W skrócie
- 40 mln zł wpłaciło około 140 nabywców mieszkań przy ul. Tuwima w Łodzi i do dziś nie dostali lokali (komunikaty sądowe, 2 października 2026 r.).
- Sąd w Łodzi odrzucił wniosek zarządcy o umorzenie postępowania sanacyjnego i powołał nowego zarządcę - adwokat Olgę Malinowską.
- 4 oferty dokończenia budowy trafiły do sądu, najszerszą złożyła łódzka spółka Budomal 360.
- 1736 pokrzywdzonych i 362 mln zł strat liczy równoległe śledztwo Prokuratury Okręgowej w Łodzi przeciwko Michałowi Sapocie.
- Nabywcy Hreit nie mieli ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego - kupowali akcje spółek celowych, a nie mieszkania na rachunku powierniczym.
Sąd restrukturyzacyjny w Łodzi 2 października 2026 r. odrzucił wniosek zarządcy o umorzenie postępowania sanacyjnego dla inwestycji przy ul. Tuwima, w której około 140 nabywców wpłaciło łącznie blisko 40 mln zł i do dziś nie otrzymało mieszkań. Jeśli planujesz kupić lokal od dewelopera za około 1 mln zł, wykładając 200 tys. zł wkładu własnego i 750 tys. zł kredytu, ta sprawa pokazuje czarno na białym, co naprawdę chroni Twoje pieniądze - i dlaczego klienci Hreit tej ochrony nie mieli.
Co właściwie zdecydował sąd w Łodzi?
Sąd w Łodzi 2 października 2026 r. odrzucił wniosek zarządcy o umorzenie postępowania sanacyjnego (to odmiana restrukturyzacji naprawczej, w której firma działa dalej pod nadzorem zarządcy sądowego) dla bloków przy ul. Tuwima i odwołał dotychczasowego zarządcę, powołując w jego miejsce adwokat Olgę Malinowską (komunikaty sądowe z 2 października 2026 r., relacjonowane przez rp.pl i TVP Info).
Umorzenie sanacji w praktyce otworzyłoby drogę do upadłości i rozproszenia majątku - a sąd uznał taki krok za przedwczesny, skoro nabywcy deklarują wolę dokończenia inwestycji.
Budowa przy ul. Tuwima miała zakończyć się w latach 2023-2024, ale deweloper z grupy Hreit tego nie dowiózł. Do sądu wpłynęły 4 oferty dokończenia robót, a za najbardziej kompleksową uznano propozycję łódzkiej spółki Budomal 360. Członek zarządu Budomalu zeznał przed sądem, że firma jest przygotowana finansowo i wykonawczo do skończenia budowy. O odwołanie poprzedniego zarządcy wnioskowała rada wierzycieli, co jest sygnałem, że sami poszkodowani przestali ufać osobie prowadzącej dotąd ich sprawę.
To rozstrzygnięcie dotyczy jednego konkretnego projektu, a nie całej grupy. Dla porównania - jak opisywaliśmy w analizie upadłości spółek Sapoty - sama spółka HREIT S.A. została postawiona w stan upadłości 1 lipca 2026 r. przez Sąd Okręgowy w Warszawie, który odrzucił restrukturyzację i wyznaczył syndyka Grenda-Restrukturyzacja. Co ciekawe, za otwarciem restrukturyzacji głosowało wtedy 630 wierzycieli reprezentujących ok. 310 mln zł, a za upadłością tylko 43 wierzycieli z 27 mln zł wierzytelności. Łódzka decyzja idzie więc pod prąd warszawskiej.
Dlaczego klienci Hreit nie dostali ochrony z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG - instytucja, która zwraca pieniądze nabywcom w razie upadłości dewelopera lub banku) nie obejmował klientów Hreit, bo ci kupowali akcje spółek celowych, a nie lokale na podstawie umowy deweloperskiej z rachunkiem powierniczym. DFG, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, chroni wyłącznie osoby fizyczne nabywające mieszkania umowami zawartymi po 1 lipca 2022 r.
