Rentowność najmu w Olsztynie: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
5,9% netto rocznie (7,1% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Olsztynie: mediana czynszu ofertowego 2200 zł (z 1178 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 372 936 zł (mediana transakcyjna RCN 9096 zł/m² × 41 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 17 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 1,0 pkt proc.
Który segment najmu w Olsztynie zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 29 m² | 1800 zł | 263 784 zł | 8,2% | 6,9% | 15 | 395 |
| 2 pokoje | 41 m² | 2200 zł | 372 936 zł | 7,1% | 5,9% | 17 | 1178 |
| 3 pokoje | 54 m² | 2100 zł | 491 184 zł | 5,1% | 4,3% | 23 | 518 |
Gdzie w Olsztynie zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
4. miejsce na 18 miast zajmuje Olsztyn z rentownością 5,9% netto rocznie (przy zakupie po medianie transakcyjnej i czynszu z mediany ofert z 17 października 2026). W zestawieniu wyżej jest Katowice (6,0%), niżej Szczecin (5,9%).
9,2% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Olsztynie według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Stary Dwór kosztuje 9436 zł/m², Hubertów 8643 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (55 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Hubertów daje ok. 7,6% brutto rocznie, a w obszarze Stary Dwór 7,0%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
7072 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Olsztynie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Macieja Rataja (7072 zł/m²), Stefana Okrzei (7086 zł/m²), al. Sybiraków (7195 zł/m²), Bolesława Limanowskiego (7306 zł/m²) i Marii Curie-Skłodowskiej (7343 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Macieja Rataja daje ok. 9,3% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Leśna (12 652 zł/m²), 5,2%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
3,4% mieszkań kupionych w Olsztynie w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Rynek opiera się na kupujących prywatnych - udział firm to 13. wynik wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Stary Dwór (5,4%).
4,5% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Olsztynie (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 10. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Stary Dwór | 9436 zł/m² | 7,0% | +3,6% |
| Pieczewo | 9374 zł/m² | 7,0% | +8,4% |
| Likusy | 9102 zł/m² | 7,3% | +1,5% |
| Pozorty | 9003 zł/m² | 7,3% | +3,2% |
| Hubertów | 8643 zł/m² | 7,6% | +8,0% |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje | Brutto rocznie |
|---|---|---|---|
| Leśna | 12 652 zł/m² | 35 | 5,2% |
| Poprzeczna | 11 386 zł/m² | 79 | 5,8% |
| al. Generała Władysława Sikorskiego | 11 170 zł/m² | 22 | 5,9% |
| Franciszka Barcza | 11 113 zł/m² | 125 | 5,9% |
| Ks. Roberta Bilitewskiego | 11 075 zł/m² | 44 | 6,0% |
| Mieczysława Pimpickiego | 10 878 zł/m² | 28 | 6,1% |
| Bydgoska | 10 789 zł/m² | 28 | 6,1% |
| Edwarda Mroza | 10 394 zł/m² | 46 | 6,3% |
| Borowa | 10 121 zł/m² | 21 | 6,5% |
| Stanisława Flisa | 10 005 zł/m² | 20 | 6,6% |
| Tadeusza Kościuszki | 8003 zł/m² | 70 | 8,2% |
| Jagiellońska | 8002 zł/m² | 64 | 8,2% |
| al. Wojska Polskiego | 7646 zł/m² | 46 | 8,6% |
| Stanisława Murzynowskiego | 7616 zł/m² | 33 | 8,7% |
| Mieczysława Orłowicza | 7558 zł/m² | 34 | 8,7% |
| Marii Curie-Skłodowskiej | 7343 zł/m² | 20 | 9,0% |
| Bolesława Limanowskiego | 7306 zł/m² | 34 | 9,0% |
| al. Sybiraków | 7195 zł/m² | 20 | 9,2% |
| Stefana Okrzei | 7086 zł/m² | 21 | 9,3% |
| Macieja Rataja | 7072 zł/m² | 23 | 9,3% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 21 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Olsztynie
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 24 200 zł rocznie (11 mies. × 2200 zł); ryczałt 2057 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 384 124 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada wyżej o 0,5 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 298 349 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 298 tys. zł
- 1800 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 298 tys. zł
- 1830 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 298 tys. zł
- 1854 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (372 936 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Olsztynie?
1178 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 9096 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 41 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 401 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Olsztynie?
5,9% netto rocznie (7,1% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Olsztynie: mediana czynszu ofertowego 2200 zł (z 1178 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 372 936 zł (mediana transakcyjna RCN 9096 zł/m² × 41 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 17 latach z samego czynszu.
Najem w Olsztynie czy lokata?
+1,0% - tyle wynosi różnica między najmem netto (5,9%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Olsztynie?
6,9% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (29 m², czynsz 1800 zł, zakup 263 784 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Olsztynie. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 6,9%; 2 pokoje: 5,9%; 3 pokoje: 4,3%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Olsztynie czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
1906 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 372 936 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2200 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -728 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 5,3%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.