Ile mieszkań kupowanych za gotówkę: 58% wartości zakupów w 2026 - i dlaczego to podbija ceny

Konkurujesz o mieszkanie za około 1 mln zł, mając 200 tys. zł oszczędności i plany na kredyt 750 tys. zł - a naprzeciwko stoi ktoś, kto kładzie na stół całą kwotę bez banku. To nie wyjątek: według Narodowego Banku Polskiego środki własne odpowiadały za 58% wartości zakupów nowych mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach w I kwartale 2026 r., wobec 56% kwartał wcześniej i 54% rok temu. Gotówka wróciła do gry i realnie utrudnia życie kredytobiorcy.

Ile mieszkań Polacy kupują za gotówkę w 2026 roku?

Środki własne stanowiły 58% wartości zakupów nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w I kw. 2026 r. (NBP), a sama gotówka niezwiązana z kredytem to 4,01 mld zł z 9,94 mld zł całej sprzedaży deweloperskiej. Pozostałe 5,93 mld zł to kredyty, a 1,77 mld zł - wkład własny kredytobiorców. Innymi słowy: cztery na dziesięć złotych wydanych na nowe mieszkanie w największych miastach nie przeszło przez bank.

Tu jednak zaczyna się problem z interpretacją, który większość nagłówków pomija. Wskaźnik 58% dotyczy wartości transakcji, a nie ich liczby. Jak zwraca uwagę portal RynekPierwotny.pl, nie oznacza to, że 58% mieszkań kupiono bez kredytu - gotówkowi nabywcy częściej sięgają po droższe, większe lokale, więc ich udział w wartości jest wyższy niż w liczbie transakcji. Na rynku wtórnym NBP szacował udział zakupów w pełni gotówkowych na 39-40% wszystkich transakcji. Moim zdaniem to właśnie ta różnica - wartość kontra liczba - jest najczęściej przekręcana w dyskusji o „Polakach kupujących za gotówkę”.

Skala zjawiska rośnie, bo drugą nogą rynku jest kredyt, który wprawdzie tanieje, ale wciąż nie wrócił do rekordów wolumenu. Więcej o mechanizmie popytu pisaliśmy w analizie rynku mieszkaniowego 2026.

Kto kupuje mieszkania za gotówkę?

Gotówkowi nabywcy dzielą się na trzy grupy: inwestorów indywidualnych (popyt inwestycyjny - zakup lokalu nie na własne potrzeby mieszkaniowe, lecz pod wynajem lub odsprzedaż z zyskiem), osoby zamieniające mieszkanie oraz kupujących za środki ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości lub spadku. To nie są anonimowi „bogaci” - to często ludzie, którzy właśnie sprzedali poprzednie „M” i przenoszą kapitał dalej.

Struktura celu zakupu tłumaczy, dlaczego gotówka koncentruje się w konkretnych segmentach. Według danych NBP z badania rynku wtórnego aż 67% transakcji spekulacyjnych (kupno pod szybką odsprzedaż) finansowano gotówką, przy zakupach pod wynajem było to 52%, a przy zakupach na potrzeby własne - 25%. Inwestor, który liczy rentowność, nie chce oddawać części zysku bankowi w odsetkach; kupujący dla siebie znacznie częściej sięga po hipotekę.

Udział popytu inwestycyjnego jednak spadł. NBP podaje, że w 2025 r. odsetek kupujących w celach inwestycyjnych zjechał do 30%, podczas gdy w 2021 r. sięgał 38%. Powód jest prozaiczny: rentowność najmu przy obecnych cenach zakupu i kosztach zeszła do 3-4% brutto, czyli po kosztach ledwie około 2% netto - konkurencja lokat i obligacji skarbowych stała się realna. Jeśli sam ważysz zakup pod wynajem kontra inne rozwiązania, policz to w Decyzjomacie kupno-wynajem.

„Coraz częściej wracają na rynek doświadczeni nabywcy, a kupujący za gotówkę mają dziś najsilniejszą pozycję negocjacyjną i mogą liczyć na atrakcyjne rabaty.” - Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse (2026)

Jak popyt gotówkowy usztywnia ceny przy drogim kredycie?

Popyt gotówkowy działa jak podłoga pod cenami, bo jest odporny na koszt kredytu. Gdy WIBOR i marże windują ratę, kredytobiorcy wypadają z rynku - ale nabywca płacący z własnej kieszeni w ogóle nie patrzy na WIBOR (stopę, po której banki pożyczają sobie pieniądze). Jego zdolność zakupowa nie spada wraz z podwyżkami stóp, więc w okresach drogiego pieniądza to on dyktuje warunki i nie pozwala cenom osunąć się tak, jak sugerowałby spadek popytu kredytowego.

Dlatego w cyklu wysokich stóp z lat 2022-2023 ceny nominalne mieszkań w największych miastach nie runęły, mimo że akcja kredytowa mocno wyhamowała. Gotówka wypełniła lukę. To samo widać w statystyce średnich cen - jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku Otodom, tańsze lokale znikają z rynku najszybciej, a droższe zostają w zestawieniach i sztucznie podbijają średnią.

