Najem krótkoterminowy: Senat uchwalił ustawę, zakaz we wspólnocie wymaga ponad 50% głosów

Senat uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która porządkuje najem krótkoterminowy, czyli wynajem lokali na doby (według Next.gazeta.pl z 6 listopada 2026 r.). Wcześniej Sejm przegłosował projekt (druk sejmowy 3119) stosunkiem 407 do 24 przy 9 wstrzymujących się, a uprawnienie wspólnot do zakazu wymaga ponad 50% głosów.

Co dokładnie uchwalił Senat i co z poprawkami?

Senat uchwalił nowelizację wprowadzającą definicję najmu krótkoterminowego (poniżej 30 dni), obowiązkowy wpis do rejestru CWTON (centralnego rejestru obiektów noclegowych) i kary do 50 tys. zł za działanie bez numeru. Według relacji Next.gazeta.pl z 6 listopada 2026 r. senatorowie nie uwzględnili najważniejszych zmian, więc decyzyjność wspólnot pozostaje głównie na papierze.

Przebieg prac w komisjach opisał Super Express (superbiz.se.pl) w relacji z końca października 2026 r. Trzy połączone komisje debatowały ponad dwie godziny. Według senator Anny Górskiej (Lewica) zapis o zgodzie ponad 50% wszystkich członków spółdzielni jest w praktyce martwy, szczególnie w dużych organizacjach. Jej poprawka zakładała zwykłą większość członków obecnych na walnym zgromadzeniu, poparli ją senatorowie Wadim Tyszkiewicz i Janusz Gromek.

Biuro Legislacyjne Senatu poszło dalej: zgłosiło poprawkę skreślającą decyzyjność wspólnot mieszkaniowych w sprawie najmu krótkoterminowego, a jego prawnicy mieli wątpliwości konstytucyjne co do ograniczania prawa własności. Nie udało nam się potwierdzić w dokumentach Senatu, które poprawki ostatecznie przyjęto, więc traktujemy ten element jako niepotwierdzony. Jeśli zmiany wrócą do Sejmu, kalendarz może się przesunąć.

Ile głosów potrzeba, żeby wspólnota zakazała najmu na doby?

Zakaz najmu krótkoterminowego w budynku wymaga uchwały, za którą zagłosuje ponad 50% uprawnionych właścicieli, a wynajmujący ma sześć miesięcy od uchwały na zakończenie działalności. Uprawnienie ma zacząć działać od 1 stycznia 2028 r. (dane z doniesień medialnych, do potwierdzenia w tekście ustawy).

Przy takim progu liczy się frekwencja. Wspólnota 60 lokali potrzebuje 31 głosów popierających zakaz, a nie 31 z kilkunastu obecnych na zebraniu. Dla właścicieli w typowych blokach to dużo, bo uchwały zwykle zbierają się z trudem. Moim zdaniem Górska ma rację w jednym: wymóg większości wszystkich uprawnionych potrafi zablokować nawet oczywistą wolę mieszkańców.

Z drugiej strony próg chroni właścicieli, którzy kupili lokal pod najem. Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys odpowiedział senatorowi Adamowi Szejnfeldowi (KO), że ustawa nie zmienia przepisów podatkowych i nie narzuca obowiązku zakładania działalności gospodarczej przez osoby wynajmujące sporadycznie (relacja z posiedzenia komisji, koniec października 2026 r.). Jak opisywaliśmy w tekście o sondażu IBRiS, 52,9% Polaków chce prawa wspólnot do zakazu, więc oczekiwania społeczne są wyższe niż to, co przewiduje próg.

Kiedy ustawa wejdzie w życie i co z rejestrem CWTON?

Rejestr CWTON ma ruszyć wcześniej niż zakazy wspólnot, a numer rejestracyjny będzie musiał widnieć w każdym ogłoszeniu najmu na doby. Kara za brak wpisu sięga 50 tys. zł. Źródła podają różne daty startu, więc ostateczny termin zależy od publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw.

Kolejne etapy to ewentualne głosowanie Sejmu nad poprawkami Senatu i podpis prezydenta. Zakazy uchwalane przez wspólnoty i spółdzielnie, o ile przetrwają, mają działać dopiero od 2028 r., czyli ponad rok po zakończeniu prac legislacyjnych. Wcześniejszą wersję projektu, w której zakaz dotyczył stref wyznaczanych przez gminy, opisywaliśmy w analizie o strefach zakazu poza ustawą. Szczegóły obowiązków zebraliśmy na stronie najem krótkoterminowy, a wcześniejszy etap w Sejmie w tekście Sejm uchwalił ustawę 407 głosami.

