W skrócie
- Trzy umowy reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1177): rezerwacyjna, deweloperska i umowa przenosząca własność - a obok nich bywa przedwstępna.
- Opłata rezerwacyjna max 1% ceny z prospektu informacyjnego - jest nieobowiązkowa i w razie winy dewelopera wraca w podwójnej wysokości.
- Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 35 ustawy).
- 30 dni masz na odstąpienie od umowy deweloperskiej, jeśli brakuje w niej elementów wymaganych przez art. 35 (art. 43).
- Umowa przedwstępna pojawia się głównie przy gotowym mieszkaniu z pozwoleniem na użytkowanie - poza zakresem ustawy deweloperskiej.
Deweloper kładzie przed Tobą dokument i mówi: podpisujemy. Ale co podpisujesz - umowę rezerwacyjną, deweloperską czy przedwstępną? To nie są synonimy. Każda z nich ma inną formę, inne skutki prawne i zupełnie inne ryzyko dla Twoich pieniędzy. Stan prawny na październik 2026 opiera się na ustawie z 20 maja 2021 r., która obowiązuje od 1 lipca 2022 r. i zastąpiła starą ustawę deweloperską. Ten odcinek to krok z serii poradnik kupno mieszkania krok po kroku - zakładam, że masz już za sobą sprawdzenie dewelopera w KRS, prospekcie i DFG.
Trzy umowy na rynku pierwotnym - którą podpisujesz i kiedy?
Trzy typy umów reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1177): rezerwacyjna, deweloperska oraz umowa przenosząca własność. Przy mieszkaniu w budowie typowa ścieżka to rezerwacja, potem umowa deweloperska u notariusza, a na końcu akt przenoszący własność. Umowa przedwstępna to osobna konstrukcja z Kodeksu cywilnego i u dewelopera pojawia się rzadziej.
Kolejność ma znaczenie, bo każdy etap wiąże Cię inną kwotą i inną ochroną. Rezerwacja tylko zdejmuje lokal z oferty na czas, gdy kompletujesz kredyt. Umowa deweloperska jest właściwym zobowiązaniem: deweloper buduje i zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu oraz przenieść ją na Ciebie, a Ty płacisz cenę na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP - rachunek w banku, z którego deweloper wypłaca środki dopiero po postępie prac). Umowa przenosząca własność kończy transakcję i trafia do księgi wieczystej (KW).
| Umowa | Forma | Co wpłacasz | Kiedy ją podpisujesz |
|---|---|---|---|
| Rezerwacyjna | Pisemna pod rygorem nieważności | Opłata rezerwacyjna max 1% ceny z prospektu (nieobowiązkowa) | Gdy kompletujesz kredyt, a lokal ma być zdjęty z oferty |
| Deweloperska | Akt notarialny pod rygorem nieważności | Cena na mieszkaniowy rachunek powierniczy w transzach | Mieszkanie w budowie, deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść własność |
| Przedwstępna | Zalecany akt notarialny (silniejsze roszczenie) | Zadatek lub zaliczka wg Kodeksu cywilnego | Gotowy lokal z pozwoleniem na użytkowanie, poza zakresem ustawy |
Którą realnie dostaniesz do podpisu, zależy od etapu inwestycji. Zanim w ogóle do tego dojdzie, zweryfikuj dewelopera i konkretną inwestycję - zrobisz to w narzędziu sprawdź dewelopera, a dostępne lokale przejrzysz w bazie mieszkań od dewelopera.
Umowa rezerwacyjna i opłata rezerwacyjna - ile naprawdę możesz wpłacić?
Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym - tak stanowi ustawa z 20 maja 2021 r. Przy mieszkaniu za 800 000 zł to maksymalnie 8 000 zł. Opłata jest nieobowiązkowa: pojawia się tylko wtedy, gdy strony wpiszą ją do umowy. Sama umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Mechanizm zwrotu jest korzystny dla Ciebie i to jest sedno tej konstrukcji. Jeśli dojdziesz do umowy deweloperskiej, opłata jest zaliczana na poczet ceny - deweloper przekazuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy nie później niż w 7 dni od zawarcia umowy docelowej. Jeśli to deweloper nie wykona zobowiązania z umowy rezerwacyjnej albo nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a Ty z tego powodu nie przystąpisz do umowy przenoszącej własność, opłatę zwraca się w podwójnej wysokości. Gdy nie dostaniesz kredytu i rezerwacja wygaśnie, opłata wraca w wysokości pojedynczej.
