mediana 18 miastCarry, listopad 2026
-0,96pkt proc.
tyle wynosi różnica między rentownością najmu netto a oprocentowaniem kredytu
Carry nieruchomości finwire: czy najem pokrywa odsetki od kredytu
Listopad 2026 (stan na 6 listopada 2026): czynsz netto z typowego mieszkania na wynajem przewyższa oprocentowanie kredytu hipotecznego w 3 z 18 miast. Mediana Carry nieruchomości finwire wynosi -0,96 pkt proc.: mieszkanie zarabia na najmie 4,88% rocznie po podatku i kosztach, a kredyt kosztuje 5,84%.
rocznieNajem a kredyt
- Najem netto
- 4,88%
- Kredyt
- 5,84%
Czynsz pokrywa odsetki: 3 z 18 miast
Czy czynsz z mieszkania pokrywa dziś odsetki od kredytu?
W 3 z 18 miast tak: czynsz po podatku i kosztach właściciela jest wyższy niż oprocentowanie kredytu. Najlepszy bilans najmu ma Łódź (+0,28 pkt proc.), najsłabszy Kraków (-1,62 pkt proc.). W pozostałych miastach odsetki od kredytu na całą cenę przewyższają zarobek z najmu, więc zakup na kredyt pod wynajem broni się tam tylko wzrostem ceny mieszkania.
W których miastach najem zarabia więcej, niż kosztuje kredyt?
Każde miasto stoi na osi według carry: po prawej stronie zera czynsz netto przewyższa odsetki od kredytu, po lewej jest od nich niższy. Suwak zmienia oprocentowanie kredytu dla wszystkich miast naraz, a kliknięcie w miasto pokazuje rachunek od czynszu do wyniku.
Przy dzisiejszym oprocentowaniu kredytu 5,84% czynsz netto przewyższa odsetki w 3 z 18 miast.
Łódź: mieszkanie 43 m²
- Cena zakupu (7 819 zł za m², Rejestr Cen Nieruchomości, II kw. 2026)
- 336 217 zł
- Czynsz za 11 z 12 miesięcy (2 100 zł miesięcznie, 2 pokoje)
- 23 100 zł
- minus ryczałt od najmu 8,5%
- 1 964 zł
- minus czynsz administracyjny w miesiącu bez najemcy
- 508 zł
- minus podatek od nieruchomości (2026)
- 54 zł
- Zostaje rocznie
- 20 574 zł
- Rentowność najmu netto (zostaje rocznie / cena)
- 6,12%
- minus oprocentowanie kredytu hipotecznego
- 5,84%
Carry: +0,28 pkt proc.
Przy kredycie na całą cenę czynsz netto pokrywa odsetki pierwszego roku i zostaje ok. 78 zł miesięcznie (bez spłaty kapitału). Najem pokrywa odsetki przy oprocentowaniu do 6,12%.
| Miasto | Carry | Najem netto | Najem brutto | Czynsz | Cena za m² | Najem minus odsetki |
|---|---|---|---|---|---|---|
| +0,28 pkt proc. | 6,12% | 7,50% | 2 100 zł | 7 819 zł | 78 zł/mies. | |
| +0,23 pkt proc. | 6,07% | 7,44% | 2 100 zł | 8 065 zł | 66 zł/mies. | |
| +0,10 pkt proc. | 5,94% | 7,23% | 2 200 zł | 8 903 zł | 31 zł/mies. | |
| -0,02 pkt proc. | 5,82% | 7,08% | 2 500 zł | 9 624 zł | -8 zł/mies. | |
| -0,17 pkt proc. | 5,67% | 6,97% | 2 100 zł | 8 214 zł | -51 zł/mies. | |
| -0,62 pkt proc. | 5,22% | 6,41% | 2 100 zł | 8 742 zł | -202 zł/mies. | |
| -0,85 pkt proc. | 4,99% | 6,11% | 2 100 zł | 9 377 zł | -293 zł/mies. | |
| -0,90 pkt proc. | 4,94% | 6,02% | 2 200 zł | 10 202 zł | -329 zł/mies. | |
| -0,93 pkt proc. | 4,91% | 6,01% | 2 500 zł | 11 352 zł | -387 zł/mies. | |
| -0,99 pkt proc. | 4,85% | 5,92% | 2 100 zł | 9 906 zł | -352 zł/mies. | |
| -0,99 pkt proc. | 4,85% | 5,95% | 1 900 zł | 9 121 zł | -318 zł/mies. | |
| -1,04 pkt proc. | 4,80% | 5,84% | 2 750 zł | 12 834 zł | -492 zł/mies. | |
| -1,07 pkt proc. | 4,77% | 5,81% | 2 800 zł | 13 451 zł | -515 zł/mies. | |
| -1,19 pkt proc. | 4,65% | 5,70% | 2 500 zł | 11 962 zł | -523 zł/mies. | |
| -1,20 pkt proc. | 4,64% | 5,69% | 1 800 zł | 8 834 zł | -380 zł/mies. | |
| -1,29 pkt proc. | 4,55% | 5,59% | 1 900 zł | 9 710 zł | -439 zł/mies. | |
| -1,33 pkt proc. | 4,51% | 5,47% | 3 300 zł | 16 454 zł | -804 zł/mies. | |
| -1,62 pkt proc. | 4,22% | 5,13% | 2 800 zł | 14 876 zł | -884 zł/mies. |
„Najem minus odsetki” to czynsz, który zostaje po podatku i kosztach, minus odsetki pierwszego roku od kredytu na całą cenę mieszkania, w złotych miesięcznie. Bez spłaty kapitału.
