W skrócie
- Promesa banku (warunkowa zgoda na wykreślenie hipoteki) jest ważna zwykle 30 dni - w tym oknie trzeba podpisać akt notarialny.
- 100 zł kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych); wpis to 200 zł.
- Kupujący płaci dwa przelewy - część ceny idzie prosto na spłatę Twojego kredytu, resztę dostajesz Ty.
- Rekompensata za wcześniejszą spłatę przy zmiennej stopie grozi tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym).
- Sprzedaż przed upływem 5 lat to 19% PIT od dochodu - chyba że przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest w pełni legalna i wbrew obiegowej opinii nie wymaga wcześniejszego spłacenia długu z własnej kieszeni - kredyt spłaca kupujący z ceny transakcji. Przy saldzie zadłużenia rzędu 580 tys. zł i racie 3 200 zł miesięcznie cała operacja domyka się zwykle w 8-12 tygodni, a jedyny twardy koszt po Twojej stronie to 100 zł opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki. Stan na sierpień 2026.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką przebiega w sześciu krokach: (1) bierzesz z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia, (2) występujesz o promesę, (3) podpisujesz umowę przedwstępną, (4) u notariusza rozliczacie cenę - część idzie na spłatę kredytu, (5) bank wystawia list mazalny, (6) składasz wniosek o wykreślenie hipoteki. To standardowa ścieżka, którą banki obsługują rutynowo.
Zaświadczenie o saldzie zadłużenia to dokument, w którym Twój bank podaje dokładną kwotę do całkowitej spłaty na konkretny dzień oraz numer technicznego rachunku do wpłaty. Jest podstawą całej transakcji - notariusz i bank kupującego muszą wiedzieć, ile dokładnie trzeba przelać, żeby zamknąć kredyt co do złotówki.
Promesa to warunkowa zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia. Bank zobowiązuje się w niej, że po wpłynięciu pełnej kwoty wystawi dokument zwalniający nieruchomość. Promesa zabezpiecza kupującego - bez niej ryzykowałby, że zapłaci za mieszkanie wciąż obciążone cudzym długiem. Dokument jest ważny zwykle 30 dni, więc termin aktu notarialnego trzeba dopiąć w tym oknie.
List mazalny (zwany też kwitem mazalnym) to oświadczenie banku, że kredyt został w całości spłacony i że bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (KW). Bank wystawia go dopiero po zaksięgowaniu spłaty - zwykle w ciągu 2-3 tygodni. Bez listu mazalnego sąd wieczystoksięgowy nie wykreśli hipoteki.
Kto komu płaci u notariusza i jak wygląda rozliczenie?
Rozliczenie u notariusza opiera się na podziale ceny na dwie części: kwota równa saldu zadłużenia trafia bezpośrednio na techniczny rachunek Twojego banku (spłata kredytu), a nadwyżka - na Twoje konto. Gdy kupujący finansuje zakup własnym kredytem, jego bank realizuje oba przelewy zgodnie z dyspozycją zapisaną w akcie notarialnym. Ty nie dotykasz pieniędzy przeznaczonych na spłatę hipoteki.
Mechanizm jest prosty i bezpieczny dla obu stron. Załóżmy, że sprzedajesz mieszkanie za 720 tys. zł, a Twoje saldo to 580 tys. zł. W akcie notarialnym zapisujecie, że 580 tys. zł kupujący (lub jego bank) przelewa na rachunek techniczny Twojego banku tytułem całkowitej spłaty kredytu, a pozostałe 140 tys. zł - na Twoje konto. Notariusz pilnuje, by dyspozycja była zgodna z zaświadczeniem o saldzie i promesą.
Po zaksięgowaniu spłaty bank zamyka kredyt i wystawia list mazalny. Dopiero z tym dokumentem oraz odpisem aktu notarialnego składasz w sądzie rejonowym (wydział ksiąg wieczystych) wniosek na formularzu KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa wynosi 100 zł zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - dla porównania wpis nowej hipoteki to 200 zł. Opłatę zapłacisz przelewem lub e-znakiem opłaty sądowej w serwisie oplaty.ms.gov.pl prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Wniosek o wykreślenie hipoteki możesz złożyć samodzielnie - nie potrzebujesz do tego notariusza ani prawnika. Formularz KW-WPIS pobierzesz ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości, a jedyny koszt to 100 zł. Wykreślenie zwykle trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obłożenia wydziału.
Ile kosztuje wcześniejsza spłata i kiedy bank pobierze rekompensatę?
Rekompensata za wcześniejszą spłatę zależy od tego, czy Twój kredyt ma zmienną, czy okresowo stałą stopę procentową. Przy zmiennej stopie bank może ją naliczyć wyłącznie w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy i nie więcej niż mniejszą z dwóch wartości: 3% spłacanej kwoty albo odsetki za rok. Po trzech latach spłata jest bezpłatna. Reguły określa art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2025 poz. 720 t.j.).
Przy stałej stopie sprawa wygląda inaczej - i to zaskakuje wielu sprzedających. Bank może pobierać rekompensatę przez cały okres obowiązywania stałego oprocentowania, nie tylko przez pierwsze 36 miesięcy. Ustawa ogranicza ją do bezpośrednich kosztów banku związanych z wcześniejszą spłatą, ale w praktyce przy niskiej stopie w umowie i wyższych stopach rynkowych ta kwota potrafi iść w tysiące złotych. Jeśli 4 lata temu zamknąłeś ratę na stałej stopie, sprawdź w umowie zasady naliczania opłaty, zanim ustalisz termin sprzedaży.
| Aspekt | Zmienna stopa | Okresowo stała stopa |
|---|---|---|
| Kiedy bank może pobrać | Tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy | Przez cały okres obowiązywania stałej stopy |
| Maksymalna wysokość | Mniejsze z: 3% kwoty lub odsetki za rok | Nie wyżej niż bezpośrednie koszty banku |
| Po upływie okresu | Spłata bezpłatna | Po przejściu na zmienną - limit 36 mies. |
| Ryzyko dla sprzedającego | Niskie, jeśli umowa starsza niż 3 lata | Realne, gdy stopy rynkowe wzrosły |
Według analizy Zespołu Badań i Analiz Związku Banków Polskich model wcześniejszej spłaty przy stałej stopie bywa mniej korzystny niż intuicyjnie zakładamy - opłata rekompensuje bankowi utracone odsetki. Moim zdaniem to najczęściej pomijany koszt sprzedaży mieszkania z kredytem: sprzedający liczą prowizję pośrednika i podatek, a o rekompensatę za stałą stopę potykają się dopiero na etapie zaświadczenia z banku. Swoje warunki refinansowania i spłaty prześledzisz w Decyzjomacie Refinansowania, a aktualny harmonogram kredytu w narzędziu Mój Kredyt.
Co zrobić, gdy cena sprzedaży jest niższa niż saldo kredytu?
Gdy cena sprzedaży nie pokrywa salda zadłużenia, różnicę musisz dopłacić z własnych środków, bo bank zwolni hipotekę dopiero po spłacie całości kredytu. Przykład: saldo 580 tys. zł, a najlepsza oferta kupna to 550 tys. zł - brakujące 30 tys. zł dokładasz przed lub w trakcie transakcji, żeby bank wystawił list mazalny. Bez pełnej spłaty nie ma wykreślenia hipoteki, a bez tego kupujący nie sfinalizuje zakupu.
Takie sytuacje zdarzają się najczęściej przy kredytach z krótkim stażem (wysokie saldo, mało spłaconego kapitału) lub gdy ceny w okolicy spadły. Rynek w 2026 r. akurat sprzedającym sprzyja - według prognoz Otodom liczba transakcji ma być o 10-15% wyższa niż w 2025 r., a ceny mają rosnąć o 2-4% rocznie. To zmniejsza ryzyko, że mieszkanie okaże się warte mniej niż dług.
