Ile brakuje mieszkań w Białymstoku? Podaż i popyt według GUS
509,7 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Białymstoku na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 434,0 w województwie podlaskie. W 2025 roku oddano tu 1693 mieszkania, o 32,4% mniej niż rok wcześniej; 91,1% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 841, o 35,7% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Białymstoku rocznie?
1693 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 1789 mieszkań (2025), czyli 6,19 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2021 (3234), najsłabszy 2013 (1574). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 34 220 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o -4938, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 398,5 do 509,7. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Białymstoku jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
125 085 zamieszkanych mieszkań i 111 569 gospodarstw domowych policzył w Białymstoku Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 13 516 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 12 265 (8,9% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,96 osoby (2025), a na osobę 31,4 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Białymstoku w 2040 roku?
271 825 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Białystok w 2040 roku (-6,0% wobec 289 217 na koniec 2025); w 2030 roku 285 026, w 2050 roku 258 217 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -1169 osób, co przy 2,61 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -448 gospodarstw, a oddano 1693 mieszkań: bilans +2141. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Białymstoku przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-742 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Białymstoku w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +352 i wewnętrzne -1094; zameldowań z zagranicy było 385. Przy zmianie ludności o -1169 pozostałe -427 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 29 684 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie podlaskie na koniec sierpnia 2026 (26,3 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Białystok
- -2,57
- woj. podlaskie
- -1,20
- Polska
- +0,29
- Białystok
- -4,0
- woj. podlaskie
- -5,3
- Polska
- -4,2
Jak Białystok wypada na tle województwa i Polski?
+17,4% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem podlaskie, a wobec Polski +17,7%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 4,8%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Białystok | woj. podlaskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 509,7 | 434,0 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 5,85 | 5,34 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 6,19 | 5,49 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 31,4 | 34,1 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,96 | 2,30 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -4,0 | -5,3 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -6,0% | -8,2% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Białymstoku i w których obszarach?
5422 akty sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Białymstoku w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 7. wynik wśród 17 miast. To o 26,3% mniej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (7352 akty).
41,2% sprzedających mieszkania w Białymstoku to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
1141 transakcji w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Białymstoku sprzedano w obszarze Bojary (mediana 10 566 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Piaski (826 aktów) i Białostoczek (521 aktów).
294 akty w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Józefa Ignacego Kraszewskiego 45B - najczęściej sprzedawanego adresu w Białymstoku (mediana 10 600 zł/m²). Kolejne: Proletariacka 19 (75 aktów), Ciepła 38 (68 aktów) i kpt. Kazimierza Kamieńskiego "Huzar" 2 (66 aktów).
10 194 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Białymstoku (I kw. 2026), 3,0% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Bojary | 1141 | 10 566 zł/m² | +1,0% |
| Piaski | 826 | 9729 zł/m² | +1,6% |
| Białostoczek | 521 | 10 890 zł/m² | +36,5% |
| Zwierzyniec | 374 | 9378 zł/m² | -2,8% |
| Antoniuk | 338 | 9062 zł/m² | +5,6% |
| Bacieczki | 313 | 9855 zł/m² | +18,7% |
| Pieczurki | 291 | 9596 zł/m² | +1,7% |
| Nowe Miasto | 221 | 9946 zł/m² | +12,8% |
| Marczuk | 206 | 7992 zł/m² | -5,5% |
| Starosielce | 172 | 8299 zł/m² | -9,1% |
| Skorupy | 155 | 9450 zł/m² | +7,5% |
| Dziesięciny | 148 | 8520 zł/m² | -0,9% |
| Zawady | 144 | 9471 zł/m² | +12,4% |
| Bagnówka | 126 | 9669 zł/m² | -0,9% |
| Słoboda | 100 | 10 582 zł/m² | +16,9% |
| Dojlidy | 98 | 9012 zł/m² | b.d. |
| Antoniuk Fabryczny | 87 | 8403 zł/m² | -4,5% |
| Bażantarnia | 48 | 8065 zł/m² | +9,0% |
| Wygoda | 41 | 9662 zł/m² | -1,7% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 11 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Białymstoku?
Bilans +2141 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Białymstoku nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Białymstoku
Ile brakuje mieszkań w Białymstoku?
125 085 zamieszkanych mieszkań i 111 569 gospodarstw domowych policzył w Białymstoku Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 13 516 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Białymstoku przypadało 509,7 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (14. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Białymstoku rocznie?
1693 mieszkań oddano do użytkowania w Białymstoku w 2025 roku według GUS, o 32,4% mniej niż rok wcześniej, czyli 5,85 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 1789 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 841 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Białystok w 2040 roku?
271 825 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Białystok w 2040 roku (-6,0% wobec 289 217 na koniec 2025), a w 2050 roku 258 217 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Białymstoku przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-742 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Białymstoku w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +352; zameldowań z zagranicy było 385. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 29 684 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie podlaskie na koniec sierpnia 2026 (26,3 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Białystok” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.