Ile brakuje mieszkań w Krakowie? Podaż i popyt według GUS
581,0 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Krakowie na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 401,6 w województwie małopolskie. W 2025 roku oddano tu 7946 mieszkań, o 8,2% mniej niż rok wcześniej; 94,4% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 6045, o 79,0% więcej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Krakowie rocznie?
7946 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 10 599 mieszkań (2025), czyli 12,98 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2019 (13 039), najsłabszy 2010 (4716). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 137 523 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o +58 874, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 432,9 do 581,0. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Krakowie jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
369 693 zamieszkanych mieszkań i 320 708 gospodarstw domowych policzył w Krakowie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 48 985 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 63 928 (14,7% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,72 osoby (2025), a na osobę 33,7 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Krakowie w 2040 roku?
835 448 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Kraków w 2040 roku (+2,3% wobec 816 614 na koniec 2025); w 2030 roku 831 474, w 2050 roku 835 525 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o +7446 osób, co przy 2,43 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza +3064 gospodarstw, a oddano 7946 mieszkań: bilans +4882. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Krakowie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+5824 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Krakowie w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +1290 i wewnętrzne +4534; zameldowań z zagranicy było 1461. Przy zmianie ludności o +7446 pozostałe +1622 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 121 824 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie małopolskie na koniec sierpnia 2026 (35,5 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Kraków
- +7,13
- woj. małopolskie
- +1,80
- Polska
- +0,29
- Kraków
- +9,2
- woj. małopolskie
- +0,1
- Polska
- -4,2
Jak Kraków wypada na tle województwa i Polski?
+44,7% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem małopolskie, a wobec Polski +34,2%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 74,4%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Kraków | woj. małopolskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 581,0 | 401,6 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 9,73 | 5,92 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 12,98 | 8,39 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 33,7 | 32,5 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,72 | 2,49 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | +9,2 | +0,1 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | +2,3% | -2,3% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Krakowie i w których obszarach?
12 509 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Krakowie w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 2. wynik wśród 17 miast. To o 3,9% mniej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (13 010 aktów).
54,4% sprzedających mieszkania w Krakowie to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Firmy sprzedają tu więcej mieszkań niż osoby fizyczne.
4889 transakcji w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Krakowie sprzedano w obszarze Podgórze (mediana 14 429 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Krowodrza (3820 aktów) i Nowa Huta (2079 aktów).
251 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Romana Ciesielskiego 24 - najczęściej sprzedawanego adresu w Krakowie (mediana 12 800 zł/m²). Kolejne: Samuela Bogumiła Lindego 2 (220 aktów), Myśliwska 66D (149 aktów) i Myśliwska 66C (148 aktów).
15 141 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Krakowie (I kw. 2026), 2,9% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Podgórze | 4889 | 14 429 zł/m² | +7,6% |
| Krowodrza | 3820 | 15 323 zł/m² | +9,5% |
| Nowa Huta | 2079 | 12 894 zł/m² | +10,6% |
| Śródmieście | 1721 | 16 902 zł/m² | +3,7% |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje |
|---|---|---|
| Smoleńsk | 23 950 zł/m² | 23 |
| Piotra Borowego | 23 572 zł/m² | 21 |
| Szlak | 22 476 zł/m² | 23 |
| Tadeusza Kościuszki | 22 381 zł/m² | 26 |
| Mogilska | 21 834 zł/m² | 68 |
| Pana Tadeusza | 21 519 zł/m² | 34 |
| Rakowicka | 21 387 zł/m² | 57 |
| Cieszyńska | 21 327 zł/m² | 24 |
| Grzegórzecka | 20 458 zł/m² | 86 |
| Prandoty | 20 385 zł/m² | 21 |
| os. Stalowe | 11 937 zł/m² | 35 |
| Jana Kurczaba | 11 890 zł/m² | 27 |
| os. Szkolne | 11 819 zł/m² | 34 |
| Na Kozłówce | 11 804 zł/m² | 20 |
| os. Na Wzgórzach | 11 790 zł/m² | 48 |
| os. Józefa Strusia | 11 671 zł/m² | 42 |
| Spółdzielców | 11 633 zł/m² | 25 |
| os. Teatralne | 11 442 zł/m² | 41 |
| os. Zielone | 11 300 zł/m² | 22 |
| os. Krakowiaków | 11 194 zł/m² | 30 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 29 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Krakowie?
Bilans +4882 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Krakowie nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Krakowie
Ile brakuje mieszkań w Krakowie?
369 693 zamieszkanych mieszkań i 320 708 gospodarstw domowych policzył w Krakowie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 48 985 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Krakowie przypadało 581,0 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (6. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Krakowie rocznie?
7946 mieszkań oddano do użytkowania w Krakowie w 2025 roku według GUS, o 8,2% mniej niż rok wcześniej, czyli 9,73 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 10 599 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 6045 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Kraków w 2040 roku?
835 448 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Kraków w 2040 roku (+2,3% wobec 816 614 na koniec 2025), a w 2050 roku 835 525 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Krakowie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+5824 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Krakowie w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +1290; zameldowań z zagranicy było 1461. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 121 824 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie małopolskie na koniec sierpnia 2026 (35,5 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Kraków” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.