Indeks cen transakcyjnych mieszkań: IV kw. 2025
9948 zł za m² to typowa cena mieszkań w 17 miastach w IV kwartale 2025: środkowa wartość spośród median poszczególnych miast, policzonych z 31 514 aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. W typowym mieście metr kwadratowy zdrożał rok do roku o 5,4%, najszybciej rosły ceny w Szczecinie (+18,4%). Indeks obejmuje akty wpisane do rejestru do 1 października 2026.
To wydanie archiwalne. Najnowsze wydanie: I kw. 2026
Które miasta drożeją najszybciej, a które tanieją?
12 z 16 miast z porównywalnymi danymi sprzed roku miało w IV kwartale 2025 wyższą medianę ceny m² niż w IV kwartale 2024. Najszybciej drożało w Szczecinie (+18,4%), Bydgoszczy (+14,7%) i Rzeszowie (+12,2%). Taniej niż rok wcześniej było we Wrocławiu (-0,3%), Gdańsku (-0,7%), Lublinie (-1,5%) i Katowicach (-4,0%).
- 1Szczecin+18,4%10 982 zł/m²
- 2Bydgoszcz+14,7%8988 zł/m²
- 3Rzeszów+12,2%9948 zł/m²
- 4Gdynia+10,5%12 444 zł/m²
- 5Warszawa+7,1%16 454 zł/m²
- 6Opole+6,9%9587 zł/m²
- 7Olsztyn+6,5%8949 zł/m²
- 8Poznań+6,1%11 612 zł/m²
- 9Kraków+4,8%14 694 zł/m²
- 10Łódź+2,8%8827 zł/m²
- 11Białystok+1,7%9853 zł/m²
- 12Kielce+0,1%8958 zł/m²
- 13Wrocław-0,3%12 508 zł/m²
- 14Gdańsk-0,7%12 517 zł/m²
- 15Lublin-1,5%9883 zł/m²
- 16Katowice-4,0%10 000 zł/m²
Bez porównania rok do roku: Zielona Góra - rejestr nie ma dla nich pełnego kwartału sprzed roku.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach?
16 454 zł za m² płacili kupujący w Warszawie, najdroższym mieście indeksu (9834 aktów), a 8488 zł w Zielonej Górze. Metr w Warszawie był więc o 94% droższy. Połowa transakcji w Warszawie zamknęła się między 14 074 a 19 122 zł/m².
| Miasto | Mediana zł/m² | r/r | k/k | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 454 | +7,1% | +10,0% | 9834 |
| Kraków | 14 694 | +4,8% | -0,4% | 3650 |
| Gdańsk | 12 517 | -0,7% | -4,1% | 2463 |
| Wrocław | 12 508 | -0,3% | -0,8% | 2682 |
| Gdynia | 12 444 | +10,5% | +8,4% | 562 |
| Poznań | 11 612 | +6,1% | +1,0% | 1932 |
| Szczecin | 10 982 | +18,4% | +8,1% | 1282 |
| Katowice | 10 000 | -4,0% | +0,7% | 879 |
| Rzeszów | 9948 | +12,2% | +1,0% | 992 |
| Lublin | 9883 | -1,5% | -2,5% | 543 |
| Białystok | 9853 | +1,7% | +2,1% | 1701 |
| Opole | 9587 | +6,9% | +5,7% | 305 |
| Bydgoszcz | 8988 | +14,7% | +10,9% | 1040 |
| Kielce | 8958 | +0,1% | -1,1% | 388 |
| Olsztyn | 8949 | +6,5% | -1,7% | 548 |
| Łódź | 8827 | +2,8% | -0,7% | 2394 |
| Zielona Góra | 8488 | brak | -0,1% | 319 |
Mediana ceny za m² z aktów notarialnych, IV kw. 2025. „Połowa transakcji” to przedział cen środkowej połowy transakcji. Ceny osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego są podane, gdy dany rynek ma co najmniej 30 aktów. r/r - wobec IV kw. 2024, k/k - wobec III kw. 2025.
O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
11 594 zł za m² wyniosła typowa cena na rynku pierwotnym, a 9578 zł na rynku wtórnym w IV kwartale 2025 (środkowa wartość spośród median miast). W 13 z 15 miast nowe mieszkania były droższe od używanych, najbardziej w Katowicach (+45,0%). Odwrotnie było w Zielonej Górze i Gdańsku: tam wyższą medianę miał rynek wtórny.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich kwartałach?
Wykres pokazuje medianę ceny m² z aktów notarialnych do IV kw. 2025 dla wybranego miasta, osobno dla całego rynku, rynku pierwotnego i wtórnego. Przerwa w linii oznacza kwartał, w którym rejestr miał za mało aktów albo niepełne dane z powiatu.
12 329 zł za m² wynosiła mediana ceny mieszkań w Warszawie w I kwartale 2023, a 16 454 zł w IV kwartale 2025: zmiana o +33,5%.
Oś pionowa: tys. zł za m². Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), mediana z aktów notarialnych. Pominięto kwartały, za które rejestr nie jest jeszcze kompletny.
