Najem krótkoterminowy: kara do 50 tys. zł za brak wpisu, Senat zajmie się ustawą 4-6 listopada

Sejm 8 października 2026 r. uchwalił głosami 407 posłów (24 przeciw, 9 wstrzymujących się) nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która za najem poniżej 30 dni bez wpisu do ewidencji przewiduje karę do 50 tys. zł. Senat zajmie się nią na posiedzeniu 4-6 listopada 2026 r., a lokalne zakazy najmu mają ruszyć od 1 stycznia 2028 r.

To realna zmiana dla każdego, kto liczy dochód z mieszkania wynajmowanego na doby - także dla Ciebie, jeśli z 110 tys. zł oszczędności rozważasz kupno małego lokalu pod turystów. Poniżej oddzielamy to, co wynika z uchwalonego tekstu, od zapowiedzi prasowych.

Ile wynosi kara za najem na doby bez rejestracji i kiedy ustawa zacznie obowiązywać?

Kara administracyjna za najem krótkoterminowy bez wpisu do gminnej ewidencji może sięgnąć 50 tys. zł, według RMF24 i serwisu Infor. Ustawa przyjęta przez Sejm 8 października 2026 r. wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, a zakazy lokalne dopiero 1 stycznia 2028 r.

Usługą hotelarską jest według uchwalonego tekstu pobyt krótszy niż 30 dni udzielany jednorazowo jednemu klientowi (dane z blogu OnGeo). Właściciel ma zgłosić lokal do gminnej ewidencji i podawać numer w ogłoszeniu. Projekt przewiduje też wpis do CWTON, czyli Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Krajowe przepisy dopasowują Polskę do unijnego rozporządzenia 2024/1028 o gromadzeniu danych o najmie krótkoterminowym, które stosuje się od 20 maja 2026 r. Rząd przyjął własny projekt, oznaczony UC135, 14 lipca 2026 r., a wcześniej w Sejmie leżał poselski druk nr 2353 (Polska 2050), który przewidywał nawet limit 3 miesięcy najmu krótkiego w roku w części lokali. Do finalnego tekstu ten limit raczej nie trafił, ale nie znaleźliśmy pełnego brzmienia ustawy, więc traktuj to ostrożnie.

Wiceminister sportu i turystyki potwierdził, że ustawa nie zmienia zasad podatkowych i nie nakłada obowiązku rejestracji firmy na osoby wynajmujące okazjonalnie (mieszkanicznik.org.pl). Podatek od takiego najmu policzysz w kalkulatorze podatku od najmu.

Kto może uruchomić kontrolę najmu krótkoterminowego, także sąsiad?

Business Insider zapowiada w tytule, że kontrolę mógłby uruchomić nawet sąsiad, ale w tekstach, które sprawdziliśmy 3 listopada 2026 r., nie znaleźliśmy brzmienia przepisu o zgłoszeniach sąsiedzkich. Pewne jest natomiast, że unijne rozporządzenie 2024/1028 zobowiązuje platformy takie jak Airbnb i Booking.com do przekazywania danych władzom.

W praktyce kontrola nie będzie więc opierać się na donosie, tylko na zestawieniu danych. Gmina dostaje z platform wykaz ogłoszeń, porównuje je z ewidencją i szuka lokali bez numeru. Zgłoszenie od sąsiada czy zarządcy wspólnoty byłoby tylko dodatkowym sygnałem, a to zmienia ocenę ryzyka: brak numeru w ogłoszeniu widać gołym okiem, więc ukrycie się w tłumie przestaje działać.

Według unijnego rozporządzenia 2024/1028 (prawo.pl) platformy przekazują władzom dane od 20 maja 2026 r., a rejestr prowadzony przez urzędy wójtów, burmistrzów i prezydentów miast to nowe zadanie bez pewności co do kadr. Moim zdaniem największym problemem nie jest sama kara, tylko egzekucja po stronie gmin. Ta sama logika pojawia się przy innych państwowych ewidencjach, o czym pisaliśmy przy okazji opłaty audiowizualnej 2027: przepis działa dopiero wtedy, gdy ktoś ma narzędzia do jego pilnowania.

Czy Senat zmieni ustawę o najmie na doby?

Trzy połączone komisje Senatu - Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej - omawiały ustawę 26 października 2026 r. Plenarne posiedzenie Senatu zaplanowano na 4-6 listopada 2026 r., a senatorka Anna Górska zapowiedziała poprawkę dotyczącą progu ponad 50 proc. głosów w spółdzielniach.

Komisje formalnie poparły tekst bez zmian, ale prace nad poprawkami trwają, według Horeca Business Club. Spór dotyczy też samej definicji usługi hotelarskiej (pobyt poniżej 30 dni). Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zgłosiła zastrzeżenia do obowiązku podawania numerów ewidencyjnych i regulaminów porządkowych, według portalu e-hotelarz.pl.

Jeśli Senat wprowadzi poprawki, ustawa wróci do Sejmu, a start przepisów przesunie się o kilka tygodni. Jeśli przyjmie ją bez zmian, trafi do podpisu prezydenta. Przy wyniku 407 głosów za nie spodziewam się blokady politycznej, raczej korekt technicznych.

