Kupno mieszkania we dwoje bez ślubu: współwłasność, udziały proporcjonalne do wkładu i podział przy rozstaniu

Kupujecie mieszkanie razem, ale bez ślubu. Przy budżecie około 1 mln zł, kredycie 750 tys. zł i wkładzie własnym, który każde z Was wnosi w różnej wysokości, akt notarialny i umowa z bankiem decydują o tym, kto ile realnie ma i co się stanie przy rozstaniu albo śmierci. To nie jest ten sam świat co małżeństwo ze wspólnością majątkową - tu nie ma automatu, każdy zapis robicie sami. Ten odcinek poradnika kupno mieszkania krok po kroku pokazuje, co wpisać do aktu, jak ustalić udziały i jak się zabezpieczyć, zanim pójdziecie do notariusza.

W poprzednim kroku o wyborze mieszkania, domu albo działki z budową policzyliście koszty i czas. Teraz zakładamy, że wiecie, CO kupujecie - zostaje pytanie, JAK zapisać własność, gdy jesteście parą bez aktu małżeństwa.

Współwłasność ułamkowa czy łączna: co wpisać do aktu notarialnego?

Współwłasność ułamkowa to jedyna opcja dla pary bez ślubu - współwłasność łączna (bezudziałowa) przysługuje wyłącznie małżonkom i wspólnikom spółki cywilnej. Przy zakupie we dwoje notariusz wpisuje w akcie konkretne udziały każdego z Was, wyrażone ułamkiem, zgodnie z art. 195-196 Kodeksu cywilnego.

Różnica jest zasadnicza. We współwłasności łącznej małżonków nie ma udziałów - cały majątek jest wspólny i niepodzielny do ustania wspólności. We współwłasności ułamkowej każde z Was ma własny, policzalny udział, którym może samodzielnie rozporządzać (art. 198 Kodeksu cywilnego): sprzedać go, darować, obciążyć, a po śmierci ten udział wchodzi do spadku po konkretnej osobie. Jeśli chcecie poznać drugą stronę medalu, czyli co daje formalny ślub i rozdzielność majątkowa, opisaliśmy to w tekście o tym, jak intercyza wpływa na kredyt hipoteczny i podatki w 2026.

W akcie notarialnym pada więc zdanie w stylu: "kupujący nabywają nieruchomość w udziałach wynoszących po 1/2 każde z nich" albo "w udziałach 7/10 i 3/10". To zdanie zostaje z Wami na lata. Moim zdaniem to właśnie moment, w którym pary bez ślubu robią najwięcej szkody same sobie - wpisują 50/50 dla świętego spokoju, choć jedno z nich wnosi 200 tys. zł wkładu, a drugie 20 tys. zł. Udział 50/50 znaczy wtedy, że przy rozstaniu osoba, która wniosła mniej, odchodzi z połową mieszkania.

Jak ustalić udziały proporcjonalne do wkładu?

Udziały powinny odzwierciedlać realny wkład finansowy - zarówno gotówkę na wkład własny, jak i przewidywany udział w spłacie kredytu. Jeśli nie wpiszecie nic, z art. 197 Kodeksu cywilnego wynika domniemanie, że udziały są równe. Domniemanie można obalić, ale to droga przez sąd i dowody - znacznie lepiej ustalić proporcję od razu w akcie.

Policz to przed wizytą u notariusza. Przykład: mieszkanie za 1 mln zł, wkład własny 250 tys. zł, kredyt 750 tys. zł. Jeśli jedno z Was wnosi 200 tys. zł wkładu, a drugie 50 tys. zł, a kredyt spłacacie po połowie, to łączny wkład pierwszej osoby to 200 tys. + 375 tys. = 575 tys. zł, czyli 57,5% wartości. Drugiej osoby: 50 tys. + 375 tys. = 425 tys. zł, czyli 42,5%. Udział w akcie powinien być więc bliższy 58/42 niż 50/50. Ile gotówki realnie potrzebujecie na start, rozliczyliśmy w odcinku o wkładzie własnym i kosztach transakcji.

