Ile brakuje mieszkań w Warszawie? Podaż i popyt według GUS
595,5 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Warszawie na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 472,8 w województwie mazowieckie. W 2025 roku oddano tu 19 844 mieszkania, o 33,4% więcej niż rok wcześniej; 93,0% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 10 457, o 7,0% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Warszawie rocznie?
19 844 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 15 279 mieszkań (2025), czyli 8,18 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2020 (23 543), najsłabszy 2011 (9356). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 270 536 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o +166 617, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 500,5 do 595,5. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Warszawie jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
829 426 zamieszkanych mieszkań i 791 048 gospodarstw domowych policzył w Warszawie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 38 378 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 206 896 (20,0% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,68 osoby (2025), a na osobę 35,1 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Warszawie w 2040 roku?
1 913 717 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Warszawa w 2040 roku (+2,5% wobec 1 866 729 na koniec 2025); w 2030 roku 1 919 271, w 2050 roku 1 906 347 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o +2884 osób, co przy 2,31 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza +1248 gospodarstw, a oddano 19 844 mieszkań: bilans +18 596. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Warszawie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+3732 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Warszawie w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +1800 i wewnętrzne +1932; zameldowań z zagranicy było 2211. Przy zmianie ludności o +2884 pozostałe -848 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 392 824 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie mazowieckie na koniec sierpnia 2026 (71,3 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Warszawa
- +2,00
- woj. mazowieckie
- +2,38
- Polska
- +0,29
- Warszawa
- +1,6
- woj. mazowieckie
- -0,5
- Polska
- -4,2
Jak Warszawa wypada na tle województwa i Polski?
+26,0% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem mazowieckie, a wobec Polski +37,6%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 90,5%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Warszawa | woj. mazowieckie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 595,5 | 472,8 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 10,63 | 8,18 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 8,18 | 9,57 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 35,1 | 35,1 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,68 | 2,11 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | +1,6 | -0,5 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | +2,5% | -0,6% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Warszawie i w których obszarach?
31 998 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Warszawie w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - najwięcej wśród 17 miast. To o 40,3% więcej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (22 809 aktów).
54,0% sprzedających mieszkania w Warszawie to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Firmy sprzedają tu więcej mieszkań niż osoby fizyczne.
4052 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Warszawie sprzedano w obszarze Mokotów (mediana 18 219 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Białołęka (4031 aktów) i Wola (3046 aktów).
326 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Wołoska 3 - najczęściej sprzedawanego adresu w Warszawie (mediana 21 272 zł/m²). Kolejne: Prosta 69C (302 akty), Jerzego Holzera 4 (207 aktów) i Prosta 69D (203 akty).
16 699 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Warszawie (I kw. 2026), 1,5% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Mokotów | 4052 | 18 219 zł/m² | +3,8% |
| Białołęka | 4031 | 13 275 zł/m² | +8,5% |
| Wola | 3046 | 20 082 zł/m² | +5,3% |
| Ursus | 3016 | 13 637 zł/m² | +14,9% |
| Bemowo | 2870 | 15 143 zł/m² | 0,0% |
| Praga-Południe | 2676 | 15 990 zł/m² | +3,1% |
| Włochy | 2340 | 15 649 zł/m² | +10,4% |
| Targówek | 1457 | 14 408 zł/m² | +3,0% |
| Bielany | 1323 | 16 210 zł/m² | -2,0% |
| Wilanów | 1201 | 18 366 zł/m² | +14,2% |
| Praga-Północ | 1114 | 18 187 zł/m² | +14,5% |
| Śródmieście | 1056 | 20 671 zł/m² | -0,5% |
| Ursynów | 998 | 16 920 zł/m² | -4,5% |
| Wawer | 981 | 13 326 zł/m² | +12,1% |
| Ochota | 788 | 16 669 zł/m² | -4,1% |
| Żoliborz | 490 | 22 489 zł/m² | +4,1% |
| Rembertów | 362 | 12 750 zł/m² | +12,8% |
| Wesoła | 197 | 12 802 zł/m² | +4,9% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 4 sierpnia 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Warszawie?
Bilans +18 596 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Warszawie nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Warszawie
Ile brakuje mieszkań w Warszawie?
829 426 zamieszkanych mieszkań i 791 048 gospodarstw domowych policzył w Warszawie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 38 378 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Warszawie przypadało 595,5 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (2. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Warszawie rocznie?
19 844 mieszkań oddano do użytkowania w Warszawie w 2025 roku według GUS, o 33,4% więcej niż rok wcześniej, czyli 10,63 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 15 279 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 10 457 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Warszawa w 2040 roku?
1 913 717 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Warszawa w 2040 roku (+2,5% wobec 1 866 729 na koniec 2025), a w 2050 roku 1 906 347 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Warszawie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+3732 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Warszawie w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +1800; zameldowań z zagranicy było 2211. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 392 824 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie mazowieckie na koniec sierpnia 2026 (71,3 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Warszawa” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.