Pobierz dane
Carry nieruchomości finwire (metoda v1): rentowność najmu netto minus oprocentowanie kredytu w miastach, listopad 2026
Licencja i cytowanie
Dane do pobrania udostępniamy na licencji CC BY 4.0. Przy wykorzystaniu podaj źródło danych i finwire.pl jako autora opracowania, np.:
Źródło: znajdznajem.pl (czynsze), Rejestr Cen Nieruchomości i GUS (ceny), GUS BDL (koszty), Ministerstwo Finansów (podatek), oferty banków, opracowanie finwire.pl (https://finwire.pl/indeksy/carry-nieruchomosci)
CSV ma separator średnik i przecinek dziesiętny (Excel w polskiej wersji), XLSX zawiera liczby gotowe do obliczeń i arkusz z opisem źródła. Dostęp programistyczny: API i serwer MCP finwire.pl.
Jak zmieniał się carry nieruchomości?
Pierwszy miesiąc serii to listopad 2026. Wykres zmian pojawi się, gdy seria obejmie co najmniej dwa miesiące; do tego czasu aktualny stan pokazuje oś miast powyżej.
Jak liczymy carry nieruchomości?
- Czynsz: mediana czynszu ofertowego mieszkania dwupokojowego w mieście (znajdznajem.pl, ogłoszenia z 10 portali bez duplikatów); gdy dwupokojowych ofert jest za mało, mediana wszystkich ofert. Metraż to przeciętna powierzchnia tych ofert.
- Cena zakupu: mediana ceny za m² na rynku wtórnym z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN), a przy zbyt małej liczbie aktów mediana GUS z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, razy metraż.
- Rentowność najmu netto: czynsz za 11 z 12 miesięcy (jeden miesiąc bez najemcy), minus ryczałt od najmu 8,5%, minus czynsz administracyjny płacony przez właściciela w miesiącu bez najemcy (zaliczka wspólnoty, ogrzewanie, woda i odpady według GUS), minus podatek od nieruchomości (górna stawka z obwieszczenia Ministra Finansów, gmina może mieć niższą), podzielone przez cenę zakupu. Ten sam rachunek liczy kalkulator rentowności najmu i Decyzjomat Kupno vs Wynajem.
- Oprocentowanie kredytu: zmienna stopa, czyli WIBOR 3M (stawka, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na 3 miesiące) plus typowa marża banku z Barometru kredytu hipotecznego finwire, dla kredytu 400 tys. zł przy wkładzie 20%.
- Carry = rentowność najmu netto minus oprocentowanie kredytu, w punktach procentowych (pkt proc.). Wartość indeksu to mediana miast.
- Indeks nie uwzględnia kosztów zakupu (podatek PCC, notariusz), remontów, ubezpieczenia, spłaty kapitału ani zmiany ceny mieszkania. Nie jest prognozą cen ani rekomendacją zakupu.
