W skrócie
- 6,8% - o tyle relacja cen mieszkań do dochodów w UE w 2025 r. przewyższała poziom z 2015 r. (Eurostat, 9 listopada 2026).
- 17 państw odnotowało wzrost wskaźnika, w 10 krajach spadł, a lider zestawienia, Portugalia, zanotował +60,8%.
- Rumunia, Finlandia i Bułgaria to trzy kraje z największymi spadkami: odpowiednio -42,8%, -25,2% i -16,2%.
- Polski nie ma ani wśród pięciu największych wzrostów, ani wśród trzech największych spadków, więc o skali zmiany decydują krajowe dane NBP i GUS.
- Mieszkanie 50 m² w Warszawie to 5,8 roku dochodu netto przy 12 tys. zł miesięcznie, a w Łodzi 2,8 roku (obliczenia redakcji, NBP Q2 2026).
Relacja cen mieszkań i domów do dochodów gospodarstw domowych w Unii Europejskiej była w 2025 r. o 6,8% wyższa niż w 2015 r. - wynika z publikacji Eurostatu z 9 listopada 2026 r. Wskaźnik wzrósł w 17 państwach członkowskich, a spadł w 10; rekordowa Portugalia zanotowała +60,8%.
Ile wynosi zmiana relacji cen mieszkań do dochodów w UE?
Według komunikatu Eurostatu z 9 listopada 2026 r. (link), relacja cen mieszkań do dochodów w UE w 2025 r. była o 6,8% wyższa niż w 2015 r., przy czym wskaźnik rósł w 17 krajach i spadał w 10. Wskaźnik to indeks cen nieruchomości podzielony przez indeks dochodu na mieszkańca (Eurostat, 9 listopada 2026).
Średnia unijna 6,8% brzmi łagodnie, ale ukrywa ogromny rozrzut. Wskaźnik nie mówi, ile kosztuje mieszkanie, tylko czy ceny uciekły dochodom, czy je dogoniły. Dlatego Rumunia z wynikiem -42,8% nie jest krajem tanich mieszkań, tylko krajem, w którym płace rosły szybciej od cen. Pełną serię znajdziesz w bazie Eurostatu (tipsho60), a komentarz do publikacji w serwisie Eunews.
| Kraj | Zmiana wskaźnika | Kierunek |
|---|---|---|
| Portugalia | +60,8% | ceny wyraźnie szybciej niż dochody |
| Holandia | +34,3% | ceny szybciej niż dochody |
| Węgry | +26,5% | ceny szybciej niż dochody |
| Czechy | +25,8% | ceny szybciej niż dochody |
| Hiszpania | +24,5% | ceny szybciej niż dochody |
| Bułgaria | -16,2% | dochody szybciej niż ceny |
| Finlandia | -25,2% | dochody szybciej niż ceny |
| Rumunia | -42,8% | dochody szybciej niż ceny |
Dlaczego Portugalia notuje największy wzrost relacji cen do dochodów?
Portugalia zanotowała +60,8% względem 2015 r., najwięcej w UE, a według zestawienia finwire.pl na bazie Eurostatu jej indeks cen mieszkań w I kw. 2026 wyniósł 291,0 (2015=100), przy wzroście o 17,8% r/r (rok do roku). Ceny mocno odjechały tam płacom.
Mechanizm jest prosty: kraj z relatywnie niskimi płacami stał się celem zagranicznych nabywców i najmu krótkoterminowego, a ceny zaczęły zależeć od kupujących spoza lokalnego rynku pracy. To moja interpretacja, nie wniosek Eurostatu, ale spójna z tym, co pokazuje zestawienie: rynek, na którym popyt przestaje być powiązany z lokalnymi zarobkami, kończy ze wskaźnikiem +60%. Na drugim biegunie są kraje, w których płace gonią Zachód szybciej niż ceny lokali.
Podobny wątek, czyli oderwanie cen od portfeli mieszkańców, opisywaliśmy w tekście o limicie mieszkań na osobę i flipperach. Pomysły regulacyjne rodzą się właśnie tam, gdzie wskaźnik dochodowy świeci na alarmowo czerwono.
Gdzie w tym zestawieniu jest Polska?
