Ile brakuje mieszkań w Katowicach? Podaż i popyt według GUS
591,7 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Katowicach na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 444,1 w województwie śląskim. W 2025 roku oddano tu 2334 mieszkania, o 12,4% mniej niż rok wcześniej; 86,4% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-wrzesień 2026 przybyło kolejnych 1836, o 1,6% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Katowicach rocznie?
2334 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 4728 mieszkań (2025), czyli 17,04 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2020 (3451), najsłabszy 2012 (376). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 26 326 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o -34 006, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 441,7 do 591,7. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Katowicach jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
132 134 zamieszkanych mieszkań i 120 869 gospodarstw domowych policzył w Katowicach Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 11 265 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 20 430 (13,4% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,69 osoby (2025), a na osobę 35,3 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Katowicach w 2040 roku?
244 976 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Katowice w 2040 roku (-11,7% wobec 277 415 na koniec 2025); w 2030 roku 266 975, w 2050 roku 224 525 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -1470 osób, co przy 2,33 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -631 gospodarstw, a oddano 2334 mieszkań: bilans +2965. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Katowicach przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-6 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Katowicach w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +117 i wewnętrzne -123; zameldowań z zagranicy było 188. Przy zmianie ludności o -1470 pozostałe -1464 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 104 694 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie śląskim na koniec sierpnia 2026 (24,6 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Katowice
- -0,02
- woj. śląskie
- -0,52
- Polska
- +0,29
- Katowice
- -5,3
- woj. śląskie
- -6,9
- Polska
- -4,2
Czy w Katowicach przybywa mieszkańców szybciej niż mieszkań?
W 2025 r. w Katowicach więcej osób się wymeldowało, niż zameldowało (nowi mieszkańcy: -6, mieszkania oddane: 2334). To 7. wynik wśród 17 miast, średnia z 5 lat: -0,04.
W 4 kwartałach do III kw. 2026 w Katowicach oddano 2304 mieszkań. Prognoza na 2 lata nie przeszła progu trafności, więc jej nie pokazujemy.
- Oddane w 4 kwartałach
| Kwartał | Oddane w 4 kwartałach | ||
|---|---|---|---|
| III kw. 2016 | 1239 | 292 | 4 |
| IV kw. 2016 | 1675 | 716 | 4 |
| I kw. 2017 | 1556 | 337 | 8 |
| II kw. 2017 | 1559 | 214 | 7 |
| III kw. 2017 | 1834 | 567 | 11 |
| IV kw. 2017 | 1642 | 524 | 11 |
| I kw. 2018 | 1491 | 186 | 15 |
| II kw. 2018 | 1467 | 190 | 5 |
| III kw. 2018 | 1163 | 263 | 4 |
| IV kw. 2018 | 894 | 255 | 13 |
| I kw. 2019 | 1120 | 412 | 4 |
| II kw. 2019 | 1149 | 219 | 7 |
| III kw. 2019 | 1156 | 270 | 7 |
| IV kw. 2019 | 1344 | 443 | 6 |
| I kw. 2020 | 1742 | 810 | 7 |
| II kw. 2020 | 1939 | 416 | 6 |
| III kw. 2020 | 2947 | 1278 | 7 |
| IV kw. 2020 | 3451 | 947 | 9 |
| I kw. 2021 | 2982 | 341 | 11 |
| II kw. 2021 | 3548 | 982 | 10 |
| III kw. 2021 | 3040 | 770 | 2 |
| IV kw. 2021 | 2325 | 232 | 3 |
| I kw. 2022 | 2390 | 406 | 10 |
| II kw. 2022 | 1789 | 381 | 12 |
| III kw. 2022 | 1596 | 577 | 9 |
| IV kw. 2022 | 1870 | 506 | 8 |
| I kw. 2023 | 1816 | 352 | 6 |
| II kw. 2023 | 1762 | 327 | 3 |
| III kw. 2023 | 1676 | 491 | 4 |
| IV kw. 2023 | 2968 | 1798 | 11 |
| I kw. 2024 | 2917 | 301 | 7 |
| II kw. 2024 | 3454 | 864 | 9 |
| III kw. 2024 | 3800 | 837 | 12 |
| IV kw. 2024 | 2664 | 662 | 7 |
| I kw. 2025 | 2767 | 404 | 3 |
| II kw. 2025 | 2768 | 865 | 8 |
| III kw. 2025 | 2528 | 597 | 6 |
| IV kw. 2025 | 2334 | 468 | 6 |
| I kw. 2026 | 2801 | 871 | 5 |
| II kw. 2026 | 2485 | 549 | 15 |
| III kw. 2026 | 2304 | 416 | 5 |
presja demograficzna w Katowicachpodaż mieszkań w Katowicach
Jak Katowice wypada na tle województwa i Polski?
