W skrócie
- Rok na pozew: roszczenie z umowy przedwstępnej przedawnia się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego).
- Dwukrotność zadatku może żądać kupujący, gdy to sprzedający nie wykona umowy (art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego).
- Tylko akt notarialny pozwala domagać się sprzedaży mieszkania wyrokiem sądu, a zwykła forma pisemna daje samo odszkodowanie.
- 2 933,55 zł z VAT to orientacyjna taksa notarialna za akt przedwstępny przy cenie 1 mln zł (połowa stawki maksymalnej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 2004 r.).
- PCC 2% płaci kupujący dopiero przy umowie przyrzeczonej, czyli 20 000 zł przy cenie 1 mln zł, a nie przy umowie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi być aktem notarialnym, ale tylko wersja notarialna pozwala wymusić sprzedaż wyrokiem sądu (art. 390 Kodeksu cywilnego, stan na 5 listopada 2026 r.). Przy mieszkaniu za 1 mln zł zadatek w wysokości 10% to 100 tys. zł, czyli połowa oszczędności kupującego, który ma 200 tys. zł wkładu.
Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być aktem notarialnym?
Nie, Kodeks cywilny w art. 389 nie wymaga dla umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, więc wystarczy zwykła forma pisemna. Akt notarialny jest obowiązkowy dopiero dla umowy przyrzeczonej, która przenosi własność lokalu (art. 158 Kodeksu cywilnego). Umowa przedwstępna ma jedynie określać istotne postanowienia tej przyszłej sprzedaży.
W praktyce większość transakcji na rynku wtórnym zaczyna się od pisemnej umowy przedwstępnej podpisanej u pośrednika albo w domu sprzedającego. Jest ważna i wiąże obie strony. Problem pojawia się, gdy jedna ze stron się wycofa, bo wtedy okazuje się, jak mało daje sama kartka papieru. Umowa ustna też jest formalnie dopuszczalna, ale w sporze nie ma jak udowodnić jej treści, więc odradzam ją bez zastrzeżeń.
O tym, jak wygląda cała ścieżka zakupu, piszemy w poradniku kupna mieszkania oraz w zestawieniu ile trwa kupno mieszkania.
Czym różni się umowa przedwstępna zwykła od notarialnej i co daje każda z nich?
Zwykła pisemna umowa przedwstępna daje wyłącznie roszczenie odszkodowawcze w granicach tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego), czyli zwrot kosztów poniesionych w zaufaniu do transakcji. Akt notarialny otwiera drogę do pozwu o zawarcie umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony (art. 390 § 2 i art. 64 Kodeksu cywilnego).
| Cecha | Forma pisemna | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Wymagana forma | Brak wymogu ustawowego | Dobrowolna, ale rekomendowana przy większych kwotach |
| Wymuszenie sprzedaży | Niemożliwe, tylko odszkodowanie | Możliwe wyrokiem zastępującym oświadczenie woli |
| Wpis roszczenia do księgi wieczystej | Nie (wg poradników rynkowych) | Tak, chroni przed sprzedażą lokalu komuś innemu |
| Koszt | Zwykle kilkaset zł lub bez kosztu | Połowa stawki maksymalnej taksy plus VAT |
| Przedawnienie roszczenia | Rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta |
Księga wieczysta (KW) to rejestr sądowy z opisem stanu prawnego nieruchomości, więc wpis roszczenia w dziale III ostrzega każdego kolejnego nabywcę. Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2010 r. (III CZP 104/10) przyjął w kontekście umów deweloperskich, że umowa bez wymaganej formy notarialnej ma skutki umowy przedwstępnej, a kontrahentowi przysługuje wtedy odszkodowanie z art. 390 Kodeksu cywilnego. Moim zdaniem to dobra ilustracja, jak wiele zależy od formy.
Zadatek czy zaliczka: co dzieje się z pieniędzmi, gdy transakcja nie dojdzie do skutku?
Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek przy odstąpieniu z winy jednej strony przepada na rzecz drugiej albo wraca w dwukrotnej wysokości, a zaliczka po prostu wraca do wpłacającego. Jeśli umowa upada z przyczyn, za które nikt nie odpowiada albo za które odpowiadają obie strony, sprzedający zwraca zadatek w stanie niezmienionym (art. 394 § 3).
Zadatek spełnia trzy funkcje. Potwierdza zawarcie umowy, zaliczany jest na poczet ceny przy sfinalizowaniu transakcji i zabezpiecza jej wykonanie. Kupujący, który zawinił, traci całą kwotę. Sprzedający, który zawinił, oddaje dwa razy tyle, bo musi zwrócić wpłatę i dopłacić drugie tyle.
Zaliczka tej funkcji zabezpieczającej nie ma. Jeśli w umowie widnieje słowo zaliczka, kupujący po wycofaniu się sprzedającego odzyska wpłatę, ale nie dostanie jej dwukrotności. Poradniki rynkowe z 2026 r. podają zwykle widełki zadatku 5-20% ceny, lecz ustawa żadnej wysokości nie narzuca. Wątpliwości budzi też przelew bez opisu, dlatego słowo zadatek powinno paść i w umowie, i w tytule przelewu.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna: cena, termin, stan prawny i warunki kredytu?
Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego), czyli co najmniej strony, lokal i cenę. Jeśli strony nie wskażą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawniony może go wyznaczyć sam (art. 389 § 2), ale spór o jego rozsądną długość lepiej wyeliminować już w treści umowy.
Przed podpisem sprawdź, czy dokument zawiera:
- dokładne oznaczenie lokalu, w tym numer księgi wieczystej, powierzchnię i przynależności (komórka, miejsce postojowe),
- cenę, wysokość zadatku, termin jego wpłaty i sposób zaliczenia na poczet ceny,
- konkretną datę umowy przyrzeczonej, z zapasem na decyzję banku,
- oświadczenia o stanie prawnym: brak hipotek, służebności i długów wspólnoty albo obowiązek ich wykreślenia przed aktem,
- termin opróżnienia lokalu i wyrejestrowania mieszkańców,
- klauzulę kredytową, czyli zapis, co się dzieje z zadatkiem, gdy bank odmówi finansowania.
Stan prawny najlepiej zweryfikować jeszcze przed negocjacją, a pomocna będzie lista kontrolna przy oglądaniu mieszkania. Jeśli sprzedający ma kredyt, zajrzyj do opisu sprzedaży mieszkania z kredytem, gdzie wyjaśniamy list mazalny i rozliczenie u notariusza. Przy gruntach w użytkowaniu wieczystym ważne są też zasady z artykułu o użytkowaniu wieczystym.
Ile kosztuje umowa przedwstępna i kto płaci taksę notarialną oraz PCC?
Taksa notarialna za akt przedwstępny przy cenie 1 mln zł to około 2 385 zł netto, czyli 2 933,55 zł z 23% VAT. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. wyznacza dla takiej wartości stawkę maksymalną 4 770 zł (1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł), a za umowę przedwstępną pobiera się połowę.
| Cena mieszkania | Stawka maksymalna | Połowa (akt przedwstępny) | Połowa z VAT 23% |
|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 2 770 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 3 570 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | 2 385 zł | 2 933,55 zł |
| 1 200 000 zł | 5 170 zł | 2 585 zł | 3 179,55 zł |
Przykład 500 tys. zł (2 770 zł) zgadza się z obliczeniami serwisu hipoteczny.pl, a 700 tys. zł (3 570 zł) z zestawieniem serwisu freenance.io. To stawki maksymalne, więc notariusz może policzyć mniej, a warto o to zapytać przed wizytą. Przy zwykłej formie pisemnej koszt ogranicza się zwykle do opłaty za szablon lub poświadczenie podpisów, czyli kilkuset złotych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% ceny przy zakupie na rynku wtórnym i płaci go kupujący (informacje o stawce: podatki.gov.pl). Powstaje dopiero przy umowie przyrzeczonej, więc przy cenie 1 mln zł to 20 000 zł. Zadatek ani umowa przedwstępna go nie wywołują. Wobec notariusza za taksę odpowiadają obie strony, a w praktyce umowa rozdziela koszt, zwykle na kupującego. Pełne zestawienie opłat znajdziesz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania i w kalkulatorze PCC i notariusza.
Co może zrobić kupujący lub sprzedający, gdy druga strona uchyla się od umowy przyrzeczonej?
Strona poszkodowana ma trzy ścieżki: odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek albo żądać jego dwukrotności (art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego), dochodzić odszkodowania z art. 390 § 1 albo, przy akcie notarialnym, pozwać o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta.
Kolejność działań wygląda zwykle tak:
- Wyślij pisemne wezwanie do stawienia się u notariusza w nowym, konkretnym terminie i zachowaj dowód nadania.
- Jeśli wezwanie nie pomoże, wybierz między odstąpieniem z roszczeniem o zadatek a pozwem o zawarcie umowy.
- Przy zwykłej formie pisemnej policz szkodę: opłaty, wycenę, koszty wynajmu zastępczego, a nie utracone korzyści.
- Złóż pozew przed upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Rok mija szybko, bo sprawy cywilne ciągną się długo, a przedawnienie liczy się od terminu z umowy, nie od wezwania. Dlatego uważam, że sam zadatek bez aktu notarialnego jest dla kupującego ochroną połowiczną: odzyska pieniądze, lecz mieszkania nie dostanie. Przed wejściem w spór warto skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem, bo wybór ścieżki zależy od treści konkretnej umowy.
Liczby dla kupującego z kredytem 750 tys. zł: ile ryzykujesz zadatkiem?
Przy zakupie za 1 mln zł, z wkładem 200 tys. zł i kredytem 750 tys. zł, zadatek 10% wynosi 100 tys. zł, czyli połowę Twoich oszczędności. W Warszawie to około 60 m² przy medianie 16 723 zł/m² (NBP, BaRN, II kwartał 2026, ceny w Warszawie), a mediana 17 miast to 9 403 zł/m² (ceny realne).
