Ile brakuje mieszkań w Olsztynie? Podaż i popyt według GUS
516,1 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Olsztynie na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 416,1 w województwie warmińsko-mazurskim. W 2025 roku oddano tu 600 mieszkań, o 34,6% mniej niż rok wcześniej; 96,7% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-wrzesień 2026 przybyło kolejnych 1037, o 116,5% więcej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Olsztynie rocznie?
600 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 677 mieszkań (2025), czyli 4,09 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2020 (1509), najsłabszy 2016 (548). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 15 454 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o -9995, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 406,9 do 516,1. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Olsztynie jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
70 458 zamieszkanych mieszkań i 67 746 gospodarstw domowych policzył w Olsztynie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 2712 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 10 835 (13,3% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,94 osoby (2025), a na osobę 30,2 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Olsztynie w 2040 roku?
150 124 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Olsztyn w 2040 roku (-9,2% wobec 165 393 na koniec 2025); w 2030 roku 161 418, w 2050 roku 138 401 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -999 osób, co przy 2,49 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -401 gospodarstw, a oddano 600 mieszkań: bilans +1001. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Olsztynie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-297 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Olsztynie w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +67 i wewnętrzne -364; zameldowań z zagranicy było 81. Przy zmianie ludności o -999 pozostałe -702 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 16 837 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie warmińsko-mazurskim na koniec sierpnia 2026 (12,6 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Olsztyn
- -1,80
- woj. warmińsko-mazurskie
- -1,80
- Polska
- +0,29
- Olsztyn
- -6,0
- woj. warmińsko-mazurskie
- -7,2
- Polska
- -4,2
Czy w Olsztynie przybywa mieszkańców szybciej niż mieszkań?
W 2025 r. w Olsztynie więcej osób się wymeldowało, niż zameldowało (nowi mieszkańcy: -297, mieszkania oddane: 600). To 14. wynik wśród 17 miast, średnia z 5 lat: -0,42.
W 4 kwartałach do III kw. 2026 w Olsztynie oddano 1158 mieszkań. Prognoza na 2 lata nie przeszła progu trafności, więc jej nie pokazujemy.
- Oddane w 4 kwartałach
| Kwartał | Oddane w 4 kwartałach | ||
|---|---|---|---|
| III kw. 2016 | 508 | 87 | 2 |
| IV kw. 2016 | 548 | 287 | 4 |
| I kw. 2017 | 502 | 70 | 2 |
| II kw. 2017 | 840 | 396 | 2 |
| III kw. 2017 | 1059 | 306 | 0 |
| IV kw. 2017 | 847 | 75 | 2 |
| I kw. 2018 | 933 | 156 | 3 |
| II kw. 2018 | 697 | 160 | 1 |
| III kw. 2018 | 476 | 85 | 1 |
| IV kw. 2018 | 663 | 262 | 5 |
| I kw. 2019 | 728 | 221 | 4 |
| II kw. 2019 | 803 | 235 | 2 |
| III kw. 2019 | 1445 | 727 | 2 |
| IV kw. 2019 | 1279 | 96 | 5 |
| I kw. 2020 | 1358 | 300 | 1 |
| II kw. 2020 | 1666 | 543 | 0 |
| III kw. 2020 | 1103 | 164 | 5 |
| IV kw. 2020 | 1509 | 502 | 1 |
| I kw. 2021 | 1452 | 243 | 7 |
| II kw. 2021 | 1113 | 204 | 3 |
| III kw. 2021 | 1173 | 224 | 3 |
| IV kw. 2021 | 802 | 131 | 4 |
| I kw. 2022 | 783 | 224 | 0 |
| II kw. 2022 | 1092 | 513 | 8 |
| III kw. 2022 | 1331 | 463 | 7 |
| IV kw. 2022 | 1391 | 191 | 2 |
| I kw. 2023 | 1344 | 177 | 3 |
| II kw. 2023 | 1024 | 193 | 0 |
| III kw. 2023 | 840 | 279 | 3 |
| IV kw. 2023 | 962 | 313 | 2 |
| I kw. 2024 | 994 | 209 | 5 |
| II kw. 2024 | 1018 | 217 | 2 |
| III kw. 2024 | 1020 | 281 | 3 |
| IV kw. 2024 | 918 | 211 | 3 |
| I kw. 2025 | 734 | 25 | 3 |
| II kw. 2025 | 687 | 170 | 2 |
| III kw. 2025 | 690 | 284 | 0 |
| IV kw. 2025 | 600 | 121 | 1 |
| I kw. 2026 | 856 | 281 | 4 |
| II kw. 2026 | 1177 | 491 | 4 |
| III kw. 2026 | 1158 | 265 | 4 |
Jak Olsztyn wypada na tle województwa i Polski?
