Najem krótkoterminowy 2026: Sejm uchwalił ustawę 407 głosami - rejestr CWTON i kary do 50 tys. zł

Sejm uchwalił 8 października 2026 r. nowelizację ustawy o usługach hotelarskich regulującą najem krótkoterminowy (druk 3119, projekt UC135) - za głosowało 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w Krakowie za 3 100 zł miesięcznie i liczysz, że regulacja wypchnie część z ok. 65 tys. lokali na doby z powrotem na rynek długoterminowy i obniży czynsze, dane każą te nadzieje studzić.

Ustawa trafia teraz do Senatu, a to oznacza, że tekst może się jeszcze zmienić. Stan na październik 2026 r. jest jednak jasny: kierunek regulacji został przesądzony miażdżącą większością i spór dotyczy już tylko szczegółów, nie samej zasady.

Co dokładnie uchwalił Sejm 8 października 2026 r.?

Sejm przyjął 8 października 2026 r. nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, w której najem lokalu na okres krótszy niż 30 dni w stosunku do jednego klienta staje się usługą hotelarską. Za ustawą głosowało 407 posłów, 24 było przeciw, 9 wstrzymało się od głosu. Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki (oznaczenie rządowe UC135), a prace sejmowe toczyły się na drukach nr 2865 i 3119.

Pierwsze czytanie odbyło się 2 września 2026 r., a 17 września 2026 r. komisje przedstawiły sprawozdanie z wnioskiem o uchwalenie ustawy (druk nr 3119). Wcześniej, 14 lipca 2026 r., Rada Ministrów przyjęła projekt i skierowała go do parlamentu. Zanim ustawa wejdzie w życie, musi przejść przez Senat i podpis prezydenta - szczegóły procesu legislacyjnego są jawne w bazie Sejmu.

Fundamentem nowych przepisów jest obowiązkowy wpis do CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych - publiczny rejestr prowadzony dla lokali oddawanych turystom na krócej niż 30 dni). Każdy lokal dostaje numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w ofercie na platformie rezerwacyjnej. Pełne wymogi hotelowe, w tym rozbudowane normy przeciwpożarowe, uruchamiają się dopiero po przekroczeniu 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych w jednym budynku - poniżej tego progu właściciel pojedynczego mieszkania ma zestaw obowiązków lżejszy, ale nie zerowy. To rozwiązanie finwire opisywał już na etapie, gdy ustawa utknęła po drugim czytaniu.

Ile wyniosą kary i od kiedy obowiązują nowe przepisy?

Do 50 tys. zł wyniesie administracyjna kara pieniężna za prowadzenie najmu na doby bez wpisu do rejestru CWTON, za wprowadzenie klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu oraz za brak numeru identyfikacyjnego w ofercie noclegowej (projekt UC135). Kara liczona jest od obiektu, więc właściciel kilku nierejestrowanych lokali odpowiada za każdy z osobna.

Termin wejścia przepisów jest dwustopniowy. Regulacje dające wspólnotom i spółdzielniom prawo do uchwały zakazującej najmu na doby oraz przepisy o gminnych strefach zakazu mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 r. Pozostałe przepisy, w tym obowiązek rejestracji, wejdą w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie zyskają też prawo do inicjowania kontroli lokali wykorzystywanych na doby - nie tylko pod kątem wymogów technicznych i przeciwpożarowych, ale również bezpieczeństwa i porządku publicznego. Prawne konsekwencje tego mechanizmu finwire analizował przy okazji projektu znoszącego równe opłaty za części wspólne.

„Wprowadzenie obowiązku rejestracji ma ograniczyć szarą strefę najmu na doby i zwiększyć bezpieczeństwo gości." - Joanna Domoń-Kulas, radca prawny (komentarz prawny, 2026 r.)

Na komplikacje po stronie bezpieczeństwa pożarowego zwraca uwagę dr Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu i radca prawny - w jej ocenie część wymogów ppoż. będzie trudna do spełnienia w zwykłych blokach mieszkalnych.

Czy ustawa zwiększy podaż mieszkań na długi najem?

Ok. 65 tys. mieszkań działa dziś w Polsce w modelu na doby, a blisko 60 tys. lokali wystawiono na Airbnb i ponad 35 tys. na Booking, przy czym około 85% ofert z Bookinga pokrywa się z Airbnb (dane rynkowe, 2026 r.).