+33,2% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem śląskim, a wobec Polski +36,7%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 50,7%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Katowice | woj. śląskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 591,7 | 444,1 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 8,41 | 4,05 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 17,04 | 6,07 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 35,3 | 32,5 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,69 | 2,25 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -5,3 | -6,9 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -11,7% | -8,8% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Katowicach i w których obszarach?
3852 akty sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Katowicach w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 10. wynik wśród 17 miast. To o 12,3% mniej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (4393 akty).
48,7% sprzedających mieszkania w Katowicach to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
923 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Katowicach sprzedano w obszarze Karbowa (mediana 11 755 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Koszutka (431 aktów) i Bederowiec (325 aktów).
85 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Zabrska 15 - najczęściej sprzedawanego adresu w Katowicach (mediana 12 488 zł/m²). Kolejne: Olimpijska 9 (78 aktów), Ceglana 57 (77 aktów) i Medyków 32 (73 akty).
11 200 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Katowicach (II kw. 2026), 36,4% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Karbowa | 923 | 11 755 zł/m² | +20,6% |
| Koszutka | 431 | 9958 zł/m² | -7,2% |
| Bederowiec | 325 | 9769 zł/m² | +9,6% |
| Brynów | 268 | 10 446 zł/m² | +11,0% |
| Ochojec | 238 | 10 106 zł/m² | +20,4% |
| Ligota | 185 | 8514 zł/m² | -7,5% |
| Bogucice | 167 | 8013 zł/m² | -33,2% |
| Kolonia Agnieszki | 144 | 10 991 zł/m² | +11,6% |
| Załęże | 140 | 7871 zł/m² | +22,2% |
| Kostuchna | 90 | 10 700 zł/m² | -0,2% |
| Piotrowice | 86 | 9609 zł/m² | +21,5% |
| Dąb | 84 | 10 232 zł/m² | -6,1% |
| Giszowiec | 79 | 7146 zł/m² | +4,2% |
| Józefowiec | 69 | 9975 zł/m² | +13,6% |
| Wełnowiec | 64 | 7202 zł/m² | -1,2% |
| Nikiszowiec | 62 | 7593 zł/m² | -4,6% |
| Kokociniec | 51 | 10 000 zł/m² | +4,7% |
| Dolina Trzech Stawów | 50 | 11 162 zł/m² | -4,4% |
| Zawodzie | 45 | 7265 zł/m² | -5,7% |
| Burowiec | 44 | 5800 zł/m² | b.d. |
| Załęska Hałda | 41 | 7502 zł/m² | +1,1% |
| Szopienice | 36 | 5279 zł/m² | -11,1% |
| Dąbrówka Mała | 35 | 7087 zł/m² | +3,9% |
| Janów | 31 | 5617 zł/m² | b.d. |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 2 października 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Katowicach?
Bilans +2965 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Katowicach nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Katowicach
Ile brakuje mieszkań w Katowicach?
132 134 zamieszkanych mieszkań i 120 869 gospodarstw domowych policzył w Katowicach Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 11 265 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Katowicach przypadało 591,7 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (4. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Katowicach rocznie?
2334 mieszkań oddano do użytkowania w Katowicach w 2025 roku według GUS, o 12,4% mniej niż rok wcześniej, czyli 8,41 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 4728 mieszkań. W okresie styczeń-wrzesień 2026 oddano 1836 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Katowice w 2040 roku?
244 976 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Katowice w 2040 roku (-11,7% wobec 277 415 na koniec 2025), a w 2050 roku 224 525 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Katowicach przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-6 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Katowicach w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +117; zameldowań z zagranicy było 188. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 104 694 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie śląskim na koniec sierpnia 2026 (24,6 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Katowice” (miasto na prawach powiatu), odczyt 10 listopada 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.