Polska nie mieści się w opublikowanych rankingach skrajnych Eurostatu: nie ma jej wśród pięciu największych wzrostów (Portugalia, Holandia, Węgry, Czechy, Hiszpania) ani wśród trzech największych spadków (Rumunia, Finlandia, Bułgaria). Indeks cen mieszkań w Polsce wyniósł 225,9 wobec 166,6 dla UE w I kw. 2026 (2015=100).
Ceny nominalnie więc ponad dwukrotnie wzrosły, ale płace rosły podobnie szybko. Money.pl w maju 2026 r. pisał, że ceny nieruchomości w Polsce kolejny rok z rzędu rosną wolniej niż dochody gospodarstw domowych. Dokładnej wartości zmiany wskaźnika dla Polski z komunikatu z 9 listopada 2026 r. nie sprawdziłem, więc jej nie podaję. Warto ją zobaczyć w bazie Eurostatu, zanim zacznie się ją cytować.
Trend cen potwierdzają dane krajowe. Według Narodowego Banku Polskiego (baza BaRN, I kw. 2026) ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 0,7% r/r, a na pierwotnym o 0,3% r/r. Mediana ceny m² na rynku wtórnym w 17 miastach to 9 403 zł w II kw. 2026 (ceny mieszkań realne). PKO BP prognozuje na 2026 r. wzrost cen transakcyjnych o 2-4%. Skalę dostępności pokazuje też nasz tekst o progu wejścia w listopadzie 2026, a rok wcześniej polski rynek wyglądał na tle UE słabo: opisaliśmy to w analizie wzrostu 2,6% w 2025 r..
Ile lat dochodu kosztuje mieszkanie: Warszawa kontra Łódź
Mieszkanie 50 m² kosztuje według mediany NBP z II kw. 2026 około 470 tys. zł (9 403 zł/m²), w Warszawie 836 tys. zł (16 723 zł/m²), a w Łodzi 401 tys. zł (8 020 zł/m²). Przy dochodzie netto 12 tys. zł miesięcznie, czyli 144 tys. zł rocznie, to odpowiednio 3,3, 5,8 i 2,8 roku dochodu (obliczenia redakcji na danych Warszawy i Łodzi).
Tu leży wniosek, którego unijna średnia nie pokaże: wskaźnik krajowy zasłania różnice, które dla kupującego są ważniejsze niż 6,8% w skali kontynentu. Różnica między Łodzią a Warszawą (3 lata dochodu) jest większa niż cała dekada zmian średniej UE. Moim zdaniem to właśnie lokalny wskaźnik, a nie krajowy ani unijny, powinien rozstrzygać o decyzji.
Teraz rata. WIBOR 3M (trzymiesięczna stawka, po której banki pożyczają sobie pieniądze) wynosił 3,89% na 6 listopada 2026 (notowania WIBOR 3M); przy założonej marży banku 2,0 pp (punkty procentowe) oprocentowanie to ok. 5,9%. Kredyt 360 tys. zł na 25 lat, czyli 470 tys. zł minus wkład 110 tys. zł, daje ratę około 2 300 zł miesięcznie (kalkulacja redakcji). Czynsz najmu w Twoim wariancie to 3 100 zł. Rata jest niższa, ale dochodzą koszty utrzymania, remont i unieruchomiony wkład.
To kalkulacja matematyczna dla założonej marży i wkładu, nie rekomendacja zakupu. Własną zdolność i koszty sprawdzisz w kalkulatorze raty oraz w kalkulatorze zdolności kredytowej.
Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% (decyzja z 5 marca 2026, stopa referencyjna), a inflacja CPI (indeks cen konsumpcyjnych) w październiku 2026 to 3,5% r/r (inflacja GUS). Realna stopa jest więc dodatnia, ale niewielka, co ogranicza pole do dalszych szybkich obniżek.
Jeśli chcesz porównać scenariusz zakupu z najmem i inwestowaniem różnicy, policz go w Decyzjomacie Kupno czy Wynajem lub w kalkulatorze najem kontra kupno. Ocenę dla poszczególnych miast daje też zestawienie Czy kupić mieszkanie?. Wariant z kredytem rozpisz w Decyzjomacie Hipotecznym.
Czy Polska powtórzy scenariusz Portugalii?