Jest tu pułapka, o której banki nie mówią głośno. Udział w akcie notarialnym (kto ma jaką część własności) to jedno, a udział w kredycie (kto ile spłaca) to zupełnie inna umowa - z bankiem. Możecie mieć 58/42 w akcie i solidarną odpowiedzialność 100/100 wobec banku jednocześnie. To nie jest sprzeczność, to dwie osobne sprawy, które trzeba spiąć własną umową partnerską. Zanim zdecydujecie o proporcjach, warto też sprawdzić, czy w ogóle bierzecie kredyt jako para - policzcie wspólną zdolność w sekcji kredyt dla pary i kalkulatorze zdolności kredytowej.

Wspólny kredyt a solidarna odpowiedzialność: co grozi przy rozstaniu?

Wspólny kredyt hipoteczny oznacza solidarną odpowiedzialność obojga kredytobiorców - bank może żądać całej zaległej kwoty od jednego z Was, niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu i jaki ma udział w akcie. Podstawą jest art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

"Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych" - art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego (tekst ustawy, ISAP).

W praktyce: rozstajecie się, jedno wyprowadza się z mieszkania i przestaje płacić. Bank nie interesuje się Waszym rozstaniem ani tym, kto tam mieszka - wyśle wezwanie do tego, od kogo łatwiej ściągnąć pełną ratę 4 500-5 000 zł miesięcznie (kredyt 750 tys. zł). Dopiero osoba, która spłaciła więcej niż swój udział, może dochodzić zwrotu (roszczenie regresowe) od byłego partnera - ale to już osobny spór, często sądowy. Rozwiedzeni mają dokładnie ten sam problem, który rozpisaliśmy w tekście o tym, dlaczego orzeczenie sądu nie zwalnia z długu i jak przejąć kredyt na jedną osobę. Para bez ślubu ma tu nawet trudniej, bo nie przechodzi przez sądowy podział majątku.

Wyjście z kredytu po rozstaniu wymaga zgody banku - zwolnienia jednego z kredytobiorców z długu i przepisania całości na drugiego, co bank przelicza na nowo (zdolność kredytowa jednej osoby musi udźwignąć całość). Zanim podpiszecie umowę kredytową we dwoje, sprawdźcie werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym, a aktualne oferty w rankingu kredytów hipotecznych.

Umowa partnerska i zniesienie współwłasności: jak podzielić mieszkanie bez wojny?

Umowa między partnerami o podziale to dokument, który spisujecie poza aktem - reguluje, kto spłaca jaką część kredytu, jak rozliczacie nakłady na remont i co się dzieje z mieszkaniem przy rozstaniu. Prawo zniesienia współwłasności daje art. 210 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel może go żądać w każdym czasie, a umownie da się je wyłączyć na okres nie dłuższy niż 5 lat.

Zniesienie współwłasności ma trzy drogi. Pierwsza - podział fizyczny rzeczy (art. 211 Kodeksu cywilnego), przy mieszkaniu zwykle niemożliwy, bo nie da się przeciąć jednego lokalu. Druga - przyznanie całości jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej (art. 212), czyli jedno zostaje w mieszkaniu i spłaca połowę wartości byłemu partnerowi. Trzecia - sprzedaż i podział pieniędzy wg udziałów. Jeśli jesteście zgodni, robicie to umownie u notariusza. Jeśli nie - zostaje sąd, a postępowanie o zniesienie współwłasności potrafi ciągnąć się kilkanaście miesięcy.

Lista kontrolna umowy partnerskiej - spiszcie ją, zanim kupicie:

1. Udziały w akcie (np. 58/42) i sposób ich ustalenia (wkład + spłata).
2. Kto ile wpłaca na ratę kredytu i na jakie konto.
3. Jak rozliczacie remont i nakłady - z paragonami i przelewami jako dowodem.
4. Co przy rozstaniu: pierwszeństwo wykupu udziału przez jedną osobę i sposób wyceny.
5. Testamenty wzajemne, jeśli chcecie, by partner cokolwiek odziedziczył.

Co z mieszkaniem po śmierci partnera i jaki podatek od spadku?

Partner bez ślubu nie dziedziczy ustawowo - to najtwardszy fakt całego tematu. Konkubent nie należy do żadnej grupy spadkobierców ustawowych, więc bez testamentu udział zmarłego w mieszkaniu przejmuje jego rodzina (dzieci, rodzice, rodzeństwo), a Ty zostajesz współwłaścicielem z obcymi ludźmi. Jedyna droga, by partner cokolwiek odziedziczył, to testament (art. 941 i nast. Kodeksu cywilnego).

