Od kiedy obowiązują nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?

14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw - tak stanowi art. 8 ustawy uchwalonej przez Sejm 8 października 2026. Strefy gminne i zakazy wspólnot zaczną działać dopiero od 1 stycznia 2028. Etap na 22 października 2026: Uchwalona przez Sejm, w Senacie.

Jaka jest kara za najem na doby bez wpisu do ewidencji?

Do 50 000 zł administracyjnej kary pieniężnej (art. 45e ustawy o usługach hotelarskich). Tyle samo grozi za ofertę bez numeru ID z centralnego wykazu (art. 45f ust. 2). Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?

Od 1 stycznia 2028 wspólnota mieszkaniowa (uchwałą właścicieli lokali) i spółdzielnia (uchwałą walnego zgromadzenia większością ponad 50% uprawnionych) mogą zakazać najmu na doby w budynku (art. 39b). Po uchwale wynajmujący ma 6 miesięcy na zakończenie działalności.

Ile kosztuje wpis do ewidencji obiektów noclegowych?

40 zł opłaty skarbowej za wpis i tyle samo za zmianę wpisu (art. 4 nowelizacji, załącznik do ustawy o opłacie skarbowej). Do zgłoszenia dochodzi koszt opinii osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

Czy najem krótkoterminowy to najem prywatny?

8,5% ryczałtu do 100 000 zł przychodu rocznie płacisz, jeśli najem na doby rozliczasz jako najem prywatny. Gdy wynajem jest zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), urząd może uznać go za działalność gospodarczą z innymi stawkami i składkami ZUS. Kwalifikacja zależy od okoliczności i wymaga konsultacji z doradcą podatkowym albo interpretacji indywidualnej.

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych to jawny wykaz na stronie ministra właściwego do spraw turystyki, zasilany danymi z gminnych ewidencji (art. 42 ust. 4). Każdy obiekt dostaje w nim numer ID, który musi znaleźć się w regulaminie porządkowym i w każdej ofercie.

Status ustawy z API Sejmu · 22 października 2026

Najem krótkoterminowy 2026: nowe przepisy i czy to się opłaca

Do 50 000 zł kary grozi za wynajem na doby bez wpisu do gminnej ewidencji - tak stanowi ustawa uchwalona przez Sejm 8 października 2026 (art. 45e). Przy mieszkaniu 40 m² w Warszawie najem długoterminowy daje 2810 zł netto miesięcznie, a najem na doby po 250 zł wyrówna ten wynik dopiero przy obłożeniu 74,1%. Kalkulator poniżej policzy oba warianty dla twojej stawki, a test pokaże, które obowiązki cię dotyczą.

Etap 2 / 5Ustawa o najmie krótkoterminowym

Senat

Uchwalona przez Sejm, w Senacie, 8 października 2026

Sejm
Senat
Prezydent
Dziennik Ustaw
Wejście w życie

Szczegóły etapu Druk nr 2865 · Sejm RP

Karaart. 45e i 45f

50 000zł

Górna granica kary za wynajem bez wpisu do ewidencji i za ofertę bez numeru ID.

Nakłada marszałek województwa na wniosek gminy.

Definicja< 30 dnipobyt jednego gościa

Wpis do ewidencji40 złopłata skarbowa

Strefy i zakazy1 stycznia 2028gminy i wspólnoty

Uproszczona ppoż.do 6 lokalii 30 miejsc w budynku

Status na żywo

Na jakim etapie jest ustawa o najmie krótkoterminowym?

Uchwalona przez Sejm, w Senacie (8 października 2026). Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich 8 października 2026: najem na pobyty krótsze niż 30 dni staje się usługą hotelarską, a każdy lokal dostaje numer ID w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Ustawa wchodzi w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Sejm8 października 2026
Senat8 października 2026
Prezydent
Dziennik Ustaw
Wejście w życie

Ostatni etap według Sejmu: III czytanie na posiedzeniu Sejmu, 8 października 2026. Przebieg procesu: druk nr 2865 na sejm.gov.pl, tekst ustawy przekazany do Senatu: PDF. Senat może wprowadzić poprawki - liczby na tej stronie pochodzą z tekstu uchwalonego przez Sejm.