+24,0% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem warmińsko-mazurskim, a wobec Polski +19,2%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest niższe niż średnia krajowa o 34,9%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Olsztyn | woj. warmińsko-mazurskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 516,1 | 416,1 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 3,63 | 3,81 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 4,09 | 5,92 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 30,2 | 29,2 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,94 | 2,40 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -6,0 | -7,2 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -9,2% | -8,6% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Olsztynie i w których obszarach?
2547 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Olsztynie w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 13. wynik wśród 17 miast. To o 16,9% więcej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (2178 aktów).
33,0% sprzedających mieszkania w Olsztynie to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
844 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Olsztynie sprzedano w obszarze Hubertów (mediana 8798 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Pieczewo (577 aktów) i Pozorty (549 aktów).
115 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Wincentego Pstrowskiego 7C - najczęściej sprzedawanego adresu w Olsztynie (mediana 10 030 zł/m²). Kolejne: Poprzeczna 30 (114 aktów), Jarocka 21C (95 aktów) i Wyzwolenia 25A (71 aktów).
9812 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Olsztynie (II kw. 2026), 7,2% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Hubertów | 844 | 8798 zł/m² | +10,0% |
| Pieczewo | 577 | 9501 zł/m² | +10,6% |
| Pozorty | 549 | 9451 zł/m² | +5,3% |
| Stary Dwór | 417 | 9833 zł/m² | +8,9% |
| Likusy | 133 | 9020 zł/m² | -7,2% |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje |
|---|---|---|
| Leśna | 12 806 zł/m² | 34 |
| Poprzeczna | 11 418 zł/m² | 80 |
| Franciszka Barcza | 11 226 zł/m² | 123 |
| al. Generała Władysława Sikorskiego | 11 170 zł/m² | 22 |
| Ks. Roberta Bilitewskiego | 11 005 zł/m² | 45 |
| Bydgoska | 10 999 zł/m² | 29 |
| Mieczysława Pimpickiego | 10 878 zł/m² | 26 |
| Borowa | 10 328 zł/m² | 22 |
| Edwarda Mroza | 10 256 zł/m² | 43 |
| Ks. Jerzego Popiełuszki | 9882 zł/m² | 66 |
| Aleksandra Puszkina | 8081 zł/m² | 47 |
| Jagiellońska | 7962 zł/m² | 65 |
| Tadeusza Kościuszki | 7928 zł/m² | 68 |
| al. Sybiraków | 7912 zł/m² | 21 |
| Macieja Rataja | 7723 zł/m² | 23 |
| Stanisława Murzynowskiego | 7658 zł/m² | 32 |
| Mieczysława Orłowicza | 7621 zł/m² | 35 |
| al. Wojska Polskiego | 7472 zł/m² | 45 |
| Bolesława Limanowskiego | 7416 zł/m² | 34 |
| Stefana Okrzei | 7064 zł/m² | 20 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 14 października 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Olsztynie?
Bilans +1001 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Olsztynie nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Olsztynie
Ile brakuje mieszkań w Olsztynie?
70 458 zamieszkanych mieszkań i 67 746 gospodarstw domowych policzył w Olsztynie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 2712 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Olsztynie przypadało 516,1 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (13. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Olsztynie rocznie?
600 mieszkań oddano do użytkowania w Olsztynie w 2025 roku według GUS, o 34,6% mniej niż rok wcześniej, czyli 3,63 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 677 mieszkań. W okresie styczeń-wrzesień 2026 oddano 1037 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Olsztyn w 2040 roku?
150 124 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Olsztyn w 2040 roku (-9,2% wobec 165 393 na koniec 2025), a w 2050 roku 138 401 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Olsztynie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-297 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Olsztynie w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +67; zameldowań z zagranicy było 81. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 16 837 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie warmińsko-mazurskim na koniec sierpnia 2026 (12,6 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Olsztyn” (miasto na prawach powiatu), odczyt 10 listopada 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.