„Spadające ceny w części segmentów nie muszą oznaczać niższych stawek przeciętnych - tańsze mieszkania szybko znikają z rynku, a droższe zostają w statystyce, podnosząc średnią.” - Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku, Otodom (2026)

Efekt dla Ciebie jako kredytobiorcy jest podwójny. Po pierwsze, masz mniejsze pole do negocjacji, bo sprzedający wie, że za rogiem czeka nabywca gotówkowy. Po drugie, dolna półka cenowa - właśnie ta, o którą walczysz - jest najbardziej „wymieciona”. Kontekst regionalny opisaliśmy w analizie cen mieszkań w Krakowie.

Jak zmieniał się udział kredytu w finansowaniu zakupów?

Udział kredytu w finansowaniu zakupów faluje razem z cyklem stóp: rośnie, gdy pieniądz tanieje, i kurczy się, gdy drożeje. W I kw. 2026 r. środki własne odpowiadały za 58% wartości zakupów (NBP), co oznacza, że kredyt sfinansował około 42% - mniej niż w szczytach taniego pieniądza sprzed cyklu podwyżek. Trend środków własnych rośnie trzeci kwartał z rzędu: 54% rok temu, 56% kwartał temu, 58% teraz.

Jednocześnie akcja kredytowa mocno odbiła. Według Biura Informacji Kredytowej w I połowie 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na 74,0 mld zł - o 59,7% więcej rok do roku, przy liczbie hipotek wyższej o 48% r/r. W czerwcu 2026 r. o kredyt wnioskowało 42,83 tys. osób (+14,5% r/r), a średnia kwota pobiła rekord i sięgnęła 506,64 tys. zł.

„Wzrost popytu to efekt niższych stóp procentowych i wyższych wynagrodzeń, które poprawiły zdolność kredytową gospodarstw domowych. Dynamika liczby wniosków w kolejnych miesiącach wyhamuje przez efekt bazy.” - Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK (czerwiec 2026)

Paradoks polega na tym, że kredyt i gotówka rosną jednocześnie - tani pieniądz przyciąga kredytobiorców, ale rosnące ceny i niepewność każą też uciekać w nieruchomość tym, którzy mają kapitał. Szczegóły popytu hipotecznego rozbiliśmy w artykule o rekordowej średniej kwocie kredytu.

Udział gotówki i środków własnych według źródeł

Dlaczego przegrywasz z gotówką mimo wyższej oferty?

Kredytobiorca przegrywa z gotówką najczęściej nie ceną, lecz czasem i pewnością transakcji. Sprzedający, który dostaje ofertę gotówkową „możemy podpisać choćby dziś”, zwykle wybiera ją nawet przy niższej kwocie, bo unika kilku tygodni czekania na decyzję banku i ryzyka, że kredyt się nie dopnie. To jest realna cena finansowania hipoteką - płacisz ją nie w odsetkach, tylko w słabszej pozycji przy stole.

Skalę pokazuje przykład z rynku wtórnego opisany przez pośrednika: mieszkanie w Poznaniu z ceną startową 800 tys. zł zeszło do 700 tys. zł, bo kupujący miał całą kwotę w gotówce i gotowość natychmiastowego podpisu. To 100 tys. zł, czyli 12,5% rabatu, którego Ty przy hipotece raczej nie wynegocjujesz - sprzedający wie, że Twoja transakcja zależy od banku.

Co to zmienia w Twojej hipotece

Kredyt 750 tys. zł z wkładem 200 tys. zł na mieszkanie za około 1 mln zł to Twoja pozycja wyjściowa - i masz trzy dźwignie, żeby zbliżyć się do pewności gotówkowego rywala. Pierwsza: promesa lub decyzja wstępna z banku przed rozpoczęciem poszukiwań, żeby sprzedający widział, że finansowanie jest realne, a nie hipotetyczne. Druga: krótszy, twardy termin na akt - jeśli deklarujesz podpis w 30 dni zamiast w 60, różnica wobec gotówki topnieje. Trzecia: wyższy wkład własny - przy 250-300 tys. zł zamiast 200 tys. zamawiasz mniejszy kredyt, szybszą decyzję i mocniejszą kartę negocjacyjną.

Zanim złożysz ofertę, policz realną zdolność i ratę - sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie hipotecznym, oszacuj ratę w kalkulatorze kredytu i porównaj aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych. Warto też upewnić się co do samej zdolności w kalkulatorze zdolności kredytowej, bo to ona decyduje, czy w ogóle stajesz do gry z gotówką.

Czy w takim razie w ogóle warto teraz kupować, skoro rywalizujesz z kapitałem, który nie patrzy na WIBOR? Odpowiedź nie jest oczywista - zależy od Twojego horyzontu i tego, czy alternatywą jest najem. Rozłożyliśmy to na czynniki w tekście czy kupić mieszkanie oraz w porównaniu kredyt czy wynajem w 14 z 17 miast. Realne, oczyszczone z inflacji ceny prześledzisz w zestawieniu ceny mieszkań realne, a swoją indywidualną sytuację - w barometrze dostępności mieszkania.

Najbliższe miesiące będą testem tej równowagi. Jeśli RPP utrzyma kurs na tańszy kredyt, popyt hipoteczny dalej urośnie i odbierze gotówce część przewagi negocjacyjnej - ale gdyby stopy stanęły, a niepewność wróciła, kapitał znów wygra podłogę cenową. Obserwuj udział środków własnych w kolejnym raporcie NBP: jeśli przebije 60%, to sygnał, że rynek ponownie przechyla się na korzyść tych, którzy nie potrzebują banku. Więcej analiz znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny