Kalkulator podatku od najmu 2026: ryczałt 8,5% i 12,5%

Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Wpisz czynsz, a kalkulator pokaże podatek roczny, ryczałt za miesiąc i moment przekroczenia progu.

Ostatnia aktualizacja: październik 2026 | Stawki 2026: 8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki | Mediana czynszu ofert: 2150 zł/mies.

Ile wynosi ryczałt od najmu prywatnego w 2026 roku?

8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę - tak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Od 1 stycznia 2023 roku to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego (zmiana wprowadzona ustawą z 29 października 2021 roku, tzw. Polski Ład). Skala podatkowa i koszty uzyskania przychodu, w tym amortyzacja mieszkania, nie wchodzą w grę poza działalnością gospodarczą.

Jeden próg 100 000 zł obejmuje łączny przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów ze wszystkich lokali podatnika. Dwa mieszkania po 5 000 zł miesięcznie dają 120 000 zł rocznie i nadwyżkę 20 000 zł opodatkowaną stawką 12,5%. Małżonkowie ze wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie, że całość przychodu z majątku wspólnego rozlicza jedno z nich, mają próg 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Bez oświadczenia każde z nich rozlicza połowę przychodu z własnym progiem 100 000 zł.

Co jest przychodem z najmu, a co nie?

Przychodem jest czynsz najmu w dniu otrzymania, a nie w dniu wymagalności - ryczałt płaci się od kwot faktycznie wpłaconych przez najemcę w danym miesiącu (art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Kaucja zwrotna nie jest przychodem, dopóki nie zostanie zatrzymana na pokrycie zaległości lub szkód. Opłaty za media i czynsz administracyjny, do których ponoszenia zobowiązuje najemcę umowa, a wynajmujący jedynie je przekazuje, również pozostają poza przychodem - potwierdzają to interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Jeden warunek decyduje o opłatach: zapis w umowie najmu. Jeśli umowa mówi o jednej kwocie "czynszu" bez rozbicia na najem i opłaty, cała wpłata jest przychodem, a podatek rośnie o 8,5% od każdej złotówki za prąd czy wodę. Przy czynszu 3 000 zł z 600 zł mediów w jednej kwocie to 612 zł rocznie więcej podatku niż przy rozbiciu w umowie. Porównaj stawki czynszu w swoim mieście w zestawieniu za ile wynająć mieszkanie i sprawdź, czy przy podwyżce mieścisz się w limitach z narzędzia podwyżka czynszu.

Kiedy płacić ryczałt i do kiedy złożyć PIT-28?

Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania czynszu - taki termin wpłaty ryczałtu wyznacza art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie, a za grudzień ryczałt wpłaca się do 20 stycznia roku następnego. Podatnicy, których przychody w poprzednim roku nie przekroczyły limitu z art. 21 ust. 1b, mogą rozliczać się kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. Wpłata idzie na indywidualny mikrorachunek podatkowy z symbolem PPE.

Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego składa się zeznanie roczne PIT-28, w którym sumuje się przychód z najmu i wpłacony ryczałt. Rejestracja wyboru ryczałtu nie jest potrzebna - od 2023 roku wynika z ustawy. Pierwsza wpłata w terminie jest zarazem zgłoszeniem najmu do urzędu skarbowego. Przy zakupie mieszkania pod wynajem policz jeszcze PCC i taksę notarialną oraz roczny podatek od nieruchomości.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

8,5% od przychodu bez kosztów kontra 12% lub 32% od dochodu po kosztach, albo ryczałt 8,5% w działalności ze składką zdrowotną - to realna różnica między najmem prywatnym a firmą. Najem prywatny nie jest tytułem do składki zdrowotnej ani społecznych ZUS, a liczba wynajmowanych lokali sama w sobie nie przesądza o działalności (uchwała NSA z 24 maja 2021 roku, sygn. II FPS 1/21: najem składników majątku prywatnego to najem prywatny, dopóki podatnik nie wprowadzi ich do firmy). Działalność opłaca się przy dużych kosztach, np. kredycie i remoncie, które w ryczałcie prywatnym przepadają. Stawki ryczałtu dla firmy porównasz w kalkulatorze ryczałtu ewidencjonowanego.

Czy za najem trzeba wystawiać faktury w KSeF?

Od 1 kwietnia 2026 faktury VAT co do zasady wystawia się w Krajowym Systemie e-Faktur (art. 106ga ust. 1 ustawy o VAT; najwięksi podatnicy od 1 lutego 2026), ale najem prywatny mieszkania zwykle nie wymaga żadnej faktury. Najem lokalu mieszkalnego na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36), a przy sprzedaży zwolnionej fakturę wystawiasz tylko na żądanie najemcy zgłoszone w ciągu 3 miesięcy od końca miesiąca usługi (art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2).

Gdy najemcą jest osoba prywatna, nawet żądana faktura nie przechodzi przez KSeF - obowiązek nie dotyczy faktur na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (art. 106ga ust. 2 pkt 4). Jeśli faktury zażąda najemca prowadzący firmę, wystawiasz ją w KSeF. Do 31 grudnia 2026 wystarczy faktura papierowa lub elektroniczna poza systemem, gdy faktury wystawione w danym miesiącu nie przekraczają łącznie 10 000 zł brutto (art. 145m); od 1 stycznia 2027 ten wyjątek wygasa.

Najem lokalu użytkowego nie mieści się w zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 36, a przy najmie na doby jego zastosowanie wymaga potwierdzenia u doradcy albo w interpretacji indywidualnej, bo przepis obejmuje wyłącznie cele mieszkaniowe. Do 240 000 zł sprzedaży rocznie działa zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 - wtedy faktura nadal jest tylko na żądanie. Po przekroczeniu limitu albo po rejestracji jako czynny podatnik VAT faktury dla firm wystawiasz w KSeF. KSeF nie zmienia ryczałtu od najmu: podatek liczysz tak samo jak w kalkulatorze powyżej. Obowiązki przy najmie na doby opisuje strona najem krótkoterminowy - nowe przepisy.

Źródło: ustawa o podatku od towarów i usług, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263 (art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b, art. 106ga, art. 113 ust. 1, art. 145l i 145m).

Przykład: mieszkanie za 2150 zł miesięcznie

25 800 zł przychodu rocznie daje czynsz 2150 zł przez 12 miesięcy (mediana czynszu ofert z miast w zestawieniu rentowności najmu finwire.pl) . Ryczałt 8,5% od całej kwoty to 2193 zł rocznie, czyli 183 zł miesięcznie, a po podatku zostaje 23 607 zł. Próg 100 000 zł przy takim czynszu jest poza zasięgiem jednego lokalu. Ile ten przychód znaczy wobec ceny zakupu, pokazuje rentowność najmu liczona po ryczałcie, a scenariusz sprzedaży zamiast wynajmu policzysz w kalkulatorze podatku od sprzedaży mieszkania.