Rentowność najmu w Warszawie: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
4,6% netto rocznie (5,5% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Warszawie: mediana czynszu ofertowego 3300 zł (z 20 792 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 723 976 zł (mediana transakcyjna RCN 16 454 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 22 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada niżej o 0,3 pkt proc.
Który segment najmu w Warszawie zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 30 m² | 2600 zł | 493 620 zł | 6,3% | 5,3% | 19 | 9428 |
| 2 pokoje | 44 m² | 3300 zł | 723 976 zł | 5,5% | 4,6% | 22 | 20 792 |
| 3 pokoje | 63 m² | 4200 zł | 1 036 602 zł | 4,9% | 4,1% | 25 | 10 514 |
Gdzie w Warszawie zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
4,6% netto rocznie to 17. wynik na 18 miast - Warszawa jest w ostatniej trójce zestawienia rentowności najmu. Powód widać w relacji ceny do czynszu: metr kosztuje w Warszawie równowartość 16,7 roku najmu (3. najwyższa relacja w zestawieniu). Wyżej jest Rzeszów (4,7%), niżej Kraków (4,4%).
76,4% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Warszawie według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Żoliborz kosztuje 22 489 zł/m², Rembertów 12 750 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (82 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Rembertów daje ok. 7,7% brutto rocznie, a w obszarze Żoliborz 4,4%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
11 855 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Warszawie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Żeglugi Wiślanej (11 855 zł/m²), gen. Sylwestra Kaliskiego (12 495 zł/m²), Gioacchino Rossiniego (12 570 zł/m²), Aluzyjna (12 622 zł/m²) i Płochocińska (12 726 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Żeglugi Wiślanej daje ok. 8,3% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Złota (44 818 zł/m²), 2,2%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
3,0% mieszkań kupionych w Warszawie w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Rynek opiera się na kupujących prywatnych - udział firm to 16. wynik wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Śródmieście (13,1%).
7,4% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Warszawie (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 5. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Żoliborz | 22 489 zł/m² | 4,4% | +4,1% |
| Śródmieście | 20 671 zł/m² | 4,8% | -0,5% |
| Wola | 20 082 zł/m² | 4,9% | +5,3% |
| Wilanów | 18 366 zł/m² | 5,4% | +14,2% |
| Mokotów | 18 219 zł/m² | 5,4% | +3,8% |
| Praga-Północ | 18 187 zł/m² | 5,4% | +14,5% |
| Ursynów | 16 920 zł/m² | 5,8% | -4,5% |
| Ochota | 16 669 zł/m² | 5,9% | -4,1% |
| Bielany | 16 210 zł/m² | 6,1% | -2,0% |
| Praga-Południe | 15 990 zł/m² | 6,2% | +3,1% |
| Włochy | 15 649 zł/m² | 6,3% | +10,4% |
| Bemowo | 15 143 zł/m² | 6,5% | 0,0% |
| Targówek | 14 408 zł/m² | 6,8% | +3,0% |
| Ursus | 13 637 zł/m² | 7,2% | +14,9% |
| Wawer | 13 326 zł/m² | 7,4% | +12,1% |
| Białołęka | 13 275 zł/m² | 7,4% | +8,5% |
| Wesoła | 12 802 zł/m² | 7,7% | +4,9% |
| Rembertów | 12 750 zł/m² | 7,7% | +12,8% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 4 sierpnia 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Warszawie
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 36 300 zł rocznie (11 mies. × 3300 zł); ryczałt 3086 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 745 695 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,6 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 579 181 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 579 tys. zł
- 3495 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 579 tys. zł
- 3553 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 579 tys. zł
- 3598 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (723 976 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Warszawie?
20 792 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 16 454 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 44 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 3708 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Warszawie?
4,6% netto rocznie (5,5% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Warszawie: mediana czynszu ofertowego 3300 zł (z 20 792 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 723 976 zł (mediana transakcyjna RCN 16 454 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 22 latach z samego czynszu.
Najem w Warszawie czy lokata?
-0,3% - tyle wynosi różnica między najmem netto (4,6%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Warszawie?
5,3% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (30 m², czynsz 2600 zł, zakup 493 620 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Warszawie. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 5,3%; 2 pokoje: 4,6%; 3 pokoje: 4,1%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Warszawie czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
3700 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 723 976 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 3300 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -11 184 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: -0,6%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.