Składka wynosi 0,1% przy rachunku zamkniętym i 0,45% przy otwartym (dane UFG, 2026 r.). Ochrona rusza od pierwszej wpłaty na rachunek powierniczy - ale tylko wtedy, gdy taki rachunek w ogóle istnieje.
I tu tkwi istota afery. Grupa Hre proponowała ludziom nie zakup konkretnego lokalu, lecz objęcie akcji w spółkach celowych tworzonych pod poszczególne inwestycje. Formalnie kupujący stawał się więc akcjonariuszem, a nie nabywcą mieszkania w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Efekt? Żadnego rachunku powierniczego, żadnej składki na DFG, zero gwarancji zwrotu wkładu.
Według decyzji Prezesa UOKiK w sprawie grupy HRE Investments z 2024 r., Tomasz Chróstny, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ustalił, że konsumenci byli wprowadzani w błąd - komunikaty marketingowe eksponowały korzyści z inwestycji, pomijając istotne informacje o ryzyku, a spółki proponowały nabywcom zakup akcji aż do 8 listopada 2023 r. UOKiK nałożył wtedy blisko 12 mln zł kar (HREIT 9,78 mln zł, Heritage Real Estate 1,73 mln zł, HRE Investments 0,3 mln zł) oraz 1,4 mln zł na dwie osoby zarządzające. W 2025 r. doszło kolejne 4,211 mln zł kary za utrudnianie postępowania.
"Jednowymiarowa narracja jaką przyjęto w przekazach informacyjnych, eksponując bezpieczeństwo i gwarancje uzyskania korzyści w zakładanej wysokości, naruszała interesy konsumentów i wprowadzała ich w błąd" - Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK (komunikat UOKiK, 2024 r.)
Równolegle toczy się śledztwo Prokuratury Okręgowej w Łodzi. Jak podaje rzecznik prokuratury prok. Paweł Jasiak, postępowanie obejmuje nie mniej niż 1736 pokrzywdzonych i straty rzędu 362 mln zł oraz 1,16 mln euro, 105 tys. franków szwajcarskich i 948 tys. dolarów zainwestowane w akcje spółek grupy (komunikaty prokuratury, 2025/2026 r.). Prezes Hreit Michał Sapota trafił do aresztu we wrześniu 2025 r., a następnie wyszedł za poręczeniem majątkowym w wysokości 7 mln zł. Według prok. Pawła Jasiaka, rzecznika Prokuratury Okręgowej w Łodzi (komunikat prokuratury, wrzesień 2025 r.), pokrzywdzeni w sprawie Hreit są w całej Polsce - w Łodzi, Rzeszowie, Krakowie, Gliwicach i Sosnowcu.
| Data | Wydarzenie | Skutek |
|---|---|---|
| 2024 | Decyzja Prezesa UOKiK (grupa HRE Investments) | ~12 mln zł kar dla 3 spółek + 1,4 mln zł dla menedżerów za wprowadzanie w błąd |
| wrzesień 2025 | Zatrzymanie i areszt Michała Sapoty | Zarzuty oszustwa; pokrzywdzeni w całej Polsce |
| 2025 | Dodatkowa decyzja UOKiK | 4,211 mln zł kary za utrudnianie śledztwa |
| 1 lipca 2026 | Upadłość HREIT S.A. (Sąd Okręgowy w Warszawie) | Odrzucenie restrukturyzacji mimo poparcia 630 wierzycieli; syndyk Grenda-Restrukturyzacja |
| 2 października 2026 | Decyzja sądu w Łodzi ws. ul. Tuwima | Odrzucenie umorzenia sanacji, nowy zarządca, szansa na dokończenie budowy za 40 mln zł wpłat |
Ile realnie ryzykujesz, kupując mieszkanie od dewelopera?
Przy zakupie mieszkania za 1 mln zł z wkładem własnym 200 tys. zł i kredytem 750 tys. zł Twoim realnym ryzykiem w razie plajty dewelopera jest cała wpłacona dotąd kwota - jeśli pominiesz rachunek powierniczy i DFG. W modelu, który złamał klientów Hreit, 200 tys. zł wkładu i każda kolejna transza kredytu trafiałyby na konto spółki, a nie pod ochronę funduszu.
