W skrócie
- 16,6 tys. gotowych, niesprzedanych mieszkań wykazał JLL za III kwartał 2026 r., przy ofercie powyżej 70 tys. lokali na siedmiu rynkach.
- 30 dni to termin wypłaty z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego po prawidłowo złożonym wniosku (wg Muratora).
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty m.in. po upadłości dewelopera, na podstawie ustawy z 20 maja 2021 r. (Dz.U. 2026 poz. 880).
- 439 tys. zł to równowartość gwarancji BFG (100 tys. EUR), ale chroni ona tylko przed upadłością banku, nie dewelopera.
- Otwarty rachunek powierniczy daje słabszą ochronę niż zamknięty, bo deweloper pobiera środki jeszcze przed przeniesieniem własności.
Według raportu JLL za III kwartał 2026 r. oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach przekracza 70 tys. mieszkań, a 16,6 tys. z nich to lokale gotowe, lecz wciąż niesprzedane. Jeśli planujesz zakup za 1 mln zł z kredytem 750 tys. zł, ta statystyka decyduje o tym, jak mocno możesz negocjować i jak ostrożnie wybierać dewelopera.
Ile niesprzedanych mieszkań mają dziś deweloperzy?
Według raportu JLL za III kwartał 2026 r. deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ok. 12,5 tys. mieszkań, o 5,7% więcej niż kwartał wcześniej, a po trzech kwartałach 37,2 tys. Oferta przekracza 70 tys. lokali, w tym 16,6 tys. gotowych i niesprzedanych.
Po prostym przeliczeniu 16,6 tys. gotowych lokali to ok. 1,3 kwartału całej sprzedaży z tych siedmiu rynków. To nie jest katastrofa, ale każdy ukończony i niesprzedany blok generuje koszty: odsetki od kredytu budowlanego, ochronę, podatki i opłaty. Ogólnopolsko pod koniec czerwca 2026 r. deweloperzy oferowali ok. 121 tys. mieszkań, z czego ok. 37% stanowiły lokale ukończone (zestawienia rynkowe cytowane w serwisach branżowych). W Warszawie na koniec I kwartału 2026 r. czekały 3 124 gotowe mieszkania, głównie oddane pod koniec 2025 r.
Podaż nie zwalnia. Według GUS w okresie styczeń-sierpień 2026 r. rozpoczęto budowę 153,5 tys. mieszkań (+4,8% r/r, najwięcej od czterech lat), z czego deweloperzy 91,6 tys. Wydano też 193,3 tys. pozwoleń (+14,9% r/r), a w okresie styczeń-wrzesień oddano 149 227 mieszkań, o 3,1% więcej niż rok wcześniej (więcej w naszym zestawieniu mieszkań oddanych). Mieszkań przybywa szybciej, niż rośnie popyt, i to moim zdaniem główne źródło presji na marże deweloperów. Nastroje branży potwierdza subindeks EFL dla budownictwa, który w II kwartale 2026 r. spadł do 47,1 pkt.
Co dzieje się z Twoimi wpłatami, gdy deweloper traci płynność?
Ochrona wpłat zależy od typu mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP, czyli rachunku w banku, na który płacisz kolejne raty ceny). Przy zamkniętym MRP deweloper dostaje środki dopiero po przeniesieniu własności lokalu, a przy otwartym odbiera je etapami, w miarę postępu budowy, więc część Twoich pieniędzy może już nie leżeć na rachunku.
Ta różnica ma znaczenie przy upadłości. Jak wynika z omówień ustawy deweloperskiej, najczęściej stosowany otwarty MRP nie zapewnia nabywcy pełnej ochrony, gdy deweloper upada. Gdy syndyk przekazuje prawa z umów deweloperskich innemu przedsiębiorcy, ten ma 30 dni na zawarcie umowy o prowadzenie MRP. Jeśli inwestycji nie da się dokończyć, syndyk lub zarządca może odstąpić od umowy, a Ty zostajesz wierzycielem w masie upadłościowej, czyli na końcu kolejki.
Gwarancja bankowa nie rozwiązuje tego problemu. Środki każdego klienta dewelopera na rachunku powierniczym są objęte gwarancją BFG (Bankowy Fundusz Gwarancyjny) do 100 tys. EUR, czyli przy kursie NBP z 6 listopada 2026 r. (4,3925 zł za euro) do ok. 439 tys. zł. Chroni to jednak przed upadłością banku, nie dewelopera. Według bank.pl projekt zmian ustawy nie likwiduje otwartych rachunków, tylko ostro ogranicza ich stosowanie. Więcej o zmianach przeczytasz w tekście o zakazie podwyżki ceny po umowie. Zanim zapłacisz zadatek, sprawdź też, jak wygląda umowa przedwstępna.
Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kiedy zwraca pieniądze?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), zasilany składkami deweloperów od wpłat klientów na MRP (art. 46 ust. 2 ustawy z 20 maja 2021 r., Dz.U. 2026 poz. 880). Zwraca wpłaty po upadłości dewelopera, po odstąpieniu od umowy przez syndyka lub zarządcę i po upadłości banku prowadzącego rachunek.
Po wypłacie roszczenie nabywcy wobec dewelopera przechodzi z mocy prawa na UFG, także po ogłoszeniu upadłości (art. 46 ust. 10). Fundusz może zgłaszać te wierzytelności syndykowi do czasu prawomocnego wykonania planu podziału masy upadłościowej (art. 46 ust. 12). Według Muratora wypłata następuje w ciągu 30 dni od prawidłowo złożonego wniosku przez portal DFG. Nie znaleźliśmy oficjalnego komunikatu UFG z 2026 r. o zmianie składki, dlatego przed decyzją sprawdź aktualny tekst ustawy.
| Zabezpieczenie | Przed czym chroni | Zasada | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Zamknięty MRP | Upadłością dewelopera | Deweloper dostaje pieniądze po przeniesieniu własności | Ustawa z 20 maja 2021 r. |
| Otwarty MRP | Częściowo | Wypłaty etapami, część wpłat poza rachunkiem | Ustawa z 20 maja 2021 r. |
| DFG (UFG) | Upadłością dewelopera i banku | Wypłata w 30 dni od wniosku | Art. 46 ustawy, Dz.U. 2026 poz. 880 |
| Gwarancja BFG | Upadłością banku | Do 100 tys. EUR na klienta | Ustawa o BFG |
DFG to realna poprawa pozycji kupującego, ale nie zdejmuje z Ciebie obowiązku weryfikacji. Fundusz zwraca wpłaty, nie oddaje mieszkania, więc po upadłości zostajesz z pieniędzmi bez lokalu i z kredytem do spłaty, jeśli bank zdążył uruchomić transze.
Ile ryzykujesz przy wkładzie 200 tys. zł i kredycie 750 tys. zł?
Kupno mieszkania za 1 mln zł z wkładem 200 tys. zł i kredytem 750 tys. zł na 25 lat daje przy WIBOR 3M 3,89% (06.11.2026, notowania WIBOR 3M) i założonej marży 2,0% ratę ok. 4 780 zł miesięcznie. To scenariusz edukacyjny, a marżę sprawdzisz w rankingu kredytów hipotecznych.
Najciekawszy jest jednak okres budowy, który większość poradników pomija. Wkład 200 tys. zł wpłacasz na początku. Jeśli bank uruchomi dwie transze po 150 tys. zł, w połowie inwestycji masz w projekcie ok. 500 tys. zł, czyli ponad 439 tys. zł limitu BFG, który i tak nie dotyczy upadłości dewelopera. Od uruchomionych 300 tys. zł kredytu płacisz odsetki (przy oprocentowaniu 5,89% to ok. 1 472 zł miesięcznie), często jeszcze wynajmując mieszkanie. Gdy inwestycja stanie, płacisz za pustą budowę.
Gotowy lokal ogranicza tę ekspozycję do jednej transakcji u notariusza. Wpłacasz całość i od razu dostajesz własność, co opisujemy w porównaniu rynku pierwotnego i wtórnego. Mediana ceny m² na rynku wtórnym w 17 miastach wynosi 9 403 zł (NBP, II kw. 2026, ceny mieszkań), a w Warszawie 16 723 zł, więc 1 mln zł to tam ok. 60 m². Porównaj warianty w Decyzjomacie Hipotecznym i sprawdź ratę w kalkulatorze. Przy odbiorze rozważ inspektora, a ofertę sprawdź w cennikach deweloperów.
Czy duże zapasy to okazja do negocjacji, czy sygnał ostrzegawczy?
Duże zapasy gotowych mieszkań to jednocześnie argument do negocjacji i sygnał ryzyka. Analityk RynekPierwotny.pl wskazuje, że im dłużej lokal stoi niesprzedany po zakończeniu budowy, tym wyższe koszty ponosi deweloper i tym gorsza jego płynność, a najsłabiej finansowani są deweloperzy regionalni.
