Ceny mieszkań Olsztyn: 9594 zł/m² według aktów notarialnych (II kw. 2026)
9 594 zł/m² to mediana ceny z 808 aktów notarialnych sprzedaży mieszkań w Olsztynie w II kw. 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości, rynek pierwotny i wtórny łącznie). Według GUS mediana na rynku pierwotnym wyniosła 9 811 zł/m², a na wtórnym 8 903 zł/m² w II kw. 2026; rok do roku ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 10,2%. Przy cenie z rynku pierwotnego na mieszkanie 50 m² potrzebujesz kredytu ok. 392 440 zł i dochodu netto min. 6 220 zł/mies. przy WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa międzybankowa) 3,90% + marża 1,93%.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Olsztynie przez ostatnie 2 lata?
Ceny mieszkań Olsztyn - mediany kwartalne (zł/m²)
Licencja i cytowanie
Dane do pobrania udostępniamy na licencji CC BY 4.0. Przy wykorzystaniu podaj źródło danych i finwire.pl jako autora opracowania, np.:
Źródło: GUS (RCiWN) i Rejestr Cen Nieruchomości (agregaty finwire.pl), opracowanie finwire.pl (https://finwire.pl/ceny-mieszkan/olsztyn)
CSV ma separator średnik i przecinek dziesiętny (Excel w polskiej wersji), XLSX zawiera liczby gotowe do obliczeń i arkusz z opisem źródła. Dostęp programistyczny: API i serwer MCP finwire.pl.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Olsztynie od 2002 roku?
Średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego w Olsztynie wyniosła 8941 zł/m² w II kw. 2026, wobec 1558 zł/m² w I kw. 2002 (+474%). Na rynku pierwotnym średnia transakcyjna to 10 681 zł/m² w II kw. 2026 (+305% od III kw. 2006).
Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, średnie ceny transakcyjne w zł/m², dane do II kw. 2026. NBP zbiera ceny od pośredników i deweloperów, dlatego średnie różnią się od median GUS i aktów notarialnych wyżej na tej stronie.
Ceny mieszkań Olsztyn według NBP BaRN - średnie kwartalne (zł/m²)
Licencja i cytowanie
Opracowanie finwire.pl udostępniamy na licencji CC BY 4.0. Dane pierwotne publikuje NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN - ich ponowne wykorzystanie określają warunki źródła. Podaj źródło danych i finwire.pl jako autora opracowania, np.:
Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, opracowanie finwire.pl (https://finwire.pl/ceny-mieszkan/olsztyn)
CSV ma separator średnik i przecinek dziesiętny (Excel w polskiej wersji), XLSX zawiera liczby gotowe do obliczeń i arkusz z opisem źródła. Dostęp programistyczny: API i serwer MCP finwire.pl.
Ile naprawdę płaci się za m² w Olsztynie? Ceny transakcyjne
9594 zł za m² to mediana ceny z 808 aktów notarialnych sprzedaży mieszkań w Olsztynie w II kw. 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości). Środkowa połowa transakcji mieściła się w przedziale od 8429 do 10 677 zł/m². Rok wcześniej mediana wynosiła 8710 zł/m², czyli wzrost o 10,1%.
z 808 aktów notarialnych · środkowa połowa transakcji 8429-10 677 zł/m²
+10,1% r/rJak bardzo różnią się ceny między transakcjami?
Pasek pokazuje przedział cen środkowej połowy transakcji, kreska - medianę. II kw. 2026.
Jak zmieniała się mediana ceny m² kwartał po kwartale?
Tys. zł za m². Wykres obejmuje pełne kwartały z co najmniej 5 transakcjami; przerwa w linii oznacza brak danych w rejestrze.
Ile kosztuje m² w zależności od metrażu?
Dane za III kw. 2026, IV kw. 2026 są jeszcze niepełne - starostwa wprowadzają akty do rejestru z opóźnieniem, dlatego te kwartały nie wchodzą do mediany ani trendu. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK, geoportal.gov.pl, oraz rejestry prowadzone przez miasta) - ceny z aktów notarialnych, dane od 2010 r., akty do 14 października 2026. Mediany dotyczą wyłącznie grup co najmniej 5 transakcji.
