Kupić mieszkanie w Krakowie czy wynajmować w 2026? Policz break-even.
Mieszkanie w Krakowie kosztuje średnio 14 714 zł/m² (Rejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026). Przy historycznej dynamice 12,0% rocznie (CAGR Q1 2021 - Q1 2026, czyli średnioroczne tempo wzrostu; GUS RCiWN, 5 lat, dane z 2026-10-12) typowy break-even kupna vs wynajmu wynosi 7 lat przy wkładzie 20% i kredycie na 25 lat. Decyzjomat liczy Twój konkretny przypadek z uwzględnieniem czynszu alternatywnego wynajmu, kosztów transakcyjnych (PCC 2%, notariusz, prowizja) i scenariuszy wzrostu cen.
Ile wynosi rata kredytu na mieszkanie 50 m² w Krakowie?
Mieszkanie 50 m² w Krakowie kosztuje średnio 735 700 zł. Przy wkładzie 20% (147 140 zł) i kredycie na 25 lat z oprocentowaniem 5,90% rata wynosi 3 756 zł miesięcznie. Pełny koszt posiadania (rata + czynsz administracyjny + ubezpieczenie + fundusz remontowy + podatek) to ok. 4 718 zł miesięcznie - o 26% więcej niż sama rata. Czynsz administracyjny 600 zł i ubezpieczenie 50 zł miesięcznie to założenie, nie dane rynkowe - kwoty ze swojej wspólnoty wpiszesz w Decyzjomacie.
| Metraż | Cena | Wkład 20% | Rata 25 lat |
|---|---|---|---|
| 40 m² | 588 560 zł | 117 712 zł | 3 005 zł/mc |
| 50 m² | 735 700 zł | 147 140 zł | 3 756 zł/mc |
| 60 m² | 882 840 zł | 176 568 zł | 4 507 zł/mc |
| 70 m² | 1 029 980 zł | 205 996 zł | 5 259 zł/mc |
| 80 m² | 1 177 120 zł | 235 424 zł | 6 010 zł/mc |
Oprocentowanie 5,90%: WIBOR 3M 3,88% (GPW Benchmark, fixing z 9 października 2026) + mediana marży 2,02 pp z 6 ofert o zmiennej stopie (System Partnerski, stan na 12 października 2026). Szczegóły: WIBOR 3M. Rata równa, bez prowizji. Podane oprocentowanie jest nominalne, nie RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Sprawdź aktualny ranking hipoteczny.
Ile lat czynszu kosztuje metr mieszkania w Krakowie?
18,3 roku najmu - tyle kosztuje metr mieszkania w Krakowie, gdy podzielić medianę ceny transakcyjnej (14 999 zł/m²) przez roczny czynsz ofertowy za metr (804 zł). To najwyższa relacja wśród 18 miast: zakup jest tu drogi w porównaniu z najmem.
16,0 roku czynszu kosztuje metr w obszarze Nowa Huta, najtańszym w Krakowie, a 21,0 roku w obszarze Śródmieście - przy czynszu za metr równym medianie miasta. Ta sama decyzja „kupić czy wynajmować” może więc wypaść inaczej w dwóch częściach jednego miasta.
14 969 zł/m² płaciły osoby fizyczne, a 14 625 zł/m² firmy kupujące mieszkania w Krakowie w ostatnich czterech kwartałach (mediany z aktów RCN, 12 383 transakcje ze znanym typem nabywcy). Osoby fizyczne kupiły 96,3% mieszkań.
13,9 roku czynszu kosztuje metr na najtańszej ulicy w Krakowie (os. Krakowiaków), a 29,8 roku na najdroższej (Smoleńsk) - wśród ulic z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy, przy czynszu z mediany miasta.
142,1% zarobił właściciel mieszkania w Krakowie z czołówki rankingu długich odsprzedaży: 204,5 m² pod adresem Czarodziejska 16, kupione 15 grudnia 2017 za 2 932 912 zł i sprzedane 16 grudnia 2024 za 7 100 000 zł. To skrajny przypadek z rekordów rynku mieszkań, nie typowy wynik - pokazuje jednak, że kupujący korzysta na wzroście cen, którego najemca nie odczuwa.
+7,3% r/r zmieniła się mediana ceny w Krakowie w I kw. 2026. Rosnące ceny zwiększają kwotę potrzebną na zakup, ale podnoszą też wartość mieszkań kupionych wcześniej.
| Obszar | Mediana ceny | Lata czynszu za metr | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Śródmieście | 16 902 zł/m² | 21,0 | +3,7% |
| Krowodrza | 15 323 zł/m² | 19,1 | +9,5% |
| Podgórze | 14 429 zł/m² | 17,9 | +7,6% |
| Nowa Huta | 12 894 zł/m² | 16,0 | +10,6% |
| Ulica | Mediana ceny | Transakcje | Lata czynszu za metr |
|---|---|---|---|
| Smoleńsk | 23 950 zł/m² | 23 | 29,8 |
| Piotra Borowego | 23 572 zł/m² | 21 | 29,3 |
| Szlak | 22 476 zł/m² | 23 | 28,0 |
| Tadeusza Kościuszki | 22 381 zł/m² | 26 | 27,8 |
| Rakowicka | 21 544 zł/m² | 62 | 26,8 |
| Pana Tadeusza | 21 519 zł/m² | 34 | 26,8 |
| Cieszyńska | 21 327 zł/m² | 24 | 26,5 |
| Grzegórzecka | 21 020 zł/m² | 102 | 26,1 |
| Mogilska | 20 909 zł/m² | 73 | 26,0 |
| Zabłocie | 20 532 zł/m² | 36 | 25,5 |
| os. Słoneczne | 12 089 zł/m² | 24 | 15,0 |
| os. Kalinowe | 12 032 zł/m² | 40 | 15,0 |
| Leona Petrażyckiego | 11 987 zł/m² | 20 | 14,9 |
| os. Na Stoku | 11 946 zł/m² | 72 | 14,9 |
| os. Szkolne | 11 819 zł/m² | 34 | 14,7 |
| os. Na Wzgórzach | 11 790 zł/m² | 48 | 14,7 |
| os. Józefa Strusia | 11 671 zł/m² | 42 | 14,5 |
| os. Teatralne | 11 442 zł/m² | 41 | 14,2 |
| os. Zielone | 11 300 zł/m² | 22 | 14,1 |
| os. Krakowiaków | 11 194 zł/m² | 30 | 13,9 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 29 września 2026; czynsze z 12 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kiedy w Krakowie wygrywa wynajem, a kiedy kupno?
Decydują horyzont, wkład własny i obciążenie dochodu ratą. Decyzjomat liczy break-even z cenami i czynszami dla Krakowa.
- Horyzont 7+ lat w Krakowie
- Wkład własny 20%+ (147 140 zł na 50 m²)
- DSTI poniżej 35% przy racie 3 756 zł
- Stabilna praca, brak planów relokacji
- Horyzont poniżej 5 lat
- Wkład poniżej 10% wartości
- Możliwa zmiana pracy lub przeprowadzka
- Wolisz elastyczność i inwestowanie różnicy w ETF/IKE