Nawet gdyby regulacja wypchnęła z tego rynku kilkanaście procent lokali, mówimy o rzędzie kilku do kilkunastu tysięcy mieszkań rozproszonych po całym kraju - a to za mało, by zauważalnie poluzować czynsze w konkretnym mieście.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl (komentarz dla PropertyNews.pl, październik 2026 r.), wejście w życie ustawy nie musi zasadniczo wpłynąć na rynek zwykłego najmu. Ekspert kreśli trzy scenariusze: część lokali wróci do najmu długoterminowego, struktura rynku pozostanie bez zmian, albo oferty po prostu znikną bez zwiększenia podaży mieszkań na wynajem. Siła efektu będzie przy tym różna w kurortach, dużych miastach i mniejszych miejscowościach - i to jest sedno sprawy.

Regulacja krajowa nakłada się na obowiązujące od 20 maja 2026 r. rozporządzenie UE 2024/1028, które zmusza duże platformy do comiesięcznego przekazywania państwu danych o liczbie nocy, liczbie gości i adresie każdego zarejestrowanego lokalu (mniejsze platformy raz na kwartał). Unijny przepis sam w sobie nie mówi, gdzie i ile dni wolno wynajmować - to jest infrastruktura danych. Dopiero polska ustawa dokłada do tego próg usługi hotelarskiej, rejestr CWTON i możliwość zakazu. Szerszy rynek najmu na doby finwire rozkładał na części w analizie rynku 65 tys. lokali.

Co regulacja oznacza dla Twojego budżetu najmu?

Wynajem mieszkania za 3 100 zł miesięcznie to 37 200 zł rocznie, które wypływają z Twojego budżetu bez budowania majątku. Jeśli trzymasz się najmu właśnie dlatego, że liczysz na spadek czynszów po uszczelnieniu rynku na doby, moim zdaniem budujesz plan na zbyt słabych przesłankach - skala efektu jest za mała, by przełożyć się na Twoją konkretną stawkę w Krakowie w 2027 r.

Przy 110 tys. zł oszczędności stoisz realnie przed klasycznym wyborem: trzymać kapitał i dalej wynajmować, czy wejść w kredyt i kupić własne lokum. Regulacja najmu krótkoterminowego tego równania w zasadzie nie zmienia - nie obniży Ci czynszu i nie podbije zdolności kredytowej. To, co liczy się dla Twojej decyzji, to relacja raty do czynszu, horyzont czasowy i stopa zwrotu z alternatywnej inwestycji 110 tys. zł. Policz oba warianty w kalkulatorze najem vs kupno, a cały werdykt z Twoimi liczbami sprawdzisz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem.

Gdybyś jednak zdecydował się kupić mieszkanie pod najem na doby jako inwestycję, ustawa dokłada Ci obowiązki, których wcześniej nie było: wpis do CWTON, numer w ofercie, wymogi bezpieczeństwa i ryzyko uchwały wspólnoty zakazującej takiej działalności od 2028 r. To realnie podnosi próg wejścia i obniża oczekiwaną rentowność. Zanim zamrozisz kapitał w nieruchomości, warto zestawić to z bezpiecznym oprocentowaniem 110 tys. zł - aktualne stawki porównasz w rankingu kont oszczędnościowych. Nastroje samych właścicieli i Polaków wobec zakazu finwire mierzył w sondażu o prawie wspólnot do zakazu.

Moja ocena: ustawa porządkuje rynek, ale problemu podaży nie rozwiąże

Uchwalenie ustawy 407 głosami to porządkowanie rynku, a nie program mieszkaniowy - i tu leży główne nieporozumienie w debacie publicznej. Rejestr CWTON, numery identyfikacyjne i kary do 50 tys. zł realnie uszczelnią szarą strefę i dadzą gminom oraz wspólnotom narzędzia, których dziś nie mają.

Najbardziej odczują zmianę kurorty i ścisłe centra dużych miast, gdzie najem na doby jest gęsty - tam uchwały wspólnot od 2028 r. mogą wyciąć realną część oferty. W przeciętnym bloku na obrzeżach efekt będzie bliski zeru. Prognoza jest więc taka: jeśli Senat nie zaostrzy tekstu, w 2027 r. zobaczymy głównie formalizację rynku (wpisy, numery, raportowanie platform), a nie falę mieszkań wracających na długi najem. Realna walka o podaż rozegra się gdzie indziej - w tempie nowych inwestycji i w polityce gminnych stref zakazu, nad którymi samorządy dopiero zaczną pracować. Powiem wprost: to dobry kierunek dla sąsiadów uciążliwych apartamentów na doby, ale fatalny punkt odniesienia dla kogoś, kto czeka na tańszy wynajem. Więcej analiz finwire.pl o rynku mieszkaniowym znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a jeśli rozważasz zakup własnego lokum, zacznij od werdyktu w Decyzjomacie Hipotecznym. Pełne dane o rynku najmu publikuje GUS.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ceny najmu - ile kosztuje wynajem mieszkania
• Rentowność najmu - ile zarabia mieszkanie na wynajem
• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno