Ceny mieszkań Olsztyn Q4 2025: 9631 zł/m² - rynek pierwotny i wtórny
Rynek pierwotny
9 631 zł/m²
▲ 13,3% r/r
Q4 2025 · GUS RCiWN · mediana transakcyjna
Rynek wtórny
8 663 zł/m²
▲ 1,3% r/r
Q4 2025 · GUS RCiWN · mediana transakcyjna
Rata na 50 m²
2 366 zł/mies.
kredyt 385 240 zł · 25 lat
WIBOR 3.82% + marża 1.7%
Min. dochód netto
5 915 zł/mies.
DSTI 40% · mieszkanie 50 m²
przy aktualnym oprocentowaniu 5.5%
Mieszkanie w Olsztynie kosztuje średnio 9 631 zł/m² na rynku pierwotnym i 8 663 zł/m² na wtórnym - wg danych GUS (rejestr RCiWN) za Q4 2025. Rok do roku ceny wzrosły o 13,3%. Na mieszkanie 50 m² potrzebujesz kredytu ok. 385 240 zł i dochodu netto min. 5 915 zł/mies. przy WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa międzybankowa) 3.82% + marża 1.7%.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Olsztynie przez ostatnie 2 lata?
Wykres dostępny po załadowaniu strony.
Za ile możesz kupić mieszkanie w Olsztynie? Kalkulator kredytu
m²
Cena mieszkania (rynek pierwotny)481 550 zł
Wkład własny (20% ceny)96 310 zł
Rata miesięczna (25 lat)2 366 zł
Min. dochód netto (DSTI 40%)5 915 zł
Kwota kredytu (80% LTV)385 240 zł
Łączne odsetki (25 lat)324 560 zł
Oprocentowanie 5.5% = WIBOR 3M 3.82% + marża 1.7%. Stan na lipiec 2026.
Sprawdź swoją zdolność kredytową dokładniej w Decyzjomacie Hipotecznym - uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania i stress test WIBOR wg Rekomendacji S KNF.
Ile musisz zarabiać na kredyt na mieszkanie w Olsztynie?
Metraż
Cena (pierwotny)
Kredyt (80% LTV)
Rata (25 lat)
Min. dochód netto
30 m²
288 930 zł
231 144 zł
1 419 zł
3 548 zł
40 m²
385 240 zł
308 192 zł
1 893 zł
4 733 zł
50 m²
481 550 zł
385 240 zł
2 366 zł
5 915 zł
60 m²
577 860 zł
462 288 zł
2 839 zł
7 098 zł
70 m²
674 170 zł
539 336 zł
3 312 zł
8 280 zł
80 m²
770 480 zł
616 384 zł
3 785 zł
9 463 zł
DSTI (Debt Service to Income) - wskaźnik obciążenia dochodu ratą, limit banków: 40-50%. Oblicz swoją zdolność kredytową w kalkulatorze zdolności kredytowej.
Kiedy warto kupić mieszkanie w Olsztynie?
Olsztyn to miasto turystyczno-akademickie (Warmia i Mazury) z umiarkowanym rynkiem nieruchomości. Sąsiedztwo jezior i przyrody przyciąga kupujących z Warszawy szukających drugiego mieszkania lub ucieczki z metropolii. Ceny są o ok. 35% niższe niż w Warszawie. Nowe budownictwo skupia się na obrzeżach.
9631 zł/m² na rynku pierwotnym i 8663 zł/m² na wtórnym - wg median transakcyjnych GUS (RCiWN) za Q4 2025. Różnica pierwotny/wtórny wynosi 968 zł/m².
2Ile wynosi rata kredytu na 50 m² w Olsztynie?
Rata kredytu na mieszkanie 50 m² w Olsztynie wynosi ok. 2366 zł/mies. przy kredycie 385 240 zł (80% LTV), oprocentowaniu 5.5% i 25 latach spłaty. Stan na lipiec 2026.
3Ile wkładu własnego potrzebuję, kupując w Olsztynie?
20% wartości mieszkania - czyli 96 310 zł przy 50 m². Minimalny wymagany wkład własny to 10%, jednak z 20% unikniesz ubezpieczenia niskiego wkładu i uzyskasz niższą marżę banku.
4Rynek pierwotny czy wtórny w Olsztynie?
9631 zł/m² (pierwotny) vs 8663 zł/m² (wtórny) - różnica 968 zł/m². Rynek pierwotny jest droższy w Olsztynie. Wybór zależy od lokalizacji, stanu technicznego i horyzontu inwestycji.
5Czy ceny w Olsztynie będą rosły?
Trend ostatnich kwartałów: ceny wzrosły o 13.3% rok do roku (GUS RCiWN, Q4 2025). RPP trzyma stopy procentowe na podwyższonym poziomie, co hamuje zdolność kredytową. Prognozowanie cen nieruchomości jest obarczone dużą niepewnością - decyzję o zakupie warto oprzeć na analizie własnej sytuacji, a nie na spekulacji cenowej.
6Ile trzeba zarabiać na kredyt na mieszkanie w Olsztynie?
Na mieszkanie 50 m² w Olsztynie potrzebujesz dochodu netto min. 5915 zł/mies. (DSTI 40%, rata 2366 zł). Dla pary to ok. 2958 zł/os. Dokładną zdolność kredytową sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.