„Perspektywy na 2026 rok zapowiadają dalsze ożywienie po stronie popytowej, napędzane systematycznym wzrostem wynagrodzeń oraz przewidywanym powrotem Rady Polityki Pieniężnej do obniżek stóp procentowych." - Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom (komentarz Otodom, 2026)
Gdyby dopłata przerastała Twoje możliwości, w grę wchodzi negocjacja z bankiem albo poszukiwanie kupującego gotówkowego, który zaakceptuje dłuższy termin. Jak pisaliśmy w analizie rynku mieszkaniowego 2026, popyt bywa nierówny między miastami - w słabszych lokalizacjach ryzyko sprzedaży poniżej salda jest wyższe.
Jak sprzedać stare i kupić większe mieszkanie jednocześnie?
Jednoczesna sprzedaż mniejszego i zakup większego mieszkania to najtrudniejszy wariant, bo wymaga zgrania dwóch transakcji i często dwóch banków. W praktyce banki wypracowały mechanizm: bank kupującego Twoje stare mieszkanie przelewa część kredytu bezpośrednio na spłatę Twojej hipoteki, a Ty równolegle uruchamiasz nowy kredyt na większy lokal. Koordynację prowadzi zwykle agent nieruchomości lub notariusz, a cała operacja rozciąga się do 8-12 tygodni.
Tu pojawia się pytanie o kredyt pomostowy - finansowanie pomostowe na czas, zanim stare mieszkanie się sprzeda, a nowe zostanie wolne od hipoteki. Część banków oferuje podwyższone oprocentowanie do momentu ustanowienia docelowego zabezpieczenia albo pozwala na tzw. hipotekę na dwóch nieruchomościach przejściowo. Powiem wprost: dla właściciela zmieniającego mieszkanie na większe to najbardziej ryzykowny finansowo moment całej układanki, bo przez kilka tygodni obsługujesz dwa zobowiązania naraz.
Dla kupującego większe mieszkanie kluczowa jest zdolność kredytowa liczona tak, jakbyś przez chwilę miał dwa kredyty. Zanim podpiszesz przedwstępną, policz koszty zakupu nowego lokalu (taksa notarialna, PCC, wpis hipoteki) w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania, a scenariusz nowej raty przetestuj w Decyzjomacie Hipotecznym. To pozwala uniknąć sytuacji, w której sprzedaż się przedłuża, a nowy kredyt już rusza.
Według Marcina Krasonia, eksperta portalu Otodom (2026), ceny mieszkań pozostają względnie stabilne, a ich wzrost jest zbliżony do inflacji - co dla zamieniającego mieszkanie oznacza, że różnica dopłaty do większego lokalu raczej nie wzrośnie gwałtownie z miesiąca na miesiąc. To argument za tym, by nie panikować i nie sprzedawać w pośpiechu poniżej wartości.
Liczby dla właściciela zmieniającego mieszkanie na większe
Przy saldzie 580 tys. zł, racie 3 200 zł i kredycie sprzed 4 lat (pierwotnie 650 tys. zł) sprzedaż z jednoczesnym zakupem większego mieszkania oznacza trzy realne koszty: 100 zł za wykreślenie hipoteki, ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę (0 zł przy zmiennej stopie po 36 miesiącach) oraz 19% podatku dochodowego, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Ten podatek to zwykle największa pozycja - i najczęściej pomijana.
Podatek liczy się od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanym kosztem nabycia. Sprzedając za 720 tys. zł mieszkanie kupione za 600 tys. zł, dochód to 120 tys. zł, a podatek 22,8 tys. zł. Kluczowa ulga: jeśli w ciągu 3 lat przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe - czyli na zakup większego mieszkania - możesz uniknąć PIT w całości lub części. Dokładny rachunek dla swojej sytuacji zrobisz w kalkulatorze podatku od sprzedaży mieszkania, który jest sercem tej decyzji.