Które osiedla w Olsztynie są najdroższe?
9833 zł/m² to mediana ceny metra na osiedlu Stary Dwór, najdroższej części miasta w Olsztynie w aktach notarialnych z okresu III kw. 2025 - II kw. 2026. Najtaniej jest na osiedlu Hubertów (8798 zł/m²), czyli o 11,8% mniej niż w najdroższej. Mediana całego miasta: 9272 zł/m².
- 1. Stary Dwór 9833 zł/m² +8,9%
- 2. Pieczewo 9501 zł/m² +10,6%
- 3. Pozorty 9451 zł/m² +5,3%
- 4. Likusy 9020 zł/m² -7,2%
- 5. Hubertów 8798 zł/m² +10%
Mediana ceny za m² z aktów notarialnych, III kw. 2025 - II kw. 2026; zmiana wobec poprzednich 12 miesięcy. Obszary osiedli są przybliżone - według najbliższego punktu nazwy w Państwowym Rejestrze Nazw Geograficznych. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości.
Jakie mieszkania sprzedano ostatnio w Olsztynie i za ile?
33 822 transakcje mieszkaniami w Olsztynie odnotował Rejestr Cen Nieruchomości. Najnowszy akt z 14 października 2026: Zbigniewa Herberta 4/8, 60,2 m² za 400 000 zł, czyli 6645 zł za m².
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), akty do 14 października 2026. Ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych. „Nietypowa cena” oznacza transakcję mocno odbiegającą od pozostałych w okolicy; nie jest liczona w medianie ani w szacunku wartości.
Ile kosztują działki budowlane i domy w promieniu 20 km od miasta?
470 zł za m² to mediana ceny działki budowlanej w promieniu 20 km od centrum miasta (22 transakcje od 3 listopada 2025). Dom z działką kosztował w medianie 919 550 zł. Ceny pochodzą z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń.
Pojedyncze transakcje w okolicy: mapa cen działek , mapa cen domów
Mediany z aktów notarialnych w promieniu 20 km od centrum miasta, od 3 listopada 2025. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości.
Ile kosztuje nowe mieszkanie od dewelopera w Olsztynie?
11 300 zł/m² to mediana ceny ofertowej 375 mieszkań w 18 inwestycjach 14 deweloperów w Olsztynie według cenników publikowanych w dane.gov.pl (tydzień od 2 listopada 2026). Połowa ofert mieści się między 9900 a 13 500 zł/m².
Ile kosztuje metr kwadratowy małego, a ile dużego mieszkania?
12 500 zł/m² wynosi mediana dla segmentu do 40 m², a 21 000 zł/m² dla segmentu powyżej 80 m². Pasek obejmuje środkową połowę ofert, kreska oznacza medianę.
- do 40 m²47 ofert12 500 zł/m²11 481-13 606
- 40-60 m²161 ofert11 200 zł/m²9800-12 330
- 60-80 m²127 ofert11 100 zł/m²9400-11 400
- powyżej 80 m²39 ofert21 000 zł/m²14 060-25 200
Jak zmienia się mediana ceny ofertowej tydzień do tygodnia?
6 tygodni cenników od 28 września 2026. Linia przerywana to granice środkowej połowy ofert.
O ile cena z cennika różni się od ceny z aktu notarialnego w Olsztynie?
+13,2% wynosi różnica między medianą ceny ofertowej deweloperów (11 300 zł/m²) a medianą ceny z 313 aktów notarialnych na rynku pierwotnym w II kw. 2026 (9812 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości). Cenniki są bieżące, a akty dotyczą mieszkań sprzedanych wcześniej, często jeszcze przed oddaniem budynku, więc część różnicy to wzrost cen w czasie, a nie tylko rabat.
cena ofertowa (mediana cenników)cena transakcyjna (mediana aktów, II kw. 2026)
Uwzględnione są przedziały metrażu z co najmniej 5 transakcjami oraz 5 ofertami w 3 inwestycjach. Źródła: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK, geoportal.gov.pl, oraz rejestry prowadzone przez miasta) - ceny z aktów notarialnych; cenniki deweloperów z dane.gov.pl. Kwartały, za które powiaty wciąż uzupełniają akty notarialne, nie są brane pod uwagę.
