Wycena nieruchomości (operat szacunkowy)
Profesjonalna ocena wartości rynkowej nieruchomości sporządzana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Wycena nieruchomości, zwana operatem szacunkowym, to dokument sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość rynkową nieruchomości. Bank wymaga operatu przed udzieleniem kredytu hipotecznego - na jego podstawie oblicza LTV i maksymalną kwotę finansowania.
Uwaga: bank bierze pod uwagę niższą z dwóch wartości: cenę zakupu lub wartość z operatu. Jeśli kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, ale rzeczoznawca wyceni je na 560 000 zł, bank policzy LTV od 560 000 zł - co może zmniejszyć dostępną kwotę kredytu.
Kto zamawia wycenę: większość banków zleca wycenę samodzielnie (koszt 300-800 zł ponosi kredytobiorca) lub akceptuje operat zamówiony przez klienta u uprawnionego rzeczoznawcy. Niektóre banki mają własne listy zatwierdzonych rzeczoznawców.
Ważność operatu: standardowo 12 miesięcy. Jeśli wniosek kredytowy się przeciąga lub nieruchomość znacznie zmienia wartość, może być konieczne zlecenie nowej wyceny.
Metody wyceny: podejście porównawcze (analiza transakcji podobnych nieruchomości w okolicy) jest najczęściej stosowane dla mieszkań. Podejście dochodowe - dla nieruchomości inwestycyjnych. Podejście kosztowe - dla obiektów specjalnych.
Najczęściej zadawane pytania
- Co jeśli wycena nieruchomości jest niższa od ceny zakupu?
- Bank sfinansuje maksymalnie tyle, ile wynika z LTV liczonego od niższej wartości (cena lub operat). Np. kupujesz za 600 000 zł, operat mówi 560 000 zł, masz 20% wkładu własnego - bank pożyczy max 80% z 560 000 = 448 000 zł. Różnicę (600 000 - 448 000 = 152 000 zł) musisz pokryć z własnych środków. Możesz też zlecić nową wycenę u innego rzeczoznawcy lub negocjować cenę ze sprzedającym.
- Ile kosztuje wycena nieruchomości dla banku?
- Operat szacunkowy mieszkania lub domu kosztuje zazwyczaj 300-800 zł w zależności od lokalizacji i powierzchni. Nieruchomości komercyjne i gruntowe mogą być droższe (1 000-3 000 zł). Koszt ponosi kredytobiorca - nawet jeśli bank odmówi kredytu po wycenie.