Ile kosztuje błąd w rachunku dla kupującego mieszkanie pod najem na doby?

Kara 50 tys. zł odpowiada 5,3 m² mieszkania przy medianie 9403 zł/m² na rynku wtórnym 17 miast (NBP, II kwartał 2026, dane w zestawieniu cen mieszkań). To około 13% ceny lokalu 40 m² za 376 120 zł. Dla Ciebie, przy 110 tys. zł oszczędności, to 45% całego wkładu.

Porównajmy to z najmem długim. Przy czynszu 3100 zł miesięcznie 50 tys. zł to 16 miesięcy opłat, a kupno za 376 120 zł oznacza wkład własny 110 tys. zł, czyli 29% ceny. Reszta, około 266 tys. zł, to kredyt, a WIBOR 3M (stawka, po której banki pożyczają sobie pieniądze) wynosi 3,92% (notowania z 2 listopada 2026 r.). Według GUS inflacja CPI (indeks cen konsumpcyjnych) sięgnęła 3,5% rok do roku w październiku 2026 (wskaźnik inflacji).

Tu leży mój główny argument, który mało kto wypowiada na głos: kara nie jest największym kosztem regulacji. Największy jest scenariusz, w którym kupujesz lokal pod najem na doby, a wspólnota po 1 stycznia 2028 r. uchwala zakaz. Wtedy zostaje Ci mieszkanie, które trzeba wynająć długoterminowo, bo przychód z najmu na doby znika. Sprawdź, czy rachunek wytrzymuje taki wariant, w kalkulatorze najem vs kupno i w Decyzjomacie Kupno czy wynajem.

Skalę rynku pokazują dane Eurostatu przytaczane przez nasz serwis: ponad 17 mln nocy na platformach krótkoterminowych w 2024 r., a Polska ma 163 pobyty na 1000 mieszkańców wobec 190 w UE (więcej w naszej sekcji o najmie krótkoterminowym). Sam Airbnb deklaruje 1,8 mln gości w polskich lokalach w 2024 r. (raport Airbnb z października 2025 r., dane własne firmy). Jeśli porównujesz rentowność, zajrzyj do zestawienia rentowności najmu oraz cen najmu w miastach.

Co zrobić przed zakupem lokalu pod najem krótkoterminowy?

Kupując mieszkanie, w którym najem na doby ma być głównym źródłem dochodu, trzeba sprawdzić trzy rzeczy: uchwały wspólnoty o zasadach użytkowania lokali, plan miejscowy oraz stan prawny nieruchomości. Hipoteka sprzedającego, lokator albo służebność mogą zablokować cały plan, o czym piszemy w poradniku o zakupie mieszkania z hipoteką, lokatorem lub służebnością.

W umowach z deweloperem sprawdź też, czy regulamin wspólnoty nie wyłącza najmu krótkiego już na starcie; pomoże prospekt informacyjny dewelopera. Przy mieszkaniu ze spadku lub po rozwodzie zgoda wszystkich współwłaścicieli bywa warunkiem rejestracji, o czym w tekście o mieszkaniu ze spadku i po rozwodzie. Przejrzystość cen u deweloperów rośnie dzięki nowelizacji opisanej w artykule o jawności cen mieszkań, więc łatwiej policzyć wkład przed decyzją.

Jeśli kupno wchodzi w grę, policz zdolność i ratę w Decyzjomacie Hipotecznym. Szerszy kontekst prawny znajdziesz w hubie kategorii prawo.

Co zobaczymy po 6 listopada 2026 r.?

Po posiedzeniu Senatu 4-6 listopada 2026 r. zobaczymy, czy ustawa trafi do prezydenta bez zmian, czy wróci do Sejmu z poprawkami o progu głosów w spółdzielniach i definicji usługi hotelarskiej. Od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw liczą się 14 dni, po których zaczną biec obowiązki rejestracyjne.

Moja prognoza: jeśli Senat dopisze poprawki, Sejm zajmie się nimi na najbliższym posiedzeniu, więc pierwsze kary realnie pojawią się dopiero w 2027 r., po tym, jak gminy uruchomią ewidencje. Dlatego dla Ciebie najważniejszy termin to nie listopad 2026, tylko 1 stycznia 2028 r. - dzień, od którego sąsiedzi ze wspólnoty mogą zagłosować za zakazem. Zanim podpiszesz umowę, zapytaj zarządcę, czy taka uchwała jest planowana.

Zastrzeżenie: źródła wtórne, na których opieramy opis uchwalonego tekstu, bywają niespójne co do etapu prac, więc sprawdź aktualny status na stronie Sejmu i Senatu. Nie jest to porada prawna ani rekomendacja inwestycyjna.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ceny najmu - ile kosztuje wynajem mieszkania
• Rentowność najmu - ile zarabia mieszkanie na wynajem
• Najem okazjonalny - dokumenty, notariusz, zgłoszenie
• Decyzjomat Hipoteczny
• Kalkulator zdolności kredytowej