Ile brakuje mieszkań w Opolu? Podaż i popyt według GUS
499,8 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Opolu na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 404,3 w województwie opolskim. W 2025 roku oddano tu 365 mieszkań, o 43,0% mniej niż rok wcześniej; 77,3% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-wrzesień 2026 przybyło kolejnych 479, o 117,7% więcej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Opolu rocznie?
365 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 762 mieszkań (2025), czyli 6,12 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2019 (1179), najsłabszy 2013 (308). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 10 256 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o +1907, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 406,6 do 499,8. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Opolu jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
53 838 zamieszkanych mieszkań i 49 514 gospodarstw domowych policzył w Opolu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 4324 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 5221 (8,8% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 2,00 osoby (2025), a na osobę 34,2 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Opolu w 2040 roku?
118 609 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Opole w 2040 roku (-4,8% wobec 124 563 na koniec 2025); w 2030 roku 124 463, w 2050 roku 112 790 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -929 osób, co przy 2,53 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -367 gospodarstw, a oddano 365 mieszkań: bilans +732. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Opolu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-197 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Opolu w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +102 i wewnętrzne -299; zameldowań z zagranicy było 124. Przy zmianie ludności o -929 pozostałe -732 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 28 125 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie opolskim na koniec sierpnia 2026 (30,5 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Opole
- -1,58
- woj. opolskie
- -1,18
- Polska
- +0,29
- Opole
- -7,4
- woj. opolskie
- -7,3
- Polska
- -4,2
Czy w Opolu przybywa mieszkańców szybciej niż mieszkań?
W 2025 r. w Opolu więcej osób się wymeldowało, niż zameldowało (nowi mieszkańcy: -197, mieszkania oddane: 365). To 15. wynik wśród 17 miast, średnia z 5 lat: -0,13.
W 4 kwartałach do III kw. 2026 w Opolu oddano 624 mieszkań. Prognoza na 2 lata nie przeszła progu trafności, więc jej nie pokazujemy.
- Oddane w 4 kwartałach
| Kwartał | Oddane w 4 kwartałach | ||
|---|---|---|---|
| III kw. 2016 | 374 | 57 | 1 |
| IV kw. 2016 | 453 | 184 | 3 |
| I kw. 2017 | 452 | 93 | 2 |
| II kw. 2017 | 458 | 124 | 3 |
| III kw. 2017 | 450 | 49 | 1 |
| IV kw. 2017 | 616 | 350 | 1 |
| I kw. 2018 | 727 | 204 | 3 |
| II kw. 2018 | 765 | 162 | 3 |
| III kw. 2018 | 956 | 240 | 4 |
| IV kw. 2018 | 795 | 189 | 1 |
| I kw. 2019 | 830 | 239 | 3 |
| II kw. 2019 | 905 | 237 | 3 |
| III kw. 2019 | 883 | 218 | 2 |
| IV kw. 2019 | 1179 | 485 | 5 |
| I kw. 2020 | 1018 | 78 | 5 |
| II kw. 2020 | 1021 | 240 | 1 |
| III kw. 2020 | 1055 | 252 | 1 |
| IV kw. 2020 | 929 | 359 | 1 |
| I kw. 2021 | 1120 | 269 | 2 |
| II kw. 2021 | 1037 | 157 | 1 |
| III kw. 2021 | 1154 | 369 | 3 |
| IV kw. 2021 | 1105 | 310 | 1 |
| I kw. 2022 | 1005 | 169 | 1 |
| II kw. 2022 | 1129 | 281 | 5 |
| III kw. 2022 | 908 | 148 | 1 |
| IV kw. 2022 | 874 | 276 | 0 |
| I kw. 2023 | 859 | 154 | 1 |
| II kw. 2023 | 679 | 101 | 1 |
| III kw. 2023 | 670 | 139 | 0 |
| IV kw. 2023 | 726 | 332 | 1 |
| I kw. 2024 | 764 | 192 | 3 |
| II kw. 2024 | 848 | 185 | 1 |
| III kw. 2024 | 784 | 75 | 5 |
| IV kw. 2024 | 640 | 188 | 4 |
| I kw. 2025 | 501 | 53 | 1 |
| II kw. 2025 | 428 | 112 | 0 |
| III kw. 2025 | 408 | 55 | 3 |
| IV kw. 2025 | 365 | 145 | 1 |
| I kw. 2026 | 559 | 247 | 2 |
| II kw. 2026 | 522 | 75 | 0 |
| III kw. 2026 | 624 | 157 | 3 |
Jak Opole wypada na tle województwa i Polski?
+23,6% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem opolskim, a wobec Polski +15,5%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest niższe niż średnia krajowa o 47,5%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Opole | woj. opolskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 499,8 | 404,3 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 2,93 | 2,60 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 6,12 | 5,00 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 34,2 | 33,3 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 2,00 | 2,47 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -7,4 | -7,3 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -4,8% | -9,5% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Opolu i w których obszarach?
1208 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Opolu w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - najmniej wśród 17 miast. To o 2,5% mniej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (1239 aktów).
30,1% sprzedających mieszkania w Opolu to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
290 transakcji w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Opolu sprzedano w obszarze Kolonia Gosławicka (mediana 11 611 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Pasieka (246 aktów) i Szczepanowice (132 akty).
55 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Pomorska 32 - najczęściej sprzedawanego adresu w Opolu (mediana 12 400 zł/m²). Kolejne: Pomorska 33 (43 akty), Stawowa 59E (35 aktów) i ks. dr. Zygmunta Nabzdyka 10 (34 akty).
11 517 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Opolu (II kw. 2026), 20,8% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Kolonia Gosławicka | 290 | 11 611 zł/m² | +16,5% |
| Pasieka | 246 | 8650 zł/m² | +3,5% |
| Szczepanowice | 132 | 11 426 zł/m² | +53,7% |
| Zaodrze | 110 | 9542 zł/m² | +2,2% |
| Nowa Wieś Królewska | 90 | 8761 zł/m² | +5,3% |
| Gosławice | 71 | 9120 zł/m² | +3,7% |
| Półwieś | 44 | 9421 zł/m² | b.d. |
| Gąsów | 42 | 9947 zł/m² | b.d. |
| Wyspa Bolko | 41 | 8287 zł/m² | -0,5% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 21 października 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Opolu?
Bilans +732 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Opolu nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Opolu
Ile brakuje mieszkań w Opolu?
53 838 zamieszkanych mieszkań i 49 514 gospodarstw domowych policzył w Opolu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 4324 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Opolu przypadało 499,8 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (17. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Opolu rocznie?
365 mieszkań oddano do użytkowania w Opolu w 2025 roku według GUS, o 43,0% mniej niż rok wcześniej, czyli 2,93 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 762 mieszkań. W okresie styczeń-wrzesień 2026 oddano 479 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Opole w 2040 roku?
118 609 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Opole w 2040 roku (-4,8% wobec 124 563 na koniec 2025), a w 2050 roku 112 790 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Opolu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-197 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Opolu w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +102; zameldowań z zagranicy było 124. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 28 125 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie opolskim na koniec sierpnia 2026 (30,5 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Opole” (miasto na prawach powiatu), odczyt 10 listopada 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.