Najem krótkoterminowy 2026: ustawa utknęła po drugim czytaniu - zakaz wspólnot dopiero od 2028

Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (druk sejmowy nr 2865, numer projektu UC135) po drugim czytaniu w październiku 2026 r. ponownie trafił do komisji, zamiast pod głosowanie na sali plenarnej. Rynek 65 tys. mieszkań oferowanych na doby (dane Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego z 2024 r.) wciąż nie ma jasnych reguł, a kary do 50 tys. zł i obowiązkowy rejestr CWTON wejdą w życie dopiero po uchwaleniu. Stan na październik 2026 r.

Co dokładnie utknęło w Sejmie?

Projekt UC135, czyli nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich przygotowana przez Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT), po drugim czytaniu wrócił do prac komisji - to typowy sygnał, że koalicja nie ma jeszcze zgody na ostateczny kształt przepisów. Pierwsze czytanie odbyło się 2 września 2026 r., a wraz z projektem (druk nr 2865) rząd wniósł autopoprawkę (druk 2865-A).

Większość klubów poparła dalsze prace, ale diabeł tkwi w jednej poprawce.

Istotą sporu jest sposób, w jaki mieszkańcy mają decydować o zakazie uciążliwego najmu. Połączone komisje infrastruktury oraz samorządu terytorialnego odrzuciły poprawkę, która pozwalała podejmować uchwałę zwykłą większością głosujących. W projekcie został wymóg poparcia przez ponad połowę wszystkich osób uprawnionych do głosowania - a to w dużych spółdzielniach bywa progiem praktycznie nie do przejścia.

Wewnątrz koalicji napięcie trwa od miesięcy. Część rządzących, w tym politycy Polski 2050, nie popierała ustawy w wersji przygotowanej przez resort sportu. Wiceministrowie sportu i turystyki Ireneusz Raś oraz Piotr Borys przekonywali posłów, że mimo trudności materia wymaga uregulowania. Powiem wprost: tempo, w jakim ten projekt grzęźnie na kolejnych etapach, pokazuje, że gra toczy się nie o bezpieczeństwo mieszkańców, lecz o to, czyj głos - branży najmu czy wspólnot - przeważy w finalnym brzmieniu.

"Dalsza procedura regulacji jest pilna także z uwagi na konieczność wdrożenia przepisów UE - Polska jest już opóźniona z uruchomieniem rejestru obiektów najmu krótkoterminowego." - Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki (debata sejmowa, wrzesień 2026 r.)

Kto i kiedy będzie mógł zakazać najmu na doby?

Wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz gminy dostaną narzędzia do ograniczenia najmu na doby, ale mechanizm ruszy dopiero od 1 stycznia 2028 r. (autopoprawka rządowa do druku 2865). Gmina będzie mogła wyznaczać strefy ograniczające taką działalność, a wspólnota lub spółdzielnia - zakazać jej w konkretnym budynku. To oznacza ponad dwa lata, w których obecni operatorzy działają na dotychczasowych zasadach.

Wspólnota mieszkaniowa (ogół właścicieli lokali w budynku) musi podjąć uchwałę, a tu wraca kluczowy próg. Wymóg ponad połowy wszystkich uprawnionych, a nie większości obecnych na zebraniu, oznacza, że głos niezdecydowanych i nieobecnych faktycznie liczy się jak sprzeciw. Przedstawiciele organizacji lokatorskich komentowali to ostro: "To będzie martwe prawo. Nie róbmy fikcji" (debata komisyjna, wrzesień 2026 r.).

Nastroje społeczne są jednoznaczne - 52,9% Polaków opowiada się za tym, by wspólnoty i spółdzielnie mogły zakazać najmu na doby (sondaż IBRiS, 2026), co opisaliśmy w analizie sondażu o zakazie najmu na doby. Problem w tym, że poparcie w ankiecie to jedno, a przeprowadzenie uchwały w 200-lokalowej spółdzielni to zupełnie inna matematyka.

Ile wynoszą kary i czym jest rejestr CWTON?

Kara do 50 tys. zł grozi za prowadzenie usług hotelarskich bez wpisu do rejestru, za wprowadzanie klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu oraz za brak numeru identyfikacyjnego w ofercie noclegowej (projekt UC135). Sankcja obejmie też oferty publikowane na platformach rezerwacyjnych bez numeru z centralnego wykazu.

CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) to publiczny rejestr, w którym musi się znaleźć każdy apartament czy dom oferowany turystom. Projekt przesądza, że wynajem lokalu jednemu klientowi na okres krótszy niż 30 dni jest usługą hotelarską - a więc podlega obowiązkowi zgłoszenia obiektu w urzędzie gminy i przedstawienia regulaminu porządkowego. Na październik 2026 r. system CWTON realnie nie działa, bo nie istnieje jeszcze oficjalny formularz rejestracji.