Gdyby inwestycja upadła, zostałaby Ci wierzytelność w masie upadłości warta tyle, ile sąd ostatecznie odzyska - a nabywcy przy ul. Tuwima czekają na to od 2023 r.
Przy prawidłowej umowie deweloperskiej mechanizm jest inny. Wpłacasz 200 tys. zł wkładu na zamknięty rachunek powierniczy, bank wypłaca je deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności, a DFG stoi za Tobą od pierwszej złotówki. Przy rachunku otwartym bank uwalnia środki etapami, po odebraniu kolejnych faz budowy. W obu wariantach upadłość dewelopera nie oznacza, że Twoje pieniądze wyparowały - to fundamentalna różnica wobec kupowania akcji spółki celowej.
Zanim podpiszesz cokolwiek, policz pełen koszt transakcji - PCC, taksę notarialną i wpis hipoteki - w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania, a swoją decyzję kredytową zweryfikuj w Decyzjomacie Hipotecznym. Jeśli wciąż ważysz, czy w ogóle kupować, czy dalej wynajmować i inwestować nadwyżkę, sprawdź werdykt w Decyzjomacie kupno vs wynajem.
Decyzje finansowe?
Najpierw liczby.
6 raportów: kredyty, mieszkania, lokaty, inflacja, waluty i najem. Wszystko w jednym miejscu.
Jak sprawdzić, czy Twoje pieniądze są bezpieczne?
Bezpieczeństwo wkładu rozstrzyga się w trzech dokumentach: umowie deweloperskiej zawartej u notariusza, numerze rachunku powierniczego w banku i prospekcie informacyjnym inwestycji. Jeśli sprzedawca proponuje Ci zamiast tego objęcie akcji lub udziałów w spółce albo pożyczkę inwestycyjną, nie jesteś chronionym nabywcą - jesteś inwestorem ryzykującym kapitał.
1. Czy umowa ma formę aktu notarialnego i nazwę "umowa deweloperska". 2. Czy wskazano otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy w konkretnym banku. 3. Czy deweloper figuruje w KRS i nie jest spółką celową założoną na jedną inwestycję. 4. Czy w prospekcie są terminy i harmonogram wypłat z rachunku.
Sygnałem ostrzegawczym jest każda konstrukcja, która omija ustawę deweloperską: "gwarantowany zysk", odkup akcji po ustalonej cenie, obietnica odsetek od wpłaty. To język rynku inwestycyjnego, a nie zakupu własnego M. Marże i warunki samego kredytu sprawdzisz osobno w rankingu kredytów hipotecznych, ale żaden najtańszy kredyt nie zrekompensuje utraty wkładu u niewłaściwego sprzedawcy.
Moja ocena: ten wyrok daje nadzieję, ale to precedens na kroplówce
Sąd w Łodzi 2 października 2026 r. odrzucił umorzenie sanacji dla bloków przy ul. Tuwima i wybrał dokończenie budowy zamiast szybkiego pogrzebu inwestycji, bo 140 rodzin czeka na dach nad głową, a nie na ułamkową wypłatę z masy upadłości (komunikaty sądowe). To dobra decyzja i moim zdaniem słuszna.
Doświadczony doradca restrukturyzacyjny Marcin Kubiczek (licencja nr 244, znany z kazusu Getin Noble Bank) wielokrotnie pokazywał, że sukces takich postępowań stoi i upada na realnym inwestorze z kapitałem. Powiem wprost: to jednak ratunek punktowy, zależny od tego, czy Budomal 360 faktycznie udźwignie finansowanie, a nowa zarządca Olga Malinowska zdoła dogadać wierzycieli.
