W skrócie
- -3,3% w miesiąc: w Katowicach cena ofertowa mieszkań używanych spadła z 12,1 do 11,7 tys. zł/m² (GetHome.pl, październik 2026).
- 17,9 tys. zł/m² to nowa średnia ofertowa w Warszawie, o 200 zł mniej niż we wrześniu (GetHome.pl, październik 2026).
- Sprzedający obniżają ceny mimo kurczącej się podaży, bo ich rywalem są deweloperzy z rabatami i elastycznymi cennikami.
- Do 14% poniżej ceny ofertowej zamykano transakcje na rynku wtórnym w II kw. 2026 (BIG DATA Insight na danych NBP).
GetHome.pl podał, że w październiku 2026 średnia cena ofertowa metra mieszkań używanych spadła w Warszawie z 18,1 do 17,9 tys. zł, w Trójmieście z 17,6 do 17,3 tys. zł, a w Katowicach z 12,1 do 11,7 tys. zł. Dzieje się to mimo mniejszej liczby ogłoszeń, czyli wbrew podstawowej zasadzie podaży i popytu.
Ile potaniały mieszkania na rynku wtórnym w październiku 2026?
Według omówienia danych GetHome.pl z października 2026 (komercja24.pl) największa przecena dotknęła Katowice: z 12,1 do 11,7 tys. zł/m², czyli o 3,3%. W Warszawie spadek wyniósł 1,1%, w Trójmieście 1,7%. Wrocław poszedł w górę do 14,8 tys. zł, a Łódź i Poznań praktycznie stanęły w miejscu.
| Miasto | Poprzednio | Październik 2026 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Katowice | 12,1 tys. zł/m² | 11,7 tys. zł/m² | -3,3% |
| Trójmiasto | 17,6 tys. zł/m² | 17,3 tys. zł/m² | -1,7% |
| Warszawa | 18,1 tys. zł/m² | 17,9 tys. zł/m² | -1,1% |
| Wrocław | b.d. | 14,8 tys. zł/m² | wzrost |
Procenty policzyliśmy sami z podanych w raporcie średnich zaokrąglonych do 100 zł, więc mogą się różnić o kilka dziesiątych punktu od wyliczeń GetHome. Ceny ofertowe to ceny z ogłoszeń, a nie z aktów notarialnych. Według danych NBP (BaRN) za II kwartał 2026 mediana transakcyjna na rynku wtórnym w 17 miastach wyniosła 9403 zł/m² (mediana cen), a w Warszawie 16 723 zł/m² (ceny w Warszawie). Różnica między ofertą a transakcją wciąż jest więc znacząca.
Dla Warszawy wynosi ona ok. 1177 zł/m², czyli około 6,6% średniej ceny ofertowej, a przy mieszkaniu 50 m² ok. 58 850 zł. To porównanie przybliżone, bo GetHome.pl liczy średnią z ogłoszeń, a NBP medianę z transakcji z innego okresu. Służy więc do oszacowania skali marginesu negocjacyjnego, a nie do jego dokładnego pomiaru.
Dlaczego ceny spadają, skoro ofert jest mniej?
Sprzedający na rynku wtórnym konkurują dziś z deweloperami, a nie tylko ze sobą. Według GetHome.pl mieszkania używane są tańsze od nowych we wszystkich siedmiu największych metropoliach, ale w Warszawie nowe kosztują ponad 2 tys. zł/m² więcej. Rynek pierwotny ma za to promocje, które zjadają tę różnicę.
Teza o konkurencji jest zgodna z tym, co opisał dziennik Rzeczpospolita: mieszkań używanych jest mniej, a ceny i tak idą w dół. Podobną logikę widać w analizie rabatów deweloperskich w USA i Polsce, gdzie nadwyżka niesprzedanych lokali wymusza elastyczność. Jeśli deweloper schodzi z ceny, właściciel trzypokojowego mieszkania z 2005 roku nie utrzyma stawki sprzed pół roku.