Branża patrzy na te obowiązki krytycznie. Według Grzegorza Żurawskiego, prezesa Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (stanowisko PSWK, 2026 r.), mimo obietnic resortu żadna z uwag stowarzyszenia nie trafiła do projektu, a dodano jedynie kolejne obowiązki, m.in. nieprecyzyjne wymogi przeciwpożarowe. PSWK deklaruje poparcie dla samego kierunku regulacji, ale wskazuje dziesięć obszarów wymagających zmian - od identyfikacji gości po reakcję na hałas.

"Mimo obietnic resortu sportu żadna z uwag PSWK nie została uwzględniona w projekcie, a dodano jedynie kolejne nowe obowiązki." - Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (2026 r.)

Czy mieszkanie na doby w Krakowie to wciąż inwestycja?

Kawalerka 30 m2 w Krakowie kosztuje dziś ok. 535 tys. zł przy cenie 17 828 zł/m2 (dane z naszej analizy cen mieszkań w Krakowie). Przy 110 tys. zł oszczędności jako wkładzie (ok. 20%) zostaje kredyt ok. 425 tys. zł i rata rzędu 2 700-2 900 zł miesięcznie na 25 lat. I tu zaczyna się problem, którego obiegowa narracja o "pewnej inwestycji w kurorcie" nie pokazuje.

Najem na doby w centrum Krakowa potrafi dać 4-6 tys. zł brutto miesięcznie przy wysokim obłożeniu, ale po wejściu ustawy dochodzi warstwa kosztów i ryzyka: wpis do CWTON, regulamin porządkowy, numer identyfikacyjny w każdej ofercie i możliwa kara 50 tys. zł za błąd formalny. Najem długoterminowy tego samego lokalu to ok. 2 200-2 600 zł miesięcznie - mniej, ale bez obowiązków hotelarskich. Policzyliśmy to porównanie szerzej w zestawieniu kredyt kontra wynajem w 17 miastach.

Najpoważniejsze ryzyko jest jednak regulacyjne. Od 1 stycznia 2028 r. wspólnota, w której kupisz lokal, może przegłosować zakaz najmu na doby - i Twoja inwestycja z dnia na dzień traci model biznesowy, zostając z ratą 2 800 zł i rynkiem najmu długoterminowego. Zanim włożysz 110 tys. zł wkładu w taki plan, sprawdź oba scenariusze w Decyzjomacie kupno czy wynajem i przelicz ratę w kalkulatorze najem vs kupno.

Komentarz redakcji - dwa lata niepewności to realny koszt

Drugie czytanie zakończone odesłaniem projektu do komisji oznacza, że ustawa nie wejdzie w życie w 2026 r., a mechanizm zakazu dla wspólnot i tak odroczono do 1 stycznia 2028 r. (autopoprawka do druku 2865). Dla rynku 65 tys. mieszkań na doby (PSWK, 2024 r.) to ponad dwa lata działania na starych zasadach.

I moim zdaniem właśnie ta zwłoka, a nie same kary, jest najważniejszą informacją dla każdego, kto rozważa zakup lokalu pod wynajem turystom.

Porównanie z poprzednimi podejściami jest pouczające. Jeszcze w lipcu 2026 r. rząd przyjął projekt bez stref zakazu dla gmin, o czym pisaliśmy w analizie wersji bez stref zakazu, a dopiero autopoprawka przywróciła ten element - szczegóły lipcowego projektu opisaliśmy w tekście o projekcie z lipca. Ten zygzak legislacyjny pokazuje, że kierunek regulacji wciąż nie jest przesądzony i kolejne poprawki mogą zmienić reguły gry.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz? Ustawa zostanie uchwalona w pierwszej połowie 2027 r. z zachowanym wysokim progiem głosowania, a realny efekt dla uciążliwego najmu w blokach będzie znacznie słabszy, niż sugeruje poparcie 52,9% w sondażu IBRiS. Jeśli planujesz kupno mieszkania w mieście turystycznym, nie zakładaj, że model na doby jest bezpieczny do 2028 r. - załóż, że wspólnota może go zablokować, i policz inwestycję bez tego przychodu. Więcej analiz finwire.pl na temat rynku mieszkaniowego znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a zdolność kredytową sprawdzisz w rankingu kredytów hipotecznych lub Decyzjomacie Hipotecznym.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ceny najmu - ile kosztuje wynajem mieszkania
• Rentowność najmu - ile zarabia mieszkanie na wynajem
• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno