W skrócie
- 153,5 tys. mieszkań rozpoczęto od stycznia do sierpnia 2026 r., o 4,8% więcej r/r i najwięcej od czterech lat (dane GUS).
- 132 228 mieszkań oddano do użytku w tym okresie, a w samym sierpniu było ich o 13,2% więcej niż rok wcześniej (GUS).
- Katarzyna Kuniewicz (Otodom Analytics) ocenia sierpniowy spadek -7,3% m/m jako powtarzalny sezonowy rytm branży, nie odwrócenie trendu.
- Pozwolenia +14,9% r/r w okresie I-VIII 2026 r. budują zapas przyszłych inwestycji (GUS).
- PKO BP prognozuje wzrost cen mieszkań o ok. 5% r/r - rośnie liczba budów, ale gotowych lokali na sprzedaż ubywa.
Deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli od stycznia do sierpnia 2026 r. budowę 153,5 tys. mieszkań, o 4,8% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od czterech lat (dane GUS z 25 sierpnia 2026 r.). Jeśli płacisz dziś 3 100 zł czynszu najmu i zbierasz na własne mieszkanie, ta fala budów oznacza szerszy wybór lokali dopiero na przełomie 2027 i 2028 r., bo od wbicia łopaty do odbioru kluczy mija zwykle 18-24 miesiące. Stan na wrzesień 2026 r.
Ile mieszkań deweloperzy zaczęli budować latem 2026?
Od stycznia do sierpnia 2026 r. rozpoczęto budowę 153,5 tys. mieszkań (dane GUS), o 4,8% więcej rok do roku. Deweloperzy oddali w tym czasie 81,5 tys. lokali, o 2,5% więcej niż przed rokiem, a inwestorzy indywidualni 45,2 tys. mieszkań, czyli o 4,4% więcej. Łącznie do użytku trafiło 132 228 mieszkań.
Rosną też dwa wskaźniki wyprzedzające. Liczba mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniem z projektem wzrosła o 14,9% r/r w okresie I-VIII 2026 r. (GUS). Na koniec sierpnia w budowie pozostawało około 860,1 tys. mieszkań, o 0,6% więcej niż rok wcześniej. To ważne, bo pozwolenia i rozpoczęcia zapowiadają podaż, którą zobaczysz w ofercie biur sprzedaży za rok albo dwa.
| Wskaźnik | Wartość I-VIII 2026 | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Mieszkania rozpoczęte | 153,5 tys. | +4,8% |
| Mieszkania oddane do użytku | 132 228 | +13,2% (sam sierpień) |
| Pozwolenia na budowę | wzrost | +14,9% |
| Mieszkania w budowie (koniec VIII) | 860,1 tys. | +0,6% |
| Oddane przez deweloperów | 81,5 tys. | +2,5% |
Dlaczego sierpień przyniósł spadek, skoro cały rok jest rekordowy?
Sierpień 2026 r. przyniósł o 7,3% mniej rozpoczętych budów niż lipiec, a liczba pozwoleń spadła aż o 22,8% miesiąc do miesiąca (dane Otodom Analytics na bazie GUS). To nie załamanie, lecz kalendarzowa mechanika - urlopy, zwolnione tempo w urzędach i mniejsza aktywność inwestorów w środku wakacji powtarzają się co roku.
"To typowy, powtarzalny rytm branży, a nie odwrócenie trendu" - Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku Otodom (Otodom Analytics), komentarz do danych GUS za sierpień 2026 r.
Rekordowo trzyma się za to budownictwo społeczne. TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) i SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe), czyli podmioty budujące mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu, oddały w sierpniu 813 lokali (Otodom Analytics). Przekroczenie 5 tys. takich mieszkań w całym 2026 r. może wg Otodom stać się normą. Mimo sierpniowego dołka skumulowany wynik ośmiu miesięcy nadal jest najwyższy od czterech lat. Jeden słabszy miesiąc nie kasuje trendu widocznego od wiosny.