Skąd są dane i jak powstaje indeks?
- 1Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, krajowa usługa GUGiK (geoportal.gov.pl) - ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych. Najnowszy akt w danych: 1 października 2026. Dane są aktualizowane codziennie.
- 2Miasta: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Miasto oznacza miasto na prawach powiatu, bez gmin ościennych.
- 3Indeks obejmuje tylko lokale mieszkalne sprzedane na wolnym rynku w całości (udział 1/1). Pomija 1% najniższych i 1% najwyższych cen za m² w danym powiecie, rynku i roku. Podstawą jest mediana ceny za m², nie średnia - pojedyncze drogie apartamenty jej nie przesuwają.
- 4Miasto wchodzi do wydania, gdy kwartał jest pełny, ma co najmniej 30 aktów i nie odstaje od typowej liczby transakcji tego miasta. Kwartały, do których powiaty wciąż wpisują akty, nie są uwzględniane.
- 5Wydanie powstaje dla kwartału, w którym miasta z pełnymi danymi obejmują co najmniej 75% typowej liczby aktów wszystkich 17 miast. IV kw. 2025: 100%.
- 6Zmiana rok do roku i kwartał do kwartału jest liczona tylko wtedy, gdy oba porównywane kwartały spełniają te same warunki.
- 7Zmiana mediany to nie tylko zmiana cen tych samych mieszkań: zależy też od tego, jakie mieszkania sprzedano w danym kwartale (nowe czy używane, w centrum czy na obrzeżach).
- 8Liczby są przeliczane codziennie. Gdy powiat wpisze spóźnione akty, starsze wydania mogą się nieznacznie zmienić.
„W związku z uwolnieniem Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) z opłat, w serwisie www.geoportal.gov.pl w modułach „Geoportal krajowy”, „Geodezja i Kartografia” oraz „Rejestr Cen Nieruchomości” opublikowaliśmy dane z tego rejestru.”
Jak zacytować indeks?
17 miast i 31 514 aktów notarialnych obejmuje wydanie IV kw. 2025. Liczby i wykres możesz bezpłatnie wykorzystać w artykule lub analizie, wystarczy podać źródło z linkiem do raportu.
Źródło: finwire.pl, Indeks cen transakcyjnych mieszkań, IV kw. 2025, https://finwire.pl/raporty/indeks-cen-transakcyjnych/2025-q4
<iframe src="https://finwire.pl/embed/indeks-cen-transakcyjnych" width="100%" height="920" style="border:0;border-radius:12px" loading="lazy" title="Indeks cen transakcyjnych mieszkań - ranking miast finwire.pl"></iframe>
<p>Źródło: <a href="https://finwire.pl/raporty/indeks-cen-transakcyjnych">finwire.pl - Indeks cen transakcyjnych</a></p>Osadzony ranking miast zawsze pokazuje najnowsze wydanie indeksu i aktualizuje się razem z raportem. Zobacz podgląd i pozostałe narzędzia do osadzenia.
Wszystkie wydania indeksu
Jak wykorzystać ceny transakcyjne przy zakupie mieszkania?
Najczęstsze pytania
- Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach według aktów notarialnych?
- 9948 zł to typowa cena m² (środkowa wartość spośród median miast) w 17 miastach w IV kwartale 2025 (Rejestr Cen Nieruchomości). Najdrożej było w Warszawie (16 454 zł/m²), najtaniej w Zielonej Górze (8488 zł/m²).
- W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej?
- +18,4% rok do roku wyniosła zmiana mediany ceny m² w Szczecinie w IV kwartale 2025, najwięcej spośród 16 miast z porównywalnymi danymi. Mediana wzrosła tam do 10 982 zł/m² na podstawie 1282 aktów.
- Czy ceny mieszkań spadają?
- 4 z 16 miast miało w IV kwartale 2025 niższą medianę ceny m² niż rok wcześniej: Wrocław (-0,3%), Gdańsk (-0,7%), Lublin (-1,5%) i Katowice (-4,0%). W pozostałych mediana wzrosła albo się nie zmieniła, a typowa zmiana wyniosła +5,4%.
- O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
- 21,0% wynosi różnica między typową ceną m² na rynku pierwotnym (11 594 zł/m²) i wtórnym (9578 zł/m²) w IV kwartale 2025. W poszczególnych miastach różnica jest bardzo różna, bo zależy od tego, gdzie powstają nowe osiedla.
- Kiedy pojawi się kolejne wydanie indeksu?
- 75% typowej liczby transakcji 17 miast musi trafić do rejestru, zanim ukaże się wydanie za dany kwartał. Powiaty wpisują akty z opóźnieniem, więc zwykle trwa to kilka miesięcy po końcu kwartału.
- Czym różni się cena transakcyjna od ceny ofertowej?
- 2 różne momenty rynku: cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia albo cennika dewelopera i pokazuje oczekiwania sprzedającego dziś, a cena transakcyjna z aktu notarialnego pokazuje, za ile mieszkanie faktycznie sprzedano, po negocjacjach i z opóźnieniem wpisu do rejestru.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.