Rentowność najmu w Krakowie: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
4,4% netto rocznie (5,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Krakowie: mediana czynszu ofertowego 2800 zł (z 11 580 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 647 416 zł (mediana transakcyjna RCN 14 714 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 23 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada niżej o 0,5 pkt proc.
Który segment najmu w Krakowie zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 30 m² | 2200 zł | 441 420 zł | 6,0% | 5,0% | 20 | 6534 |
| 2 pokoje | 44 m² | 2800 zł | 647 416 zł | 5,2% | 4,4% | 23 | 11 580 |
| 3 pokoje | 59 m² | 3300 zł | 868 126 zł | 4,6% | 3,8% | 26 | 5707 |
Gdzie w Krakowie zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
4,4% netto rocznie to 18. wynik na 18 miast - Kraków zamyka zestawienie rentowności najmu. Powód widać w relacji ceny do czynszu: metr kosztuje w Krakowie równowartość 18,6 roku najmu (najwyższa relacja w zestawieniu). Wyżej jest Warszawa (4,6%).
31,1% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Krakowie według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Śródmieście kosztuje 16 902 zł/m², Nowa Huta 12 894 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (66 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Nowa Huta daje ok. 6,1% brutto rocznie, a w obszarze Śródmieście 4,7%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
11 194 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Krakowie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: os. Krakowiaków (11 194 zł/m²), os. Zielone (11 352 zł/m²), os. Teatralne (11 442 zł/m²), os. Józefa Strusia (11 671 zł/m²) i os. Na Wzgórzach (11 790 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy os. Krakowiaków daje ok. 7,1% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Smoleńsk (23 950 zł/m²), 3,3%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
3,7% mieszkań kupionych w Krakowie w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 12. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Śródmieście (7,1%).
7,3% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Krakowie (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 6. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Śródmieście | 16 902 zł/m² | 4,7% | +3,7% |
| Krowodrza | 15 323 zł/m² | 5,2% | +9,5% |
| Podgórze | 14 429 zł/m² | 5,5% | +7,6% |
| Nowa Huta | 12 894 zł/m² | 6,1% | +10,6% |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje | Brutto rocznie |
|---|---|---|---|
| Smoleńsk | 23 950 zł/m² | 23 | 3,3% |
| Piotra Borowego | 23 572 zł/m² | 21 | 3,4% |
| Tadeusza Kościuszki | 22 381 zł/m² | 26 | 3,5% |
| Szlak | 22 166 zł/m² | 22 | 3,6% |
| Rakowicka | 21 544 zł/m² | 62 | 3,7% |
| Pana Tadeusza | 21 519 zł/m² | 34 | 3,7% |
| Cieszyńska | 21 327 zł/m² | 24 | 3,7% |
| Grzegórzecka | 21 020 zł/m² | 102 | 3,8% |
| Mogilska | 20 909 zł/m² | 73 | 3,8% |
| Zabłocie | 20 532 zł/m² | 36 | 3,9% |
| os. Słoneczne | 12 089 zł/m² | 24 | 6,6% |
| os. Kalinowe | 12 032 zł/m² | 40 | 6,6% |
| Leona Petrażyckiego | 11 987 zł/m² | 20 | 6,6% |
| os. Na Stoku | 11 946 zł/m² | 72 | 6,6% |
| os. Szkolne | 11 819 zł/m² | 34 | 6,7% |
| os. Na Wzgórzach | 11 790 zł/m² | 48 | 6,7% |
| os. Józefa Strusia | 11 671 zł/m² | 42 | 6,8% |
| os. Teatralne | 11 442 zł/m² | 41 | 6,9% |
| os. Zielone | 11 352 zł/m² | 21 | 7,0% |
| os. Krakowiaków | 11 194 zł/m² | 30 | 7,1% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 29 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Krakowie
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 30 800 zł rocznie (11 mies. × 2800 zł); ryczałt 2618 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 666 838 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,9 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 517 933 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 518 tys. zł
- 3125 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 518 tys. zł
- 3177 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 518 tys. zł
- 3218 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (647 416 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Krakowie?
11 580 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 14 714 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 44 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 1488 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Krakowie?
4,4% netto rocznie (5,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Krakowie: mediana czynszu ofertowego 2800 zł (z 11 580 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 647 416 zł (mediana transakcyjna RCN 14 714 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 23 latach z samego czynszu.
Najem w Krakowie czy lokata?
-0,5% - tyle wynosi różnica między najmem netto (4,4%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Krakowie?
5,0% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (30 m², czynsz 2200 zł, zakup 441 420 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Krakowie. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 5,0%; 2 pokoje: 4,4%; 3 pokoje: 3,8%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Krakowie czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
3309 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 647 416 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2800 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -11 521 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: -1,6%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.