W Katowicach średnia cena ofertowa spadła w październiku 2026 o 3,3% (GetHome.pl). Moim zdaniem ta przecena jest jeszcze płytka i nie warto z niej robić trendu. Jeden miesiąc to szum statystyczny, zwłaszcza że ceny ofertowe zmieniają się wraz ze strukturą ogłoszeń. Marek Wielgo z GetHome.pl, komentując dane za wrzesień 2026 (bank.pl), zwrócił uwagę, że trudno uwierzyć w tak szybki skok cen w Krakowie z 16,9 do 18 tys. zł, bo średnia ofertowa jest wrażliwa na to, jakie mieszkania akurat trafiły do ogłoszeń. Ta sama zasada działa w drugą stronę, więc październikowe spadki też mogą być częściowo efektem składu oferty.
Różnica poziomów cen jest przy tym duża: w Katowicach metr kosztuje średnio 11,7 tys. zł, w Warszawie 17,9 tys. zł, czyli o ok. 6,2 tys. zł więcej. Dlatego podobny procentowy ruch oznacza inne kwoty. Spadek o 400 zł/m² w Katowicach to 20 tys. zł przy 50 m², a o 200 zł/m² w Warszawie to 10 tys. zł.
Czy cena z ogłoszenia to cena, którą zapłacisz?
Cena z ogłoszenia jest punktem wyjścia do negocjacji, bo w II kwartale 2026 transakcje na rynku wtórnym zamykano nawet 14% poniżej ofert (BIG DATA Insight na danych NBP). To maksimum, nie typowa zniżka, ale pokazuje skalę marginesu. Przy ofercie 900 tys. zł 14% to 126 tys. zł.
Po stronie kupującego działa też prosty mechanizm: im dłużej ogłoszenie wisi, tym słabsza pozycja sprzedającego. Zanim zaczniesz rozmowę o cenie, sprawdź mieszkanie według listy kontrolnej oględzin, a metraż i cenę za metr zweryfikuj z pomocą poradnika o czytaniu ogłoszeń. Wady budynku to realny argument do obniżki, a nie grzeczność wobec sprzedającego.
W praktyce warto przygotować własne zestawienie: cenę ofertową, medianę transakcyjną z NBP dla swojego miasta i ceny z aktów notarialnych w tej samej okolicy. Każda rozbieżność między ofertą a transakcjami to argument w rozmowie, a pełny obraz daje dopiero porównanie wszystkich trzech źródeł.
Porównuj ceny ofertowe z transakcyjnymi z aktów notarialnych w [Rejestrze Cen Nieruchomości](/rejestr-cen-nieruchomosci), a ofertę konkretnego mieszkania sprawdzisz w narzędziu [Sprawdź cenę mieszkania](/sprawdz-cene-mieszkania).
Ile ta przecena daje przy budżecie 110 tys. zł wkładu?
Przy mieszkaniu 50 m² spadek z 18,1 do 17,9 tys. zł/m² w Warszawie oznacza 10 tys. zł mniej w cenie ofertowej, w Trójmieście 15 tys. zł, a w Katowicach 20 tys. zł. Dla osoby z 110 tys. zł oszczędności i czynszem 3100 zł miesięcznie to równowartość od 3 do prawie 7 miesięcy najmu.
Przeliczyliśmy wkład własny dla takiego mieszkania 50 m² po średnich cenach ofertowych z października 2026. Warszawa to 895 tys. zł, więc 110 tys. zł daje wkład 12,3%. Trójmiasto to 865 tys. zł (12,7%), a Katowice 585 tys. zł (18,8%). Dla porównania roczny czynsz najmu to 37 200 zł. To wartości przed negocjacją i kosztami transakcji, a koszty zakupu mieszkania potrafią dodać kilkadziesiąt tysięcy.
Stopy też mają znaczenie. WIBOR 3M wynosi 3,91% (05.11.2026, notowania WIBOR 3M), stopa referencyjna NBP 3,75% (stopa referencyjna), a inflacja CPI w październiku 2026 to 3,5% r/r wg GUS (inflacja). Wkład poniżej 20% oznacza zwykle ubezpieczenie niskiego wkładu, więc różnica między 12% a 19% to nie kosmetyka. Przelicz własny wariant w Decyzjomacie Kupno czy wynajem i sprawdź zdolność w Decyzjomacie Hipotecznym. Pomoże też narzędzie Ile metrów za ratę.
Czy rynek wtórny będzie dalej tanieć?