Asymetria ryzyka wygląda tak: jeśli wycofasz się bez powodu, tracisz 100 000 zł. Jeśli wycofa się sprzedający, odzyskujesz 200 000 zł, czyli własne 100 tys. zł plus drugie tyle. Trzeci scenariusz, odmowa banku, jest najbardziej zdradliwy. Bez wyraźnej klauzuli kredytowej nie masz pewności, że sprzedający zwróci zadatek, bo odmowa banku nie musi być uznana za okoliczność niezależną od Ciebie.
WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa, od której banki liczą oprocentowanie kredytów zmiennych) wynosił 3,91% dnia 4 listopada 2026 r. (notowania WIBOR 3M), a inflacja CPI w październiku 2026 r. 3,5% r/r wg GUS (inflacja). Przy takich warunkach banki nadal sprawdzają zdolność ostrożnie, więc przed wpłatą zadatku policz ją w kalkulatorze zdolności kredytowej i sprawdź werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym.
W moim odczuciu rozsądnym kompromisem jest niższy zadatek, na przykład 3-5% ceny (30-50 tys. zł), z resztą płatną po decyzji kredytowej, oraz zapis w umowie o zwrocie zadatku przy odmowie banku. Jeśli sprzedający nie zgodzi się na żadną klauzulę kredytową, to sygnał, że ryzyko chce przerzucić wyłącznie na Ciebie. Wtedy zamiast podpisywać, zbadaj alternatywę w Decyzjomacie Kupno czy wynajem. Koszty całej operacji z gotówką pokazuje też tekst ile gotówki na kupno mieszkania.
Zanim wpłacisz złotówkę, zdobądź decyzję kredytową lub promesę i odpis księgi wieczystej, a dopiero potem negocjuj wysokość zadatku. Pośrednika rozlicz według zasad prowizji agenta, a ceny ofertowe porównaj z transakcjami w Warszawie. Dla kupujących, którzy płacą gotówką, wiele zmienia też udział takich zakupów, o którym piszemy w tekście mieszkania za gotówkę.
Więcej analiz o rynku mieszkań znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania?
- Zadatek nie ma ustawowej wysokości, a poradniki rynkowe z 2026 r. podają zwykle 5-20% ceny. Przy mieszkaniu za 1 mln zł dziesięć procent to 100 000 zł. Jeśli ponosisz wkład własny 200 tys. zł, taka kwota pochłonie połowę oszczędności, więc negocjuj niższą stawkę albo wpłatę etapami.
- Czy zwykła pisemna umowa przedwstępna jest ważna?
- Pisemna umowa przedwstępna jest ważna, bo art. 389 Kodeksu cywilnego nie wymaga formy notarialnej. Jej słabość polega na skutkach: przy odmowie sprzedającego możesz dochodzić odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego, ale nie możesz wymusić zawarcia umowy przyrzeczonej wyrokiem sądu.
- W jakim terminie przedawnia się roszczenie z umowy przedwstępnej?
- Rok to termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, liczony od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). Nie liczy się od wezwania ani od odmowy. Jeśli termin w umowie przypadał na 15 marca, pozew trzeba złożyć przed 15 marca kolejnego roku.
- Czy od umowy przedwstępnej płaci się PCC?
- PCC wynoszący 2% ceny płaci się dopiero od umowy przyrzeczonej na rynku wtórnym, a nie od umowy przedwstępnej. Przy mieszkaniu za 1 mln zł to 20 000 zł płatne przez kupującego. Przy umowie przedwstępnej dochodzi tylko taksa notarialna, jeśli wybierzesz akt, oraz 23% VAT.
- Co się stanie z zadatkiem, gdy bank odmówi mi kredytu?
- Zadatek wraca do Ciebie tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje albo gdy sąd uzna, że odmowa była okolicznością, za którą nikt nie odpowiada (art. 394 § 3). Bez klauzuli kredytowej grozi utrata nawet 100 000 zł przy cenie 1 mln zł, dlatego zapis o zwrocie jest kluczowy.
- Czym różni się zadatek od zaliczki, jeśli sprzedający się wycofa?
- Zadatek daje prawo do dwukrotności wpłaty, czyli przy 100 000 zł do 200 000 zł (art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego), a zaliczka wraca tylko w nominalnej kwocie. Dlatego słowo zadatek musi paść wprost w umowie i w tytule przelewu, bo przy niejasnym opisie sąd może uznać wpłatę za zaliczkę.
- Czy umowę przedwstępną można wpisać do księgi wieczystej?
- Roszczenie z notarialnej umowy przedwstępnej można wpisać do księgi wieczystej, co według poradników rynkowych nie dotyczy zwykłej formy pisemnej. Wpis ostrzega kolejnych nabywców i utrudnia sprzedaż lokalu komuś innemu przed Twoim aktem, dlatego przy dużych kwotach zwykle się opłaca.
Najważniejsze dla kredytobiorców - raz w tygodniu
Co poniedziałek sześć liczb tygodnia: rata kredytu, WIBOR, decyzje RPP, inflacja, rekordy cen mieszkań i najlepsze lokaty.
Jak wygląda Szóstka?
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