Test obowiązków

Czy nowe przepisy o najmie na doby cię dotyczą?

7 pytań wystarcza, żeby ustalić obowiązki z nowelizacji. Każdy obowiązek ma przypis do artykułu ustawy w brzmieniu uchwalonym przez Sejm.

1Wynajmujesz mieszkanie, dom lub pokój na pobyty krótsze niż 30 dni?Liczy się jeden pobyt jednego gościa, nie suma nocy w roku.

2Oferujesz nocleg publicznie i za opłatą?Ogłoszenie, platforma rezerwacyjna, własna strona. Bezpłatny nocleg dla rodziny się nie liczy.

Odpowiedz na pierwsze pytania

Wynik pojawi się tutaj. Pytania szczegółowe odsłonią się, gdy przepisy będą cię dotyczyć.

Kalkulator

Czy najem krótkoterminowy opłaca się bardziej niż długoterminowy?

74,1% obłożenia to próg, od którego najem na doby daje więcej niż najem długoterminowy przy twoich danych. Poniżej progu wygrywa stały najemca. Czynsz długoterminowy to szacunek z ofert najmu w Warszawie (stan na 22 października 2026). Stawki za dobę i obłożenia nie publikuje żadne otwarte źródło, więc wpisujesz je sam.

Mieszkanie i najem długoterminowy

Miasto

Metraż

m²

Pokoje

Czynsz najmu długoterminowego

zł/mies.

Szacunek z ofert: 3020 zł - 3690 zł. Media i czynsz administracyjny płaci najemca.

Miesiące bez najemcy w roku

mies.

Najem na doby (twoje założenia)

Stawka za dobę

zł

Obłożenie

Średni pobyt

nocy

Sprzątanie i pranie

zł/pobyt

Prowizja platformy

Media, internet, czynsz do wspólnoty

zł/mies.

Wartości startowe to założenia redakcji, nie średnie rynkowe. Prowizję sprawdzisz w panelu swojej platformy.

Najem długoterminowy2810 złnetto miesięcznie, po ryczałcie 261 zł

Najem na doby2160 złnetto miesięcznie przy obłożeniu 60%

Różnica na korzyść najmu długoterminowego650 zł / mies. Próg obłożenia: 74,1%

Najem na doby w miesiącu

Noce sprzedane18,3

Pobyty6,1

Przychód od gości4563 zł

Prowizja platformy-684 zł

Sprzątanie i pranie-730 zł

Media, internet, czynsz do wspólnoty-600 zł

Ryczałt od przychodu-388 zł

Zostaje2160 zł

Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, liczony od kwot płaconych przez gości (prowizja i koszty nie obniżają podstawy). Kalkulator nie liczy VAT ani działalności gospodarczej - zobacz sekcję o podatkach niżej.

Podatki

Jak opodatkować najem na doby: ryczałt, VAT i KSeF?

8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki to ryczałt od najmu prywatnego (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Najem na doby zorganizowany i prowadzony w sposób ciągły może zostać uznany za działalność gospodarczą (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) - wtedy obowiązują stawki dla firm i składki ZUS. Ta kwalifikacja zależy od okoliczności i wymaga konsultacji z doradcą podatkowym albo interpretacji indywidualnej.

VAT

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT obejmuje najem nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55) są w załączniku nr 3 do ustawy (poz. 47), czyli ze stawką obniżoną. Czy twój najem na doby jest usługą zakwaterowania, potwierdź z doradcą albo w interpretacji indywidualnej. Do 240 000 zł sprzedaży rocznie działa zwolnienie podmiotowe (art. 113 ust. 1).

KSeF

Faktury dla gości będących osobami prywatnymi nie muszą trafiać do KSeF (art. 106ga ust. 2 pkt 4 ustawy o VAT). Przy sprzedaży zwolnionej z VAT fakturę wystawiasz tylko na żądanie. Szczegóły i terminy znajdziesz w kalkulatorze podatku od najmu.