Źródła pierwotne: znajdznajem.pl (czynsze, CC BY 4.0), Rejestr Cen Nieruchomości, GUS, Bank Danych Lokalnych, obwieszczenia Ministra Finansów, GPW Benchmark (WIBOR 3M) i oferty banków w sieciach partnerskich. Indeks ma charakter informacyjny, nie jest prognozą cen ani rekomendacją zakupu.
Jak zacytować Carry nieruchomości finwire?
Liczby, tabelę i plik CSV można wykorzystać bezpłatnie z podaniem źródła finwire.pl i linkiem do tej strony. Identyfikator serii: finwire_housing_carry; ten sam w API (/v1/housing/carry) i w narzędziu MCP get_housing_carry.
Carry nieruchomości finwire (finwire_housing_carry) za listopad 2026: -0,96 pkt proc. Źródło: finwire.pl, https://finwire.pl/indeksy/carry-nieruchomosci
Źródło: Carry nieruchomości finwire (finwire_housing_carry, metoda v1), finwire.pl, https://finwire.pl/indeksy/carry-nieruchomosci, licencja CC BY 4.0
<a href="https://finwire.pl/indeksy/carry-nieruchomosci" data-series-id="finwire_housing_carry">Carry nieruchomości finwire</a> (finwire.pl, CC BY 4.0)Licencja CC BY 4.0: wynik indeksu można wykorzystywać z podaniem źródła finwire.pl i identyfikatora finwire_housing_carry.
Gdzie policzyć własne mieszkanie?
Rentowność najmu Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Twoim mieście i pod adresemDecyzjomat Kupno vs Wynajem Kupić czy wynajmować: rachunek na Twoich liczbachKalkulator raty kredytu Rata przy dzisiejszym oprocentowaniu i Twojej kwocieBarometr kredytu hipotecznego Typowa marża i oprocentowanie kredytu w bankachZa ile wynająć mieszkanie Czynsze ofertowe w miastach i dzielnicachCeny mieszkań Ceny z aktów notarialnych w miastach i dzielnicachLuka cenowa finwire Ceny ofertowe a transakcyjne w miastachIndeksy finwire Wszystkie wskaźniki liczone przez nas, z historią i CSV
Najczęstsze pytania o carry nieruchomości
- Co to jest carry nieruchomości?
- To różnica między tym, ile mieszkanie zarabia na najmie po podatku i kosztach właściciela (rentowność netto), a oprocentowaniem kredytu hipotecznego. W listopadzie 2026 mediana w 18 miastach wynosi -0,96 pkt proc. przy oprocentowaniu 5,84%.
- Co oznacza ujemny carry?
- Że odsetki od kredytu na całą cenę mieszkania są wyższe niż czynsz, który zostaje po podatku i kosztach. Kupujący na kredyt pod wynajem dopłaca wtedy z własnej kieszeni i liczy na wzrost ceny mieszkania. Dodatni carry oznacza, że sam czynsz pokrywa odsetki.
- Gdzie najem najbardziej pokrywa odsetki od kredytu?
- Najlepszy bilans najmu w listopadzie 2026 ma Łódź (+0,28 pkt proc.), najsłabszy Kraków (-1,62 pkt proc.). Czynsz pokrywa odsetki w 3 z 18 miast.
- Przy jakim oprocentowaniu kredytu najem pokryłby odsetki?
- Carry miasta jest zerowy, gdy oprocentowanie kredytu równa się rentowności najmu netto. Dla mediany miast to 4,88%, wobec dzisiejszych 5,84%. Suwak na osi miast przelicza wynik dla innego oprocentowania.
- Skąd są dane do indeksu?
- Czynsze z ogłoszeń zebranych przez znajdznajem.pl, ceny z aktów notarialnych (Rejestr Cen Nieruchomości) albo z GUS, koszty utrzymania mieszkania z Banku Danych Lokalnych GUS, stawka podatku od nieruchomości z obwieszczenia Ministra Finansów, oprocentowanie z WIBOR 3M i typowej marży z ofert banków w sieciach partnerskich. Ryczałt od najmu 8,5% według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
- Czy indeks mówi, czy kupić mieszkanie na wynajem?
- Nie. Indeks pokazuje relację czynszu do kosztu kredytu w typowym mieszkaniu miasta. Nie uwzględnia ceny konkretnego lokalu, kosztów zakupu, remontów ani przyszłych zmian cen i czynszów. Własny przypadek liczy kalkulator rentowności najmu i Decyzjomat Kupno vs Wynajem.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.