Jak przypomina UOKiK w poradnikach dla konsumentów, limit 1% ceny z prospektu ma chronić nabywcę przed zamrażaniem dużych kwot przed właściwą umową. Moim zdaniem tu kupujący najczęściej się mylą: traktują opłatę rezerwacyjną jak zadatek i boją się, że „przepadnie". Nie przepada automatycznie - to nie zadatek z Kodeksu cywilnego. Jej charakter prawny bywa zresztą niejednoznaczny:
„opłata rezerwacyjna ma mieszany charakter, co zresztą wynika z terminologii, którą posługuje się ustawodawca" - Maciej Śledź, adwokat, partner w Kancelarii Nowosielski i Partnerzy (Prawo.pl, 30 sierpnia 2022).
Różnicę między zadatkiem a zaliczką rozłożyłem w osobnym tekście o zadatku i zaliczce przy zakupie mieszkania. Mechanizm podwójnego zwrotu potwierdza też analiza prawo.pl o zwrocie opłaty rezerwacyjnej.
Dlaczego umowa deweloperska musi być u notariusza?
Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności - wynika to z art. 35 ustawy z 20 maja 2021 r. Bez notariusza umowa po prostu nie istnieje w sensie prawnym. Forma notarialna daje Ci trzy rzeczy: weryfikację tożsamości stron, kontrolę zgodności treści z prawem oraz podstawę do wpisu Twojego roszczenia do księgi wieczystej.
Art. 35 ust. 1 wylicza, co umowa deweloperska musi zawierać. To między innymi: cenę nabycia, dane nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny, właściciel lub użytkownik wieczysty, obciążające ją hipoteki i służebności), oznaczenie mieszkaniowego rachunku powierniczego wraz z zasadami wypłaty środków, termin przeniesienia własności, wysokość i terminy wpłat, zasady odbioru lokalu oraz warunki odstąpienia i zwrotu środków. Brak któregokolwiek z tych elementów otwiera Ci drogę do odstąpienia - o czym niżej.
Koszty aktu notarialnego ustawa dzieli po połowie: wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe obciążają w równych częściach Ciebie i dewelopera (art. 42). Sama taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości - dla wartości w widełkach 60 tys.-1 mln zł wynosi maksymalnie 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, do tego VAT. Pełny rachunek formalności - PCC, taksa, wpisy do KW - policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania. Twoje wpłaty dodatkowo chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), na który deweloper odprowadza składkę 0,45% od otwartego rachunku powierniczego albo 0,1% od zamkniętego. Co dokładnie zmieniła tu ustawa - zakaz waloryzacji ceny i mechanizm czterokrotnej opłaty rezerwacyjnej - opisałem osobno.
Taki system zabezpieczeń - rachunek powierniczy plus DFG - był głównym celem reformy z 2021 r.
„Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy" - Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK (komunikat UOKiK, 21 maja 2021 r.).
Kiedy deweloper proponuje umowę przedwstępną zamiast deweloperskiej?
Umowa przedwstępna u dewelopera pojawia się przede wszystkim przy gotowym mieszkaniu - takim, które ma już pozwolenie na użytkowanie i wyodrębnioną własność. Zakres ustawy deweloperskiej (art. 2) obejmuje umowy ze zobowiązaniem do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności. Jeśli budować nie trzeba, bo lokal już istnieje, umowa przedwstępna sprzedaży jest poza tym zakresem.