Ryczałt

Ryczałt płacisz do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym gość zapłacił, a zeznanie PIT-28 składasz do 30 kwietnia. Ile wyniesie przy twoim przychodzie, policzysz w kalkulatorze ryczałtu od najmu.

Zmiany odroczone

Co zmieni się w najmie na doby od 1 stycznia 2028?

Dwie zmiany zaczną działać 1 stycznia 2028 (art. 8 nowelizacji): rada gminy może wyznaczyć strefę, w której najem na doby jest wyłączony, a wspólnota lub spółdzielnia może zakazać go w swoim budynku.

Strefa gminna

Uchwała rady gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w szczególności ze względu na zabytkowy charakter budynku oraz bezpieczeństwo i porządek publiczny. Konsultacje trwają co najmniej 21 dni, a uchwała wchodzi w życie najwcześniej 6 miesięcy po ogłoszeniu (art. 44b ustawy o usługach hotelarskich).

Zakaz we wspólnocie

Uchwała właścicieli lokali we wspólnocie albo walnego zgromadzenia spółdzielni większością ponad 50% uprawnionych. Wynajmujący może prowadzić najem jeszcze 6 miesięcy od uchwały (art. 39b ustawy o usługach hotelarskich, art. 22 ust. 3 pkt 11 ustawy o własności lokali).

Rynek najmu w twoim mieście sprawdzisz w zestawieniu za ile wynająć mieszkanie, a zwrot z zakupu pod wynajem w rentowności najmu. Inne zmiany przepisów śledzi radar zmian w przepisach.

FAQ

Najczęstsze pytania

Od kiedy obowiązują nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?: 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw - tak stanowi art. 8 ustawy uchwalonej przez Sejm 8 października 2026. Strefy gminne i zakazy wspólnot zaczną działać dopiero od 1 stycznia 2028. Etap na 22 października 2026: Uchwalona przez Sejm, w Senacie.
Jaka jest kara za najem na doby bez wpisu do ewidencji?: Do 50 000 zł administracyjnej kary pieniężnej (art. 45e ustawy o usługach hotelarskich). Tyle samo grozi za ofertę bez numeru ID z centralnego wykazu (art. 45f ust. 2). Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?: Od 1 stycznia 2028 wspólnota mieszkaniowa (uchwałą właścicieli lokali) i spółdzielnia (uchwałą walnego zgromadzenia większością ponad 50% uprawnionych) mogą zakazać najmu na doby w budynku (art. 39b). Po uchwale wynajmujący ma 6 miesięcy na zakończenie działalności.
Ile kosztuje wpis do ewidencji obiektów noclegowych?: 40 zł opłaty skarbowej za wpis i tyle samo za zmianę wpisu (art. 4 nowelizacji, załącznik do ustawy o opłacie skarbowej). Do zgłoszenia dochodzi koszt opinii osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej.
Czy najem krótkoterminowy to najem prywatny?: 8,5% ryczałtu do 100 000 zł przychodu rocznie płacisz, jeśli najem na doby rozliczasz jako najem prywatny. Gdy wynajem jest zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), urząd może uznać go za działalność gospodarczą z innymi stawkami i składkami ZUS. Kwalifikacja zależy od okoliczności i wymaga konsultacji z doradcą podatkowym albo interpretacji indywidualnej.
Co to jest CWTON?: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych to jawny wykaz na stronie ministra właściwego do spraw turystyki, zasilany danymi z gminnych ewidencji (art. 42 ust. 4). Każdy obiekt dostaje w nim numer ID, który musi znaleźć się w regulaminie porządkowym i w każdej ofercie.

Źródła: tekst ustawy z 8 października 2026 o zmianie ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865), api.sejm.gov.pl; ustawa o podatku od towarów i usług, Dz.U. 2026 poz. 1263; oferty najmu: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Etap legislacyjny odświeżany codziennie z API Sejmu.