Kredyt 800 tys. zł na 20 lat - rata 5695 zł
Rata kredytu hipotecznego 800 tys. zł na 20 lat wynosi 5 695 zł miesięcznie przy oprocentowaniu 5,92% (WIBOR 3M + mediana marż ofert banków). Łączny koszt kredytu to 1 366 800 zł, z czego 566 800 zł stanowią odsetki. Bank wymaga minimum 14 238 zł dochodu netto miesięcznie (przy DSTI 40% wg Rekomendacji S KNF).
Ile wynosi rata kredytu 800 tys. zł na 20 lat przy różnym oprocentowaniu?
469 zł miesięcznie - o tyle rośnie rata przy każdym punkcie procentowym wyższego oprocentowania. Między 6,0% a 7,5% różnica to 714 zł co miesiąc i 171 360 zł odsetek w całym okresie.
| Oprocentowanie | Rata miesięczna | Suma odsetek |
|---|---|---|
| 5.5% | 5 503 zł | 520 720 zł |
| 6% | 5 731 zł | 575 440 zł |
| 6.5% | 5 965 zł | 631 600 zł |
| 7% | 6 202 zł | 688 480 zł |
| 7.5% | 6 445 zł | 746 800 zł |
| 8% | 6 692 zł | 806 080 zł |
| 8.5% | 6 943 zł | 866 320 zł |
Oprocentowanie = WIBOR 3M (fixing GPW Benchmark) + marża banku (typowo 1,9-2,2 pp, środkowa połowa ofert w październik 2026). Wartości dla raty równej (annuitetowej), bez prowizji i RRSO.
Ile trzeba zarabiać na ratę 5 695 zł?
14 238 zł netto miesięcznie to dochód, przy którym rata 5 695 zł pochłania 40% wpływów - tyle wynosi typowy limit DSTI (stosunek rat do dochodu) w ocenie zdolności. Na etacie oznacza to 20 403 zł brutto dla jednej osoby albo po 9 959 zł brutto dla każdej z dwóch.
1% zatrudnionych zarabia co najmniej 20 403 zł brutto miesięcznie, czyli tyle, ile potrzeba jednej osobie, która sama spłaca ratę (GUS, kwiecień 2026, mediana 7695 zł). Taki dochód ma najwyżej co dziesiąty zatrudniony, dlatego przy jednej pensji ta kwota jest poza zasięgiem 90% pracujących.
29% zatrudnionych zarabia co najmniej 9959 zł brutto miesięcznie, czyli tyle, ile potrzeba każdemu z dwojga kredytobiorców (GUS, kwiecień 2026, mediana 7695 zł). Wymóg przekracza medianę o 29%, więc taki poziom osiąga mniej niż połowa zatrudnionych - 29 na 100 osób z etatem.
Jakie mieszkanie kupisz za kredyt 800 tys. zł?
1 000 000 zł to cena mieszkania, gdy kredyt 800 tys. zł pokrywa 80% wartości, a 20% to wkład własny (LTV 80%, próg bez ubezpieczenia niskiego wkładu). Metraż liczę z mediany ceny metra w aktach notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości.
Od 60 m² (Warszawa) do 120 m² (Zielona Góra) - tyle mieszkania daje 1 000 000 zł przy medianie ceny metra z aktów notarialnych (RCN, II kw. 2026). Rozpiętość między najtańszym a najdroższym z 17 miast to 60 m².
15 miast pozwala kupić za tę kwotę co najmniej 70 m²: Zielona Góra, Bydgoszcz, Rzeszów, Olsztyn, Łódź, Białystok, Katowice, Kielce, Opole, Lublin, Szczecin, Poznań, Gdynia, Wrocław i Gdańsk. To metraż dla rodziny z dwójką dzieci, który w największych ośrodkach wymagałby budżetu kilkukrotnie wyższego.
Od 50 do 69 m², czyli typowe trzy pokoje, wychodzi w 2 miastach: Kraków i Warszawa. W tej grupie budżet nie wymaga kompromisu co do liczby pokoi, ale zwykle oznacza dzielnicę dalej od centrum.
| Miasto | Mediana m² | Metraż za 1 000 000 zł | Typ |
|---|---|---|---|
| Zielona Góra | 8 300 zł | 120 m² | mieszkanie rodzinne |
| Bydgoszcz | 8 832 zł | 113 m² | mieszkanie rodzinne |
| Rzeszów | 9 577 zł | 104 m² | mieszkanie rodzinne |
| Olsztyn | 9 594 zł | 104 m² | mieszkanie rodzinne |
| Łódź | 9 634 zł | 103 m² | mieszkanie rodzinne |
| Białystok | 9 853 zł | 101 m² | mieszkanie rodzinne |
| Katowice | 10 000 zł | 100 m² | mieszkanie rodzinne |
| Kielce | 10 004 zł | 99 m² | mieszkanie rodzinne |
| Opole | 10 022 zł | 99 m² | mieszkanie rodzinne |
| Lublin | 10 268 zł | 97 m² | mieszkanie rodzinne |
| Szczecin | 10 462 zł | 95 m² | mieszkanie rodzinne |
| Poznań | 11 446 zł | 87 m² | mieszkanie rodzinne |
| Gdynia | 12 397 zł | 80 m² | mieszkanie rodzinne |
| Wrocław | 13 052 zł | 76 m² | mieszkanie rodzinne |
| Gdańsk | 13 342 zł | 74 m² | mieszkanie rodzinne |
| Kraków | 15 002 zł | 66 m² | trzy pokoje |
| Warszawa | 16 577 zł | 60 m² | trzy pokoje |
Źródło: RCN, II kw. 2026. Mediana całego rynku (pierwotny i wtórny), bez kosztów transakcyjnych.
Czy rata 5 695 zł to więcej niż najem?
5695 zł miesięcznie (rata tego kredytu) zestawiamy z medianą czynszu najmu w 34 miastach (mediana ofert, znajdznajem.pl, 25 października 2026). 0 z nich ma najem droższy od tej kwoty, 34 - tańszy.
Więcej niż najem, ale mniej niż dwa czynsze, płaci się w Warszawie. Nadwyżka nad najmem to koszt budowania własnego kapitału zamiast płacenia wynajmującemu.
Co najmniej dwa czynsze najmu wynosi rata tego kredytu w Bytomiu, Rudzie Śląskiej, Częstochowie, Zabrzu, Chorzowie, Jastrzębiu-Zdroju i 27 innych miastach. Tam najem jest wyraźnie tańszym sposobem na mieszkanie, a zakup broni się głównie jako decyzja na kilkanaście lat.
Pełne porównanie kosztów kupna i najmu dla konkretnego miasta liczy Decyzjomat Kupno czy Wynajem.
Jak długość kredytu zmienia ratę i sumę odsetek?
566 800 zł odsetek to 71% pożyczonej kwoty przy 20 latach spłaty i oprocentowaniu 5,92%. Przy tak długim okresie odsetki zbliżają się do wartości kapitału, a przez pierwsze lata większość raty to koszt pieniądza, nie spłata długu.
| Okres kredytu | Rata miesięczna | Suma odsetek | |
|---|---|---|---|
| 10 lat | 8 850 zł | 262 000 zł | szczegóły → |
| 15 lat | 6 716 zł | 408 880 zł | szczegóły → |
| 20 lat | 5 695 zł | 566 800 zł | |
| 25 lat | 5 115 zł | 734 500 zł | szczegóły → |
| 30 lat | 4 755 zł | 911 800 zł | szczegóły → |
Najczęstsze pytania o kredyt 800 tys. zł na 20 lat
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.