Na razie dane nie pozwalają tego przesądzić. Wzrosty w lipcu 2026 o ok. 1% w większości metropolii (GetHome.pl, RMF24), stabilizacja we wrześniu i korekta w październiku to obraz rynku w poszukiwaniu równowagi, a nie przełomu.
Według danych GUS do użytkowania oddano 149 227 lokali w styczniu-wrześniu 2026, o 3,1% więcej niż rok wcześniej (dane o oddanych mieszkaniach). Uważam, że kluczowe będą dwie rzeczy: tempo sprzedaży deweloperów i liczba nowych mieszkań. Pozwoleń na bloki wydano 1 690 w 12 miesiącach do października, o 4,7% mniej r/r (pozwolenia na bloki), co ograniczy podaż za dwa lata. Jeśli rynek pierwotny dalej będzie rabatował, wtórny pójdzie za nim. Jeśli sprzedaż deweloperów się odbije, korekta wygaśnie.
Porównanie cen ofert w Warszawie z poprzedniego miesiąca znajdziesz w tekście o cenach we wrześniu 2026, a różnice między ścieżkami zakupu w zestawieniu rynek pierwotny czy wtórny. Pozostałe teksty na ten temat zebraliśmy w dziale kategoria nieruchomości, a aktualne oferty deweloperów są w serwisie Mieszkania od dewelopera.
Ostatni wniosek jest praktyczny: jeśli planujesz zakup w ciągu 6 miesięcy, zbieraj teraz ceny transakcyjne z własnej okolicy i obserwuj, czy listopadowy odczyt GetHome potwierdzi spadek. Dwa miesiące z rzędu to już początek trendu.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- O ile spadły ceny mieszkań używanych w Warszawie w październiku 2026?
- Średnia cena ofertowa w Warszawie spadła z 18,1 do 17,9 tys. zł/m², czyli o ok. 1,1% (GetHome.pl, październik 2026). Dla mieszkania 50 m² to ok. 10 tys. zł mniej w ofercie. Dane dotyczą cen z ogłoszeń, nie transakcji.
- W którym mieście rynek wtórny potaniał najmocniej?
- W Katowicach średnia cena ofertowa spadła z 12,1 do 11,7 tys. zł/m², czyli o ok. 3,3% (GetHome.pl, październik 2026). W Trójmieście spadek wyniósł z 17,6 do 17,3 tys. zł/m². Wrocław zanotował wzrost do 14,8 tys. zł/m².
- Dlaczego ceny spadają, choć jest mniej ofert?
- Ceny spadają, bo rynek wtórny konkuruje z deweloperami, którzy mają elastyczne cenniki i promocje. Według GetHome.pl używane mieszkania są tańsze od nowych we wszystkich 7 metropoliach, ale nie na tyle, by kupujący ignorowali rabaty deweloperów.
- Ile można wynegocjować przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
- Do 14% poniżej ceny ofertowej wynosiły najwyższe zniżki w II kw. 2026 (BIG DATA Insight na danych NBP). To górna granica, nie norma. Realna zniżka zależy od stanu lokalnego rynku, czasu wiszenia ogłoszenia i wad mieszkania.
- Czy cena ofertowa to cena transakcyjna?
- W II kw. 2026 mediana ceny transakcyjnej w 17 miastach wynosiła 9403 zł/m², a w Warszawie 16 723 zł/m² (NBP BaRN), więc cena ofertowa nie jest ceną transakcyjną. Ceny ofertowe GetHome.pl dla Warszawy są wyższe, bo zawierają margines negocjacyjny.
- Ile potrzebuję wkładu własnego na mieszkanie 50 m² w Katowicach?
- Mieszkanie 50 m² w Katowicach po średniej cenie 11,7 tys. zł/m² kosztuje ok. 585 tys. zł, więc 20% wkładu to 117 tys. zł. Oszczędności 110 tys. zł dają 18,8%, czyli brakuje 7 tys. zł plus koszty transakcji.
Najważniejsze dla kredytobiorców - raz w tygodniu
Co poniedziałek sześć liczb tygodnia: rata kredytu, WIBOR, decyzje RPP, inflacja, rekordy cen mieszkań i najlepsze lokaty.
Jak wygląda Szóstka?
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