Gdy zamieniasz mieszkanie na większe, warto policzyć, czy nie taniej wyjść zupełnie z jednej hipoteki i wziąć nową, zamiast kombinować z finansowaniem pomostowym. Porównanie kupna i najmu na innym etapie życia opisaliśmy w analizie rata vs czynsz w 17 miastach, a różnice cen między metropoliami - w zestawieniu cen w Krakowie i Warszawie. Więcej analiz finwire.pl na temat rynku znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości.
Harmonogram transakcji - ile to trwa?
- Tydzień 0-1: zamawiasz zaświadczenie o saldzie i wniosek o promesę w banku.
- Tydzień 1-3: bank wystawia promesę (ważność ok. 30 dni), podpisujecie umowę przedwstępną.
- Tydzień 3-6: akt notarialny, kupujący realizuje dwa przelewy - saldo na bank, nadwyżka do Ciebie.
- Tydzień 6-9: bank księguje spłatę i wystawia list mazalny (2-3 tygodnie).
- Tydzień 9-12: składasz KW-WPIS z opłatą 100 zł, sąd wykreśla hipotekę.
Rada na koniec: nie ustawiaj terminu przeprowadzki na dzień aktu notarialnego. Między spłatą kredytu a wykreśleniem hipoteki mija kilka tygodni, a jeśli równolegle bierzesz nowy kredyt na większe mieszkanie, bank kupującego może żądać czystej księgi wieczystej starego lokalu, zanim uruchomi Twoje finansowanie. Ten poślizg zaskakuje najwięcej zamieniających - i właśnie on, a nie sama sprzedaż z hipoteką, bywa prawdziwym wąskim gardłem.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem hipotecznym?
- Sprzedaż mieszkania z niespłaconym kredytem jest w pełni legalna i częsta. Kredyt spłaca się z ceny sprzedaży - kupujący lub jego bank przelewa część kwoty bezpośrednio na spłatę Twojego zadłużenia, a resztę dostajesz Ty. Nie musisz najpierw spłacać kredytu z własnych pieniędzy.
- Co to jest list mazalny i kto go wystawia?
- List mazalny to oświadczenie banku, że kredyt został spłacony w całości i bank zgadza się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wystawia go Twój bank po zaksięgowaniu pełnej spłaty, zwykle w ciągu 2-3 tygodni. Bez tego dokumentu sąd nie wykreśli hipoteki.
- Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
- 100 zł wynosi opłata sądowa za wykreślenie hipoteki, zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek składasz na formularzu KW-WPIS w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Opłatę zapłacisz przelewem lub e-znakiem w serwisie oplaty.ms.gov.pl.
- Kiedy bank pobierze rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu?
- Rekompensata przy zmiennej stopie grozi tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy i wynosi maksymalnie mniejsze z: 3% spłacanej kwoty lub odsetki za rok (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy stałej stopie bank może ją pobrać przez cały okres jej obowiązywania, do wysokości swoich bezpośrednich kosztów.
- Co zrobić, gdy cena sprzedaży jest niższa niż saldo kredytu?
- Różnicę między ceną a saldem musisz dopłacić z własnych środków, bo bank zwolni hipotekę dopiero po spłacie całego kredytu. Przy saldzie 580 tys. zł i cenie 550 tys. zł brakujące 30 tys. zł dokładasz przed transakcją. Alternatywą jest negocjacja z bankiem lub szukanie kupującego akceptującego dłuższy termin.
- Czy zapłacę podatek, sprzedając mieszkanie z kredytem?
- 19% PIT od dochodu zapłacisz, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu. Podatku unikniesz, przeznaczając przychód w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe, czyli na przykład na zakup większego mieszkania.
- Jak sprzedać jedno mieszkanie i kupić większe w tym samym czasie?
- Jednoczesna zamiana wymaga zgrania dwóch transakcji: bank kupującego Twoje stare mieszkanie spłaca Twoją hipotekę, a Ty uruchamiasz nowy kredyt na większy lokal. Operacja trwa 8-12 tygodni, a koordynuje ją agent lub notariusz. Kredyt pomostowy pomaga sfinansować okres przejściowy, gdy obsługujesz dwa zobowiązania.
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