Sprawa Hreit obnaża lukę, której żaden wyrok nie zasypie: ustawa deweloperska i DFG chronią tylko tych, którzy kupują mieszkania w sposób przewidziany prawem. Kto da się namówić na akcje spółki celowej, zostaje poza systemem - i dowiaduje się o tym dopiero przy plajcie. Jeśli w kolejnych kwartałach zobaczymy pierwsze akty oskarżenia i realne wypłaty dla pokrzywdzonych, będzie to sygnał, że system nadrabia zaległości. Jeśli nie - powtórzy się scenariusz, w którym kary UOKiK rzędu kilkunastu milionów złotych to dla takich grup koszt prowadzenia działalności, a nie realna bariera. Więcej analiz prawnych finwire.pl znajdziesz w hubie kategorii prawo; warto też zajrzeć do tekstu o tym, co daje i co odbiera upadłość konsumencka oraz do nowelizacji ustawy deweloperskiej o jawności cen mieszkań.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Czy klienci Hreit odzyskają wpłacone pieniądze?
- 140 nabywców mieszkań przy ul. Tuwima wpłaciło ok. 40 mln zł i ma teraz szansę na dokończenie budowy, bo sąd w Łodzi 2 października 2026 r. odrzucił umorzenie sanacji. Odzyskanie lokalu zależy od tego, czy spółka Budomal 360 sfinansuje dokończenie robót pod nadzorem nowej zarządczyni, adwokat Olgi Malinowskiej.
- Co to jest postępowanie sanacyjne?
- Postępowanie sanacyjne to rodzaj restrukturyzacji naprawczej, w której zadłużona firma działa dalej pod nadzorem zarządcy sądowego, zamiast od razu upadać. Celem jest uratowanie majątku i dokończenie zobowiązań - w przypadku Hreit chodzi o dokończenie budowy mieszkań, a nie sprzedaż wszystkiego w upadłości.
- Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni przy zakupie akcji spółki?
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie obejmuje zakupu akcji ani udziałów w spółce celowej - chroni wyłącznie osoby fizyczne kupujące lokale umową deweloperską z rachunkiem powierniczym, zawartą po 1 lipca 2022 r. Klienci Hreit kupowali akcje, dlatego pozostali poza systemem ochrony (dane UFG, 2026 r.).
- Ile wynosi składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
- 0,1% każdej wpłaty przy zamkniętym rachunku powierniczym i 0,45% przy rachunku otwartym - składkę odprowadza deweloper od Twoich wpłat (dane UFG, 2026 r.). To niewielki koszt wliczony w cenę, który w razie upadłości dewelopera daje realną gwarancję zwrotu środków.
- Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy?
- Numer rachunku powierniczego i nazwę banku musisz znaleźć w umowie deweloperskiej zawieranej u notariusza oraz w prospekcie informacyjnym inwestycji. Krok po kroku: 1. Zażądaj prospektu przed wpłatą. 2. Sprawdź formę umowy (akt notarialny). 3. Zweryfikuj dewelopera w KRS. 4. Odmów wpłaty na zwykłe konto spółki.
- Co grozi Michałowi Sapocie?
- Prezesowi Hreit Michałowi Sapocie prokuratura postawiła zarzuty oszustwa w śledztwie obejmującym nie mniej niż 1736 pokrzywdzonych i 362 mln zł strat (komunikaty Prokuratury Okręgowej w Łodzi). We wrześniu 2025 r. trafił do aresztu, który opuścił po wpłacie 7 mln zł poręczenia majątkowego.
- Czy upadłość dewelopera oznacza, że tracę mieszkanie i wkład?
- Przy prawidłowej umowie deweloperskiej upadłość dewelopera nie oznacza utraty pieniędzy - środki z rachunku powierniczego i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwracają wkład osobie fizycznej. Pieniądze przepadają dopiero wtedy, gdy kupujesz poza systemem, np. obejmując akcje spółki celowej, jak w aferze Hreit.
Najpierw policz, potem podpisz. Finwire ma do tego narzędzia.
- Decyzjomat Hipoteczny - czy brać kredyt, w którym banku, jak poprawić warunki
- Decyzjomat Nadpłata - nadpłacać kredyt czy inwestować w ETF, IKE, IKZE
- Rankingi kont oszczędnościowych i lokat z aktualnymi stopami i promocjami
Przeczytaj też
Brak komentarzy. Bądź pierwszy!