Gdzie są tańsze, a gdzie droższe inwestycje w Olsztynie?
9900 i 13 500 zł/m² to progi kolorów pinezek: zielone oznaczają inwestycje tańsze od typowych ofert w mieście, pomarańczowe - droższe. Po kliknięciu pinezki zobaczysz lokale, historię cen i ratę kredytu.
Źródło: dane.gov.pl - ceny ofertowe deweloperów (ustawa z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758). Cena ofertowa to cena z cennika dewelopera, a nie cena zapłacona w akcie notarialnym.
Co się buduje w Olsztynie?
25 inwestycji w budowie, 35 zatwierdzonych w planach, 24 inwestycje miejskie - tyle obiektów w Olsztynie jest na mapie inwestycji. Przy każdym pozwolenie na budowę z rejestru GUNB, ceny metra z cenników i aktów notarialnych albo etap prac miasta.
- W budowie Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane "IPB" - Esperanto Park etap III
- W budowie Biogazownia
- W budowie Budowa "Spacerowe Zacisze" - WPB "ROMBUD"
- W budowie DASZUTA - Budowa budynku handlowo-usługowego -salon samochodowy
- W budowie Budowa Osiedla Ostoja
- W budowie HARMONY HILENCE HOUSE - Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę odcinków podziemnej…
- W budowie Tempo
- W budowie Park Przemysłowy OLIN
- W budowie Apartamenty Omega
Za ile możesz kupić mieszkanie w Olsztynie? Kalkulator kredytu
Sprawdź swoją zdolność kredytową dokładniej w Decyzjomacie Hipotecznym - uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania i stress test WIBOR wg Rekomendacji S KNF.
Ile musisz zarabiać na kredyt na mieszkanie w Olsztynie?
| Metraż | Cena (pierwotny) | Kredyt (80% LTV) | Rata (25 lat) | Min. dochód netto |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² | 294 330 zł | 235 464 zł | 1 493 zł | 3 733 zł |
| 40 m² | 392 440 zł | 313 952 zł | 1 990 zł | 4 975 zł |
| 50 m² | 490 550 zł | 392 440 zł | 2 488 zł | 6 220 zł |
| 60 m² | 588 660 zł | 470 928 zł | 2 985 zł | 7 463 zł |
| 70 m² | 686 770 zł | 549 416 zł | 3 483 zł | 8 708 zł |
| 80 m² | 784 880 zł | 627 904 zł | 3 981 zł | 9 953 zł |
DSTI (Debt Service to Income) - wskaźnik obciążenia dochodu ratą, limit banków: 40-50% (Rekomendacja S KNF). Oblicz swoją zdolność kredytową w kalkulatorze zdolności kredytowej.
Kiedy warto kupić mieszkanie w Olsztynie?
Olsztyn to miasto turystyczno-akademickie (Warmia i Mazury) z umiarkowanym rynkiem nieruchomości. Sąsiedztwo jezior i przyrody przyciąga kupujących z Warszawy szukających drugiego mieszkania lub ucieczki z metropolii. Ceny są o ok. 35% niższe niż w Warszawie. Nowe budownictwo skupia się na obrzeżach.
Pojęcia, które warto rozumieć przed kupnem
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Olsztynie
1Ile kosztuje m² mieszkania w Olsztynie?
2Ile kosztuje m² nowego mieszkania od dewelopera w Olsztynie?
3Ile wynosi rata kredytu na 50 m² w Olsztynie?
4Ile wkładu własnego potrzebuję, kupując w Olsztynie?
5Rynek pierwotny czy wtórny w Olsztynie?
6Czy ceny w Olsztynie będą rosły?
7Ile trzeba zarabiać na kredyt na mieszkanie w Olsztynie?
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.