Tu jest druga, kosztowna warstwa. Nawet jeśli spiszecie testamenty i partner odziedziczy udział, wpada do III grupy podatkowej ustawy o podatku od spadków i darowizn - jako osoba niespokrewniona. Kwota wolna to zaledwie 5 733 zł w ciągu 5 lat, a nadwyżka opodatkowana jest progresywnie do 20% (powyżej 23 665 zł nadwyżki). Dla porównania: dzieci i małżonek w grupie zerowej mają zwolnienie bez limitu. Udział w mieszkaniu wart 500 tys. zł oznacza dla partnera podatek liczony w dziesiątkach tysięcy złotych. Policz swój scenariusz w kalkulatorze darowizn i spadków, a szczegóły stawek znajdziesz na portalu podatki.gov.pl.

"Skoro ustawodawca nie umieścił partnerów w kręgu osób uprzywilejowanych, forma aktu notarialnego i najszersze nawet pełnomocnictwa nie przeniosą nabywcy do I grupy podatkowej ani nie otworzą drogi do zwolnienia" - Aleksandra Medlarska, adwokat i doradca podatkowy, Kancelaria Adwokata i Doradcy Podatkowego Aleksandra Medlarska (prawo.pl, 25 września 2026).

Dług hipoteczny też nie znika ze śmiercią - wchodzi do spadku razem z mieszkaniem, co rozpisaliśmy w tekście o tym, co dzieje się z kredytem hipotecznym po śmierci kredytobiorcy. Partner, który odziedziczy udział, dziedziczy też przypadającą na niego część długu. Jest szansa na zmianę: według rządowego projektu, gdyby Sejm uchwalił ustawę znoszącą 20% dla partnerów z umową o wspólnym pożyciu, sytuacja byłaby inna - ale to wciąż projekt, opisany w analizie o 20% dla partnerów i decyzji należącej do prezydenta Nawrockiego. Dziś obowiązuje 20%.

Gdzie pary bez ślubu najczęściej popełniają błąd

Najczęstszy błąd to udziały 50/50 przy nierównym wkładzie - przy mieszkaniu za 1 mln zł i wkładzie wniesionym w proporcji 200 tys. do 50 tys. zł osoba, która wniosła czterokrotnie mniej, odchodzi przy rozstaniu z połową majątku. To nie teoria: brak zapisu uruchamia domniemanie równych udziałów z art. 197 Kodeksu cywilnego, a obalenie go wymaga procesu i dowodów przelewów.

Dla pary planującej kredyt 750 tys. zł i mieszkanie za około 1 mln zł trzy liczby muszą się zgadzać przed wizytą u notariusza: udział w akcie (proporcja do łącznego wkładu, np. 58/42), zdolność kredytowa każdego z osobna (na wypadek przejęcia całości kredytu przy rozstaniu) oraz koszt ewentualnego zniesienia współwłasności (PCC 2% od spłacanego udziału plus taksa notarialna). Zignorowanie którejkolwiek z nich zamienia rozstanie w kilkunastomiesięczny spór sądowy.

Drugi błąd to przekonanie, że "jak coś się stanie, partner i tak dostanie mieszkanie". Nie dostanie - bez testamentu nie dziedziczy nic, a z testamentem płaci do 20% podatku. Powiedzmy sobie szczerze: dla pary bez ślubu akt notarialny, umowa partnerska i testamenty to pakiet, który albo robicie w komplecie, albo nie robicie wcale. Jeśli dopiero zastanawiacie się, czy w Waszej sytuacji bardziej opłaca się kupno czy najem na kolejne lata, sprawdźcie Decyzjomat kupno czy wynajem. Pełne koszty samej transakcji rozpiszecie w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Więcej analiz finwire.pl z zakresu prawa znajdziesz w hubie kategorii prawo.

Następny krok: skoro część wkładu własnego może pochodzić od rodziców, w kolejnym odcinku serii bierzemy pod lupę darowiznę na wkład własny - zgłoszenie SD-Z2, terminy i wymóg przelewu. Zaglądaj na stronę poradnika kupno mieszkania krok po kroku, gdzie pojawi się po publikacji.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ocena lokalizacji mieszkania - okolica od 0 do 100
• Koszt utrzymania mieszkania - czynsz administracyjny i media
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Decyzjomat Hipoteczny
• Kalkulator zdolności kredytowej