To rodzi pułapkę, na którą trzeba uważać. Według dr. Igora Baranowskiego, notariusza, umowa określona jako przedwstępna zachowuje swój charakter tylko wtedy, gdy nie zawiera zobowiązania dewelopera do wybudowania lokalu; jeśli takie zobowiązanie w niej jest, może zostać uznana za umowę deweloperską ze wszystkimi jej rygorami (analiza na notariuszbaranowski.pl). Innymi słowy, deweloper nie uniknie reżimu ustawy samą nazwą dokumentu, podsuwając Ci „przedwstępną" na mieszkanie, które dopiero powstaje.
Przy przedwstępnej wpłacasz zadatek lub zaliczkę według Kodeksu cywilnego, a nie na rachunek powierniczy - dlatego nie chroni Cię tu DFG. Dla bezpieczeństwa zadbaj o formę aktu notarialnego: tylko wtedy masz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem i możesz wpisać je do KW. Jak zgrać termin aktu z decyzją banku, rozpisałem w kroku o umowie przedwstępnej a kredycie hipotecznym. Jeśli planujesz kupno we dwoje, przemyśl też udziały i ewentualną intercyzę - szczegóły współwłasności są w odcinku o kupnie mieszkania bez ślubu.
Prawo odstąpienia - kiedy wycofasz się bez kosztów?
30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej masz na odstąpienie, jeśli brakuje w niej któregokolwiek z obowiązkowych elementów z art. 35 albo gdy są one niezgodne z prospektem informacyjnym - stanowi o tym art. 43 ustawy z 20 maja 2021 r. Odstępujesz wtedy bez ponoszenia kosztów, a wpłacone środki wracają z rachunku powierniczego.
Art. 43 daje też prawo odstąpienia, gdy deweloper nie przeniesie na Ciebie własności w umówionym terminie. Procedura jest dwuetapowa: najpierw wyznaczasz deweloperowi dodatkowy termin, nie krótszy niż 120 dni, a dopiero po jego bezskutecznym upływie odstępujesz. Oświadczenie o odstąpieniu składasz na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym, jeśli zawiera ono zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. To realna broń - odbiór techniczny i protokół wad są momentem, w którym najłatwiej wyegzekwować poprawki.
Co, jeśli w trakcie budowy zmienią Ci się plany i chcesz wyjść z inwestycji? Wtedy nie korzystasz z art. 43, tylko sprzedajesz prawa z umowy - to cesja umowy deweloperskiej, z własną opłatą, odstępnym i PIT. A gdy deweloper wpadnie w kłopoty finansowe, liczy się ochrona Twojego wkładu: pokazuje to sprawa HREIT i sanacja inwestycji przy Tuwima w Łodzi.
Lista kontrolna przed podpisem
Zanim złożysz podpis pod którąkolwiek umową, przejdź tę listę po kolei. Sześć punktów pokrywa to, co najważniejsze: rodzaj umowy, opłatę rezerwacyjną do 1% ceny z prospektu (max 8 000 zł przy mieszkaniu za 800 000 zł), formę aktu notarialnego, obowiązkowe elementy z art. 35 ustawy z 20 maja 2021 r., termin przeniesienia własności oraz zabezpieczenie finansowania.
- Ustal, co podpisujesz. Sprawdź nazwę i treść dokumentu - czy to rezerwacyjna, deweloperska czy przedwstępna. Nazwa nie przesądza; liczy się, czy jest zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności.
- Policz opłatę rezerwacyjną. Nie może przekraczać 1% ceny z prospektu. Dla mieszkania za 800 000 zł to max 8 000 zł. Sprawdź, w jakich sytuacjach i w jakiej wysokości wraca.
- Zażądaj aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej. Forma pisemna zwykła przy mieszkaniu w budowie to sygnał ostrzegawczy.
- Zweryfikuj elementy z art. 35. Rachunek powierniczy, termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat, zasady odbioru i warunki odstąpienia muszą być w umowie.
- Sprawdź termin przeniesienia własności i to, czy masz prawo wyznaczyć dodatkowe 120 dni oraz odstąpić po ich upływie.
- Zabezpiecz finansowanie. Zgranie decyzji banku z terminem aktu to osobny temat - swój scenariusz kredytowy sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym.
