnego mieszkania?
Indeks cen transakcyjnych finwire Ceny z aktów notarialnych w miastach, r/r i k/kMieszkania od dewelopera Oferty z jawnych cenników z historią zmian cenRanking deweloperów Obniżki, podwyżki i ceny w cennikach deweloperówSprawdź cenę mieszkania Cena z ogłoszenia wobec cen z aktów w okolicyWycena mieszkania Szacunek wartości z transakcji w okolicy adresuDecyzjomat Hipoteczny Czy bank da kredyt przy takiej cenie: DSTI, LTV, stress test
Najczęstsze pytania o lukę cenową
- Czym jest luka cenowa na rynku mieszkań?
- To różnica między ceną z cenników deweloperów a ceną z aktów notarialnych na rynku pierwotnym, liczona jako odsetek ceny ofertowej. W I kwartale 2026 wyniosła 9,8% (mediana 13 miast).
- Czy luka oznacza rabat od dewelopera?
- Nie wprost. Cena w akcie może pochodzić z umowy zawartej wcześniej, a mediana z cenników i mediana z aktów opisują inne mieszkania. Luka pokazuje, jak daleko cenniki odbiegają od cen faktycznie wpisanych do aktów w tym samym kwartale.
- Gdzie luka między cennikiem a aktem jest największa?
- W I kwartale 2026 w Gdańsku: 16,7% (cennik 15 590 zł/m², akt 12 983 zł/m²). Pełny ranking i dzielnice są na tej stronie.
- Czym różni się indeks finwire od luki według NBP?
- Narodowy Bank Polski w Bazie cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) podaje średnie ceny ofertowe i transakcyjne z ankiet pośredników i deweloperów od 2006 roku. Indeks finwire porównuje mediany cenników deweloperów z medianami aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. Wzór luki jest ten sam, ale dane i próby są inne, dlatego to dwie osobne serie.
- Za jaki okres jest indeks?
- Za kwartał: cenniki zapisujemy po zakończeniu kwartału, a luka pojawia się, gdy indeks cen transakcyjnych wyda ten kwartał. Wartość z aktów może się jeszcze zmienić, gdy powiaty dopiszą spóźnione akty.
- Jak zacytować Indeks luki cenowej finwire?
- Podając źródło finwire.pl, nazwę Indeks luki cenowej finwire, identyfikator finwire_price_gap_index, kwartał i link do strony indeksu. Licencja CC BY 4.0.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.
