Rentowność najmu w Białymstoku: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
4,8% netto rocznie (5,7% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Białymstoku: mediana czynszu ofertowego 1900 zł (z 1632 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 399 709 zł (mediana transakcyjna GUS 9749 zł/m² × 41 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 21 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada niżej o 0,1 pkt proc.
Który segment najmu w Białymstoku zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 29 m² | 1599 zł | 282 721 zł | 6,8% | 5,7% | 18 | 515 |
| 2 pokoje | 41 m² | 1900 zł | 399 709 zł | 5,7% | 4,8% | 21 | 1632 |
| 3 pokoje | 55 m² | 2000 zł | 536 195 zł | 4,5% | 3,8% | 27 | 825 |
Gdzie w Białymstoku zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
14. miejsce na 18 miast zajmuje Białystok z rentownością 4,8% netto rocznie (przy zakupie po medianie transakcyjnej i czynszu z mediany ofert z 17 października 2026). W zestawieniu wyżej jest Gdynia (4,9%), niżej Kielce (4,7%).
36,3% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Białymstoku według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Białostoczek kosztuje 10 890 zł/m², Marczuk 7992 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (48 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Marczuk daje ok. 7,2% brutto rocznie, a w obszarze Białostoczek 5,3%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
7313 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Białymstoku z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Stroma (7313 zł/m²), Armii Krajowej (7781 zł/m²), Bohaterów Monte Cassino (8008 zł/m²), Fabryczna (8212 zł/m²) i Mieszka I (8390 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Stroma daje ok. 7,9% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Jurowiecka (14 002 zł/m²), 4,1%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
4,3% mieszkań kupionych w Białymstoku w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 5. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Wygoda (12,8%).
13,2% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Białymstoku (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - najszybsze tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Białostoczek | 10 890 zł/m² | 5,3% | +36,5% |
| Słoboda | 10 582 zł/m² | 5,4% | +16,9% |
| Bojary | 10 566 zł/m² | 5,5% | +1,0% |
| Nowe Miasto | 9946 zł/m² | 5,8% | +12,8% |
| Bacieczki | 9855 zł/m² | 5,8% | +18,7% |
| Piaski | 9729 zł/m² | 5,9% | +1,6% |
| Bagnówka | 9669 zł/m² | 6,0% | -0,9% |
| Wygoda | 9662 zł/m² | 6,0% | -1,7% |
| Pieczurki | 9596 zł/m² | 6,0% | +1,7% |
| Zawady | 9471 zł/m² | 6,1% | +12,4% |
| Skorupy | 9450 zł/m² | 6,1% | +7,5% |
| Zwierzyniec | 9378 zł/m² | 6,1% | -2,8% |
| Antoniuk | 9062 zł/m² | 6,4% | +5,6% |
| Dojlidy | 9012 zł/m² | 6,4% | b.d. |
| Dziesięciny | 8520 zł/m² | 6,8% | -0,9% |
| Antoniuk Fabryczny | 8403 zł/m² | 6,9% | -4,5% |
| Starosielce | 8299 zł/m² | 6,9% | -9,1% |
| Bażantarnia | 8065 zł/m² | 7,1% | +9,0% |
| Marczuk | 7992 zł/m² | 7,2% | -5,5% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 1 października 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Białymstoku
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 20 900 zł rocznie (11 mies. × 1900 zł); ryczałt 1777 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 411 700 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,6 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 319 767 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 320 tys. zł
- 1929 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 320 tys. zł
- 1962 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 320 tys. zł
- 1987 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (399 709 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Białymstoku?
1632 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 9749 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 41 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Białymstoku?
4,8% netto rocznie (5,7% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Białymstoku: mediana czynszu ofertowego 1900 zł (z 1632 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 399 709 zł (mediana transakcyjna GUS 9749 zł/m² × 41 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 21 latach z samego czynszu.
Najem w Białymstoku czy lokata?
-0,1% - tyle wynosi różnica między najmem netto (4,8%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Białymstoku?
5,7% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (29 m², czynsz 1599 zł, zakup 282 721 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Białymstoku. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 5,7%; 2 pokoje: 4,8%; 3 pokoje: 3,8%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Białymstoku czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
2043 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 399 709 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 1900 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -5389 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 0,2%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.