NBP szacuje długoterminową elastyczność cen mieszkań względem dochodów na około 60%, co oznacza, że wzrost dochodów o 1% powodował wzrost cen o ok. 0,6%. Wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2025 r. wyniosła około 8,1 bln zł, czyli ok. 206% PKB (szacunki NBP).
Elastyczność poniżej jedności działa na korzyść kupujących: ceny nie powinny uciekać płacom w sposób trwały. Scenariusz portugalski wymagałby czegoś, czego w Polsce na razie nie widać, czyli ścisłego powiązania cen z popytem spoza rynku pracy. Ryzyko wróci pod jednym warunkiem: jeśli dalsze obniżki stóp NBP wywołają falę kredytu i rynek przejdzie z korekty w fazę wzrostu o 2-4% rocznie (prognoza PKO BP), wskaźnik dochodowy może znów się pogorszyć.
Co to znaczy dla Ciebie? Przy wkładzie 110 tys. zł i płacy netto 12 tys. zł niższa cena na rynku wtórnym (opisaliśmy ją w analizie cen z października 2026) to szansa, a nie sygnał do pośpiechu. Czy Polacy w ogóle zyskują na własności? Według Eurostatu własne mieszkanie ma ok. 87% mieszkańców (zob. analizę udziału własności), więc presja kulturowa na zakup pozostaje wysoka, mimo że matematyka bywa bardziej neutralna. Więcej analiz o rynku mieszkaniowym znajdziesz w kategorii nieruchomości.
Następnym sprawdzianem będą dane NBP za III kwartał 2026 r. Jeśli ceny transakcyjne znów spadną r/r, to przy wzroście płac relacja do dochodów w Polsce dalej się poprawi, a Twoje 2,8-5,8 roku dochodu za mieszkanie będzie się skracać bez żadnego działania z Twojej strony.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- O ile wzrosła relacja cen mieszkań do dochodów w UE?
- Relacja cen mieszkań i domów do dochodów w UE była w 2025 r. o 6,8% wyższa niż w 2015 r. (Eurostat, 9 listopada 2026). Wskaźnik wzrósł w 17 państwach, a spadł w 10, więc średnia ukrywa duże różnice między krajami.
- Który kraj UE ma największy wzrost relacji cen do dochodów?
- Portugalia z wynikiem +60,8% wobec 2015 r., przed Holandią (+34,3%), Węgrami (+26,5%), Czechami (+25,8%) i Hiszpanią (+24,5%). Największe spadki odnotowały Rumunia (-42,8%), Finlandia (-25,2%) i Bułgaria (-16,2%) wg Eurostatu.
- Co oznacza spadek relacji cen do dochodów w danym kraju?
- Spadek oznacza, że dochody na mieszkańca rosły szybciej niż ceny mieszkań, a nie że mieszkania są tanie. Rumunia z wynikiem -42,8% jest przykładem rynku, na którym płace dogoniły ceny, ale poziom bezwzględny nadal jest odrębną kwestią.
- Ile lat dochodu kosztuje mieszkanie 50 m² w Warszawie?
- Około 5,8 roku dochodu netto przy 12 tys. zł miesięcznie. Wynika to z ceny 16 723 zł/m² (NBP, II kw. 2026), czyli ok. 836 tys. zł za 50 m², wobec 144 tys. zł rocznego dochodu. W Łodzi (8 020 zł/m²) to 2,8 roku.
- Ile wynosi rata kredytu 360 tys. zł na 25 lat?
- Około 2 300 zł miesięcznie przy oprocentowaniu ok. 5,9%, czyli WIBOR 3M 3,89% (6 listopada 2026) plus założona marża 2,0 pp. To kalkulacja redakcji, a rzeczywista rata zależy od marży, prowizji i zdolności kredytowej.
- Czy Polska ma problem z relacją cen do dochodów jak Portugalia?
- Polski nie ma wśród pięciu największych wzrostów wskaźnika w UE (Eurostat, 9 listopada 2026). Ceny transakcyjne spadły r/r w I kw. 2026 (rynek wtórny -0,7%), a NBP szacuje elasticzność cen względem dochodów na ok. 60%.
Najważniejsze dla kredytobiorców - raz w tygodniu
Co poniedziałek sześć liczb tygodnia: rata kredytu, WIBOR, decyzje RPP, inflacja, rekordy cen mieszkań i najlepsze lokaty.
Jak wygląda Szóstka?
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