Co rosnąca liczba budów oznacza dla podaży i cen mieszkań?
Centrum Analiz PKO BP w raporcie z września 2026 r. prognozuje wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o około 5% rok do roku (Centrum Analiz PKO BP). Powód jest przewrotny: mimo krajowego rekordu startów, w sześciu największych aglomeracjach liczba rozpoczynanych budów spadła o 24% r/r, a u dużych deweloperów mieszkań w budowie było o 8% mniej niż rok wcześniej.
Jeszcze mocniej stopniała oferta gotowych lokali. Liczba mieszkań oddanych, które czekają na kupca, spadła o 29% w porównaniu z poprzednim kwartałem (Centrum Analiz PKO BP). Deweloperzy dawkują wprowadzanie nowych projektów, żeby nie zbić cen - kierowany przez Piotra Bujaka zespół PKO Bank Polski określa to jako świadome dopasowywanie podaży do popytu. Popyt z kolei podbija siedem obniżek stóp procentowych NBP od maja 2025 r. do marca 2026 r. i rosnąca zdolność kredytowa gospodarstw domowych.
Krajowa statystyka pokazuje więc jedno, a rynek w dużych miastach drugie. Więcej łopat w skali Polski to głównie mniejsze ośrodki i budownictwo indywidualne, a nie deweloperska oferta w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu.
Rekord rozpoczętych budów w skali kraju to nie to samo co więcej gotowych mieszkań w Twoim mieście - w sześciu największych aglomeracjach liczba startów wciąż spada o 24% r/r.
Kupować teraz czy poczekać na nowe mieszkania?
Przy czynszu najmu 3 100 zł miesięcznie oddajesz 37 200 zł rocznie, a Twoje 110 tys. zł oszczędności realnie topi inflacja, jeśli leżą na nisko oprocentowanym koncie. Rekord startów budów kusi, by przeczekać w wynajmie do momentu, aż nowa podaż zbije ceny. Problem w tym, że mieszkania rozpoczęte latem 2026 r. trafią do sprzedaży najwcześniej na przełomie 2027 i 2028 r., a PKO BP w tym czasie widzi ceny wyżej o około 5%, nie niżej.
Policz to na własnych liczbach. Przy dochodzie 12 tys. zł netto i wkładzie 110 tys. zł Twoja zdolność decyduje, czy w ogóle wejdziesz w kredyt, zanim ceny podskoczą. Dwa lata dalszego najmu to kolejne ok. 74 tys. zł oddane właścicielowi mieszkania. Z drugiej strony te same pieniądze zainwestowane regularnie mogą pracować - i tu nie ma jednej dobrej odpowiedzi dla każdego.
Zanim zdecydujesz, przelicz swój scenariusz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem i zestaw ratę z czynszem w kalkulatorze najem vs kupno. Jeśli skłaniasz się ku zakupowi na kredyt, werdykt co do samej hipoteki sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym, a aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych. Więcej o tym, gdzie rata bywa niższa od czynszu, opisaliśmy w analizie kupna kontra wynajmu w 2026 r..
Moja ocena: więcej łopat nie znaczy szybko tańsze mieszkania
Rekord 153,5 tys. rozpoczętych budów I-VIII 2026 r. (GUS) wygląda w nagłówkach jak zapowiedź ulgi dla kupujących, ale powiem wprost - to złudzenie perspektywy. Duża część tego przyrostu to budownictwo indywidualne i mniejsze rynki, a właśnie w metropoliach, gdzie ceny bolą najbardziej, deweloperzy hamują: -24% startów r/r w sześciu aglomeracjach i -29% gotowych lokali na sprzedaż (Centrum Analiz PKO BP).