Dla wynajmujących oznacza to konieczność przygotowania się z wyprzedzeniem: numer w rejestrze CWTON, kara do 50 tys. zł za brak wpisu oraz sześć miesięcy na zakończenie najmu po uchwale wspólnoty tworzą ramy, w których trzeba planować kolejne sezony. Właściciel, który kupił lokal pod najem na doby, powinien już teraz sprawdzić, czy jego wspólnota planuje głosowanie nad uchwałą, i rozważyć alternatywę w postaci najmu średnio- lub długoterminowego.

Nierozwiązana pozostaje sprawa budynków o mieszanym wynajmie, czyli prywatnych akademików i apartamentowców łączących najem dobowy, średnio- i długoterminowy. Według relacji z komisji Senat i ministerstwo uznały, że wymaga to dalszej analizy.

Czy ustawa naprawdę da wspólnotom narzędzie do zakazu? Moja ocena

Ustawa daje wspólnotom narzędzie w teorii, ale wysoki próg i odległy termin 2028 r. ograniczają jego użyteczność. Przy 60 lokalach potrzeba 31 głosów za, a wynajmujący zyskuje sześć miesięcy ochrony po uchwale. W praktyce zakaz uchwalą głównie małe, zżyte wspólnoty.

Porównanie historyczne jest pouczające. Przepisy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, obowiązujące od 1 stycznia 2019 r., też wymagały od właścicieli aktywności, a efekty zależały od administracji i zarządców. Tu mechanizm jest odwrotny: zmiana wymaga zebrania większości, a status quo działa na korzyść wynajmujących. Uważam, że to ryzykowny kompromis, bo zniechęca do uchwał i przerzuca konflikt do sąsiedztwa zamiast rozstrzygać go przepisem. Jeśli Sejm odrzuci poprawki Senatu, obecny próg zostanie, a spółdzielnie z tysiącami członków praktycznie nie wprowadzą zakazu.

Skala rynku tłumaczy emocje: wcześniejsze analizy wskazywały na około 65 tys. lokali w najmie krótkoterminowym, jak pisaliśmy w tekście o ustawie, która utknęła po drugim czytaniu.

Liczby dla kupującego mieszkanie: jak wpływa to na Twoją decyzję?

Przy czynszu najmu 3 100 zł miesięcznie płacisz 37 200 zł rocznie, a według danych GUS z października 2026 r. inflacja CPI wynosi 3,5% r/r (zob. inflacja), więc ta kwota rośnie o około 1 302 zł rocznie, czyli 108 zł miesięcznie. Zakup mieszkania w budynku bez zakazu najmu na doby wiąże się z dodatkowym ryzykiem uciążliwości.

Według danych NBP BaRN za II kwartał 2026 r. mediana ceny m² na rynku wtórnym w 17 miastach to 9 403 zł (zob. realne ceny mieszkań), a w Warszawie 16 723 zł/m² (ceny w Warszawie). Mieszkanie 50 m² w stolicy kosztuje więc około 836 150 zł, a Twoje 110 tys. zł oszczędności to 13,2% wkładu, mniej niż standardowe 20%. Różnicę uzupełnia kredyt, a o zdolności przeczytasz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Przed zakupem sprawdź w regulaminie wspólnoty lub spółdzielni, ile lokali jest wynajmowanych na doby, i zapytaj zarządcę o plany uchwał. To praktyczne zabezpieczenie, bo ustawa niczego nie rozstrzyga przed 2028 r. Policz własny scenariusz w Decyzjomacie Kupno czy wynajem i porównaj z ratą w Decyzjomacie Hipotecznym. Do kosztów utrzymania dodaj kalkulator kosztów utrzymania mieszkania, a rentowność najmu zestawisz w rentowności najmu. Przy zakupie pomocna jest też lista kontrolna oglądania mieszkania.

Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie nieruchomości.

Co dalej: kogo ustawa uderzy najmocniej?

Najmocniej uderzy we właścicieli lokali bez wpisu do rejestru CWTON, bo kara sięga 50 tys. zł, oraz w platformy ogłoszeniowe, które muszą weryfikować numery. Wspólnoty zyskają narzędzie dopiero po 1 stycznia 2028 r., o ile przepis przetrwa dalsze prace parlamentarne.

Decydujące będzie głosowanie Sejmu nad ewentualnymi poprawkami Senatu. Jeśli zmiany zostaną odrzucone, ustawa trafi do prezydenta w wersji sejmowej, a próg 50% zostanie. Jeżeli zostaną przyjęte, małe wspólnoty mogą stracić uprawnienie, a duże spółdzielnie zyskają łatwiejszy zakaz. Zanim kupisz mieszkanie w bloku z dużym udziałem najmu na doby, poproś zarządcę o listę uchwał z ostatnich dwóch lat, bo to najlepszy wskaźnik tego, czy lokatorzy w ogóle potrafią zebrać większość.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ceny najmu - ile kosztuje wynajem mieszkania
• Rentowność najmu - ile zarabia mieszkanie na wynajem
• Najem okazjonalny - dokumenty, notariusz, zgłoszenie
• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania