Ile brakuje mieszkań w Katowicach? Podaż i popyt według GUS
591,7 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Katowicach na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 444,1 w województwie śląskie. W 2025 roku oddano tu 2334 mieszkania, o 12,4% mniej niż rok wcześniej; 86,4% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 1824, o 14,8% więcej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Katowicach rocznie?
2334 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 4728 mieszkań (2025), czyli 17,04 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2020 (3451), najsłabszy 2012 (376). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 26 326 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o -34 006, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 441,7 do 591,7. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Katowicach jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
132 134 zamieszkanych mieszkań i 120 869 gospodarstw domowych policzył w Katowicach Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 11 265 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 20 430 (13,4% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,69 osoby (2025), a na osobę 35,3 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Katowicach w 2040 roku?
244 976 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Katowice w 2040 roku (-11,7% wobec 277 415 na koniec 2025); w 2030 roku 266 975, w 2050 roku 224 525 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -1470 osób, co przy 2,33 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -631 gospodarstw, a oddano 2334 mieszkań: bilans +2965. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Katowicach przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-6 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Katowicach w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +117 i wewnętrzne -123; zameldowań z zagranicy było 188. Przy zmianie ludności o -1470 pozostałe -1464 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 104 694 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie śląskie na koniec sierpnia 2026 (24,6 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Katowice
- -0,02
- woj. śląskie
- -0,52
- Polska
- +0,29
- Katowice
- -5,3
- woj. śląskie
- -6,9
- Polska
- -4,2
Jak Katowice wypada na tle województwa i Polski?
+33,2% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem śląskie, a wobec Polski +36,7%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 50,7%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Katowice | woj. śląskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 591,7 | 444,1 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 8,41 | 4,05 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 17,04 | 6,07 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 35,3 | 32,5 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,69 | 2,25 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -5,3 | -6,9 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -11,7% | -8,8% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Katowicach i w których obszarach?
3704 akty sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Katowicach w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 11. wynik wśród 17 miast. To o 22,9% mniej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (4806 aktów).
48,7% sprzedających mieszkania w Katowicach to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
953 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Katowicach sprzedano w obszarze Karbowa (mediana 11 429 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Koszutka (441 aktów) i Bederowiec (337 aktów).
109 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Przemysłowa 1 - najczęściej sprzedawanego adresu w Katowicach (mediana 12 706 zł/m²). Kolejne: Zabrska 15 (102 akty), Ceglana 57 (101 aktów) i Olimpijska 9 (78 aktów).
10 994 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Katowicach (I kw. 2026), 37,8% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Karbowa | 953 | 11 429 zł/m² | +25,5% |
| Koszutka | 441 | 9994 zł/m² | -8,0% |
| Bederowiec | 337 | 10 077 zł/m² | +23,7% |
| Ligota | 225 | 9251 zł/m² | +3,9% |
| Ochojec | 198 | 10 029 zł/m² | +9,2% |
| Bogucice | 178 | 8060 zł/m² | -32,8% |
| Brynów | 150 | 9703 zł/m² | +4,3% |
| Kolonia Agnieszki | 139 | 10 886 zł/m² | +11,5% |
| Załęże | 111 | 6728 zł/m² | +4,1% |
| Kostuchna | 92 | 10 697 zł/m² | +10,1% |
| Dąb | 88 | 9755 zł/m² | -10,4% |
| Giszowiec | 87 | 6888 zł/m² | -1,4% |
| Piotrowice | 86 | 9609 zł/m² | +15,4% |
| Wełnowiec | 61 | 7218 zł/m² | -1,4% |
| Józefowiec | 54 | 9658 zł/m² | +3,0% |
| Kokociniec | 53 | 10 005 zł/m² | +3,9% |
| Nikiszowiec | 53 | 6940 zł/m² | -5,2% |
| Dolina Trzech Stawów | 48 | 11 661 zł/m² | +1,2% |
| Dąbrówka Mała | 37 | 7014 zł/m² | +14,5% |
| Zawodzie | 37 | 6961 zł/m² | -10,4% |
| Burowiec | 37 | 5698 zł/m² | -13,8% |
| Janów | 33 | 5715 zł/m² | b.d. |
| Załęska Hałda | 32 | 7832 zł/m² | +6,8% |
| Szopienice | 30 | 5445 zł/m² | -11,4% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 1 października 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Katowicach?
Bilans +2965 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Katowicach nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Katowicach
Ile brakuje mieszkań w Katowicach?
132 134 zamieszkanych mieszkań i 120 869 gospodarstw domowych policzył w Katowicach Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 11 265 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Katowicach przypadało 591,7 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (4. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Katowicach rocznie?
2334 mieszkań oddano do użytkowania w Katowicach w 2025 roku według GUS, o 12,4% mniej niż rok wcześniej, czyli 8,41 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 4728 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 1824 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Katowice w 2040 roku?
244 976 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Katowice w 2040 roku (-11,7% wobec 277 415 na koniec 2025), a w 2050 roku 224 525 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Katowicach przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-6 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Katowicach w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +117; zameldowań z zagranicy było 188. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 104 694 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie śląskie na koniec sierpnia 2026 (24,6 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Katowice” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.