Moim zdaniem najbliższe kwartały przyniosą raczej stabilizację lub dalszy łagodny wzrost cen w dużych miastach niż korektę, o której marzą czekający w wynajmie. Statystyka pozwoleń +14,9% r/r tworzy zapas, który zadziała dopiero z opóźnieniem 2-3 lat, i to pod warunkiem, że deweloperzy zamienią papierowe pozwolenia na realne wykopy. Historia rynku pokazuje, że w fazie odbicia popytu firmy wolą trzymać ceny i sprzedawać wolniej, niż zalewać ofertę. To scenariusz, który obserwujemy od pierwszej połowy 2026 r. i który potwierdza słabnąca liczba mieszkań w budowie u największych graczy. Kto liczy na tańsze M "bo buduje się rekordowo", może się rozczarować.
Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a szerszy obraz hamowania deweloperów w materiale o sprzedaży nowych mieszkań i prognozie cen PKO BP na 2026 r..
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Ile mieszkań rozpoczęto budować w 2026 roku?
- 153,5 tys. mieszkań rozpoczęto od stycznia do sierpnia 2026 r. wg GUS, o 4,8% więcej rok do roku i najwięcej od czterech lat. Deweloperzy oddali w tym czasie 81,5 tys. lokali, a inwestorzy indywidualni 45,2 tys. Łącznie do użytku trafiło 132 228 mieszkań.
- Czy większa liczba budów oznacza tańsze mieszkania?
- Nie w najbliższym roku. Centrum Analiz PKO BP w raporcie z września 2026 r. prognozuje wzrost cen transakcyjnych o około 5% r/r. W sześciu największych aglomeracjach liczba startów spadła o 24% r/r, a gotowych lokali na sprzedaż ubyło o 29% kwartał do kwartału, więc w dużych miastach podaż się kurczy.
- Kiedy nowe mieszkania z budów 2026 trafią do sprzedaży?
- 18-24 miesiące dzieli zwykle rozpoczęcie budowy od odbioru kluczy. Mieszkania rozpoczęte latem 2026 r. realnie powiększą wybór lokali na przełomie 2027 i 2028 r. Sam papierowy wzrost pozwoleń o 14,9% r/r zadziała jeszcze później, bo część pozwoleń czeka na realizację.
- Dlaczego liczba budów spadła w sierpniu 2026?
- 7,3% mniej rozpoczętych budów niż w lipcu i 22,8% mniej pozwoleń m/m to efekt sezonowości wg Otodom Analytics. Wakacyjne urlopy, wolniejsze tempo w urzędach i mniejsza aktywność inwestorów powtarzają się co roku. Katarzyna Kuniewicz z Otodom nazywa to powtarzalnym rytmem branży, a nie odwróceniem trendu.
- Ile mieszkań jest obecnie w budowie w Polsce?
- 860,1 tys. mieszkań pozostawało w budowie na koniec sierpnia 2026 r. wg GUS, o 0,6% więcej niż rok wcześniej. To zapas, który stopniowo trafia do użytku, ale u największych deweloperów liczba mieszkań w budowie spadła o 8% r/r wg Centrum Analiz PKO BP.
- Czy opłaca się czekać w wynajmie na spadek cen mieszkań?
- 37 200 zł rocznie oddajesz przy czynszu 3 100 zł miesięcznie, a prognozy PKO BP na 2026 r. mówią o wzroście cen o 5%, nie o spadku. Dwa lata dalszego najmu to ok. 74 tys. zł kosztu, podczas gdy ceny w dużych miastach raczej rosną. Przelicz swój scenariusz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem finwire.pl.
- Co to są TBS-y i SIM-y w danych o budownictwie?
- TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) i SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa) to podmioty budujące mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu. W sierpniu 2026 r. oddały 813 lokali wg Otodom Analytics, utrzymując rekordowe tempo mimo sezonowego spowolnienia reszty rynku.
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test WIBOR +5pp - zgodnie z regułami KNF i Rekomendacji S
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
Przeczytaj też
Brak komentarzy. Bądź pierwszy!