Ten sam analityk szacuje, że ok. 60% deweloperów ogólnopolskich, w tym notowanych na GPW, sprzedaje bez większych problemów. Zapasy nie oznaczają więc automatycznie kłopotów całego rynku, ale uderzają w firmy z jednym projektem i drogim kredytem budowlanym. Inflacja CPI wynosi 3,5% r/r (GUS, październik 2026, inflacja), a koszty obsługi długu rosną razem z WIBOR, więc cierpliwość finansowa takich spółek jest ograniczona.
W USA 43% budowniczych obniżyło ceny w październiku 2026 r., o czym piszemy w tekście o rabatach deweloperów, a polskie firmy mogą pójść podobną drogą. Moim zdaniem rabat 5-8% nie jest dobrym powodem, by odpuścić weryfikację. Wybierając zamknięty MRP i gotowy lokal, rabat bierzesz bez dodatkowego ryzyka. Zanim podpiszesz, zastosuj listę kontrolną sprawdzania dewelopera. Więcej analiz znajdziesz w hubie nieruchomości.
Kolejny odczyt JLL za IV kwartał 2026 r. pokaże, czy 16,6 tys. gotowych lokali topnieje, czy rośnie. Jeśli sprzedaż nie przebije 12,5 tys. mieszkań na kwartał, rabaty będą głębsze, ale rośnie też ryzyko dla mniejszych deweloperów. Dziś najtańszym zabezpieczeniem jest poproszenie banku o pisemną informację, jaki typ MRP obejmuje Twoją umowę.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Co zrobić, gdy deweloper ogłosi upadłość, a płaciłem na rachunek powierniczy?
- 30 dni to termin wypłaty z DFG po prawidłowym wniosku złożonym przez portal funduszu (wg Muratora). Fundusz zwraca wpłaty po upadłości dewelopera, odstąpieniu od umowy przez syndyka lub upadłości banku. Zachowaj umowę deweloperską, potwierdzenia wpłat i korespondencję z syndykiem.
- Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?
- Zamknięty MRP wypłaca deweloperowi środki dopiero po przeniesieniu własności lokalu, a otwarty etapami, w miarę postępu budowy. Przy upadłości zamknięty rachunek chroni pełniej, bo Twoje pieniądze zostają w banku do końca. Otwarty zostawia część wpłat w inwestycji, której deweloper może nie dokończyć.
- Ile pieniędzy chroni gwarancja BFG na rachunku powierniczym?
- 100 tys. EUR na klienta, czyli ok. 439 tys. zł przy kursie NBP 4,3925 zł z 6 listopada 2026 r. Gwarancja działa od października 2016 r., ale chroni wyłącznie przed upadłością banku. Przy upadłości dewelopera zwrotu wpłat dochodzisz z DFG, nie z BFG.
- Ile gotowych niesprzedanych mieszkań jest na rynku w 2026 roku?
- 16,6 tys. gotowych lokali wykazał JLL w raporcie za III kwartał 2026 r. na siedmiu największych rynkach, przy ofercie przekraczającej 70 tys. mieszkań. W Warszawie na koniec I kwartału 2026 r. było ich 3 124. Zakres rynków różni się między raportami, więc porównuj tylko dane jednego źródła.
- Czy kupno gotowego mieszkania jest bezpieczniejsze niż w budowie?
- Całość ceny płacisz jednorazowo u notariusza i od razu dostajesz własność, więc ryzyko nieukończonej budowy znika. Przy lokalu w budowie wpłacasz wkład 200 tys. zł i transze kredytu etapami, a po upadłości dewelopera dochodzisz zwrotu z DFG, nie mieszkania.
- Gdzie sprawdzić kondycję dewelopera przed podpisaniem umowy?
- Wystarczą 4 źródła: KRS i sprawozdania finansowe spółki celowej, księga wieczysta gruntu, pozwolenie na budowę oraz prospekt informacyjny z typem MRP. Sprawdź też wcześniejsze inwestycje i opinie nabywców, a w umowie ustal, czy rachunek jest zamknięty, czy otwarty.
Najważniejsze dla kredytobiorców - raz w tygodniu
Co poniedziałek sześć liczb tygodnia: rata kredytu, WIBOR, decyzje RPP, inflacja, rekordy cen mieszkań i najlepsze lokaty.
Jak wygląda Szóstka?
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
