Kalkulator podatku od sprzedaży mieszkania (PIT-39)
Sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat? Sprawdź, ile zapłacisz. Kalkulator uwzględnia test 5 lat (liczony od końca roku zakupu) i ulgę mieszkaniową (zwolnienie proporcjonalne, gdy reinwestujesz).
Jak liczyć test 5 lat?
5 lat liczymy nie od daty zakupu, ale od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość. Dzień zakupu nie ma znaczenia - liczy się wyłącznie rok nabycia.
- Kupujesz 15 lutego 2020 → 5 lat mija 31 grudnia 2025 → sprzedaż od 1 stycznia 2026 bez podatku.
- Kupujesz 10 grudnia 2020 → 5 lat mija również 31 grudnia 2025 → sprzedaż od 1 stycznia 2026 bez podatku, mimo krótszego faktycznego okresu posiadania.
Jak działa ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód proporcjonalnie do wydatków na cele mieszkaniowe poniesionych w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży:
Dochód zwolniony = dochód × (wydatek mieszkaniowy / przychód)
Reinwestycja 100% przychodu oznacza brak podatku. Reinwestycja połowy przychodu zostawia do opodatkowania połowę dochodu.
Co liczy się jako cel mieszkaniowy?
- Zakup mieszkania lub domu (również udziału).
- Budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa budynku mieszkalnego.
- Remont i modernizacja własnego mieszkania (nie wynajmowanego).
- Spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego przed sprzedażą na cele mieszkaniowe.
- Zakup działki budowlanej lub pod zabudowę.
- Adaptacja pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkaniowe.
Jakie terminy obowiązują przy PIT-39?
- PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży.
- Zapłata podatku do 30 kwietnia, jeśli nie korzystasz z ulgi.
- Ulgę deklarujesz w PIT-39, a potem masz 3 lata na wydatki.
- Po 3 latach urząd skarbowy weryfikuje wydatki - brak wydatków oznacza dopłatę podatku wraz z odsetkami.
Najczęstsze pytania
- Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania?
- 5 lat od końca roku kalendarzowego zakupu zwalnia sprzedaż z podatku dochodowego. Liczy się rok kalendarzowy, nie data do daty - zakup w lutym oznacza, że 5 lat upływa 31 grudnia piątego roku po roku nabycia, a sprzedaż od 1 stycznia kolejnego roku jest już bez podatku.
- Jak działa ulga mieszkaniowa?
- Zwolnieniu podlega ta część dochodu, która odpowiada proporcjonalnie wydatkom na cele mieszkaniowe: dochód_zwolniony = dochód × (wydatek_mieszkaniowy / przychód). Masz 3 lata od końca roku sprzedaży na wydatki.
- Co liczy się jako cele mieszkaniowe?
- Zakup kolejnego mieszkania lub domu, budowa, rozbudowa, remont własnego mieszkania, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe, zakup działki budowlanej. Cele własne, nie na wynajem.
- Jakie są koszty uzyskania przychodu?
- Cena zakupu plus nakłady modernizacyjne udokumentowane fakturami (remont kapitalny, modernizacja - nie bieżące naprawy). Odsetki od kredytu NIE są kosztem uzyskania przychodu. Do kosztów wliczysz też taksę notarialną, PCC i prowizje.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.