Przełóżmy to na Twoje liczby. Przy mieszkaniu za ok. 800 000 zł i kredycie rzędu 750 tys. zł opłata rezerwacyjna to maksymalnie 8 000 zł, a połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską - przy stawce 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł - zostaje realnie po Twojej stronie. To niewielki ułamek transakcji, ale moim zdaniem właśnie na etapie umów ludzie tracą najwięcej, bo podpisują dokument, którego do końca nie czytają. Jeśli nadal ważysz zakup kontra najem, policz to w Decyzjomacie kupno-wynajem. Więcej analiz z zakresu prawa znajdziesz w hubie kategorii prawo, a szerszy obraz różnic między rynkami daje odcinek rynek pierwotny czy wtórny.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Czy opłata rezerwacyjna jest obowiązkowa?
- Opłata rezerwacyjna jest fakultatywna i obowiązuje tylko wtedy, gdy strony wpiszą ją do umowy rezerwacyjnej. Jeśli już jest, nie może przekroczyć 1% ceny lokalu z prospektu informacyjnego - przy mieszkaniu za 800 000 zł to maksymalnie 8 000 zł (ustawa z 20 maja 2021 r.).
- Kiedy opłata rezerwacyjna wraca w podwójnej wysokości?
- Podwójny zwrot przysługuje, gdy deweloper nie wykona zobowiązania z umowy rezerwacyjnej albo nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a nabywca z tego powodu nie przystąpi do umowy przenoszącej własność. Gdy zabraknie kredytu, opłata wraca w wysokości pojedynczej.
- Czy umowa deweloperska musi być u notariusza?
- Forma aktu notarialnego jest wymagana pod rygorem nieważności (art. 35 ustawy z 20 maja 2021 r.) - bez notariusza umowa nie wywołuje skutków prawnych. Koszty aktu i koszty sądowe dzielone są po połowie między nabywcę a dewelopera (art. 42).
- Ile mam czasu na odstąpienie od umowy deweloperskiej?
- 30 dni od zawarcia umowy, jeśli brakuje w niej elementów wymaganych przez art. 35 lub są one niezgodne z prospektem (art. 43). Osobna podstawa to brak przeniesienia własności w terminie - wtedy wyznaczasz deweloperowi dodatkowe 120 dni i dopiero po nich odstępujesz.
- Czy deweloper może dać mi umowę przedwstępną zamiast deweloperskiej?
- Umowa przedwstępna jest dopuszczalna głównie przy gotowym lokalu z pozwoleniem na użytkowanie, poza zakresem ustawy (art. 2). Przy mieszkaniu w budowie dokument zawierający zobowiązanie do wybudowania, nawet nazwany przedwstępnym, może zostać uznany za umowę deweloperską.
- Co chroni moje pieniądze wpłacane deweloperowi?
- Mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloper odprowadza na DFG składkę 0,45% od otwartego rachunku powierniczego albo 0,1% od zamkniętego. Przy umowie przedwstępnej na gotowy lokal tej ochrony nie ma - płacisz zadatek lub zaliczkę według Kodeksu cywilnego.
- Czy mogę wycofać się z inwestycji w trakcie budowy, jeśli zmienię zdanie?
- Zmiana planów nie daje prawa do bezkosztowego odstąpienia z art. 43 - ten dotyczy uchybień dewelopera. Wtedy sprzedajesz prawa z umowy w drodze cesji, co wiąże się z odstępnym i rozliczeniem PIT od uzyskanego dochodu.
Najważniejsze dla kredytobiorców - raz w tygodniu
Co poniedziałek sześć liczb tygodnia: rata kredytu, WIBOR, decyzje RPP, inflacja, rekordy cen mieszkań i najlepsze lokaty.
Jak wygląda Szóstka?
Najpierw policz, potem podpisz. Finwire ma do tego narzędzia.
- Decyzjomat Hipoteczny - czy brać kredyt, w którym banku, jak poprawić warunki
- Decyzjomat Nadpłata - nadpłacać kredyt czy inwestować w ETF, IKE, IKZE
- Rankingi kont oszczędnościowych i lokat z aktualnymi stopami i promocjami
