Ile brakuje mieszkań we Wrocławiu? Podaż i popyt według GUS
595,4 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało we Wrocławiu na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 471,3 w województwie dolnośląskie. W 2025 roku oddano tu 7700 mieszkań, o 27,5% więcej niż rok wcześniej; 98,1% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 4011, o 12,1% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa we Wrocławiu rocznie?
7700 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 7348 mieszkań (2025), czyli 10,92 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2019 (11 400), najsłabszy 2011 (3752). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 126 686 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o +41 910, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 432,1 do 595,4. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy we Wrocławiu jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
320 878 zamieszkanych mieszkań i 280 635 gospodarstw domowych policzył we Wrocławiu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 40 243 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 42 497 (11,7% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,68 osoby (2025), a na osobę 35,3 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać we Wrocławiu w 2040 roku?
666 590 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Wrocław w 2040 roku (-0,9% wobec 672 601 na koniec 2025); w 2030 roku 685 437, w 2050 roku 646 629 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -281 osób, co przy 2,35 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -120 gospodarstw, a oddano 7700 mieszkań: bilans +7820. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy we Wrocławiu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+831 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały we Wrocławiu w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +304 i wewnętrzne +527; zameldowań z zagranicy było 488. Przy zmianie ludności o -281 pozostałe -1112 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 138 115 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie dolnośląskie na koniec sierpnia 2026 (48,3 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Wrocław
- +1,24
- woj. dolnośląskie
- +1,26
- Polska
- +0,29
- Wrocław
- -0,4
- woj. dolnośląskie
- -3,8
- Polska
- -4,2
Jak Wrocław wypada na tle województwa i Polski?
+26,3% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem dolnośląskie, a wobec Polski +37,5%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 105,2%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Wrocław | woj. dolnośląskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 595,4 | 471,3 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 11,45 | 6,65 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 10,92 | 7,68 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 35,3 | 33,6 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,68 | 2,12 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -0,4 | -3,8 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -0,9% | -4,6% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się we Wrocławiu i w których obszarach?
11 455 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano we Wrocławiu w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 3. wynik wśród 17 miast. To o 1,0% więcej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (11 342 akty).
48,8% sprzedających mieszkania we Wrocławiu to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
1090 transakcji w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań we Wrocławiu sprzedano w obszarze Kleczków (mediana 15 220 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Huby (980 aktów) i Borek (577 aktów).
90 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Białowieska 45C - najczęściej sprzedawanego adresu we Wrocławiu (mediana 15 531 zł/m²). Kolejne: gen. Józefa Hallera 204 (77 aktów), Walońska 10 (66 aktów) i Legnicka 52A (66 aktów).
12 780 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera we Wrocławiu (I kw. 2026), 3,0% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Kleczków | 1090 | 15 220 zł/m² | +2,5% |
| Huby | 980 | 12 509 zł/m² | -0,4% |
| Borek | 577 | 12 421 zł/m² | 0,0% |
| Maślice | 527 | 11 989 zł/m² | +1,8% |
| Popowice | 514 | 14 361 zł/m² | +1,9% |
| Grabiszyn | 509 | 12 892 zł/m² | +8,0% |
| Jagodno | 488 | 12 379 zł/m² | +21,2% |
| Plac Grunwaldzki | 435 | 15 709 zł/m² | +4,5% |
| Tarnogaj | 406 | 13 824 zł/m² | -4,0% |
| Lipa Piotrowska | 334 | 11 114 zł/m² | +22,2% |
| Psie Pole | 318 | 11 192 zł/m² | +1,2% |
| Klecina | 309 | 13 086 zł/m² | +6,6% |
| Wojszyce | 309 | 11 697 zł/m² | -2,1% |
| Oporów | 305 | 12 141 zł/m² | -1,3% |
| Śródmieście | 288 | 11 440 zł/m² | +3,2% |
| Rakowiec | 271 | 14 801 zł/m² | +36,7% |
| Zakrzów | 270 | 11 810 zł/m² | +3,9% |
| Krzyki | 248 | 13 740 zł/m² | +6,8% |
| Południe | 209 | 12 023 zł/m² | -0,5% |
| Ołtaszyn | 192 | 12 060 zł/m² | -0,7% |
| Księże Małe | 189 | 12 562 zł/m² | b.d. |
| Poświętne | 176 | 12 955 zł/m² | +18,9% |
| Partynice | 172 | 12 710 zł/m² | -3,7% |
| Brochów | 155 | 12 690 zł/m² | +9,9% |
| Żerniki | 151 | 11 000 zł/m² | +5,3% |
| Gaj | 150 | 12 340 zł/m² | -2,1% |
| Muchobór Wielki | 134 | 12 524 zł/m² | +2,8% |
| Zgorzelisko | 128 | 10 858 zł/m² | +13,6% |
| Różanka | 110 | 11 944 zł/m² | +1,2% |
| Bieńkowice | 110 | 11 515 zł/m² | +28,4% |
| Pracze Odrzańskie | 102 | 12 323 zł/m² | +23,4% |
| Gądów Mały | 101 | 11 820 zł/m² | -1,7% |
| Złotniki | 87 | 13 171 zł/m² | +6,7% |
| Stabłowice | 83 | 11 984 zł/m² | +4,3% |
| Sołtysowice | 76 | 12 952 zł/m² | -0,2% |
| Nowy Dwór | 76 | 11 465 zł/m² | +0,2% |
| Pilczyce | 70 | 11 022 zł/m² | -2,9% |
| Zacisze | 63 | 21 239 zł/m² | b.d. |
| Bartoszewice | 62 | 15 293 zł/m² | +13,6% |
| Wojnów | 62 | 10 968 zł/m² | b.d. |
| Sępolno | 52 | 12 352 zł/m² | +0,9% |
| Kozanów | 49 | 10 455 zł/m² | -2,3% |
| Muchobór Mały | 49 | 9616 zł/m² | b.d. |
| Swojczyce | 48 | 14 679 zł/m² | +4,1% |
| Marszowice | 46 | 9444 zł/m² | +17,1% |
| Karłowice | 44 | 10 654 zł/m² | -10,4% |
| Kowale | 42 | 11 914 zł/m² | +1,0% |
| Osobowice | 38 | 12 602 zł/m² | b.d. |
| Biskupin | 34 | 12 889 zł/m² | +7,4% |
| Fabryczna | 31 | 14 206 zł/m² | +24,0% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 17 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie we Wrocławiu?
Bilans +7820 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań we Wrocławiu nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania we Wrocławiu
Ile brakuje mieszkań we Wrocławiu?
320 878 zamieszkanych mieszkań i 280 635 gospodarstw domowych policzył we Wrocławiu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 40 243 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 we Wrocławiu przypadało 595,4 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (3. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się we Wrocławiu rocznie?
7700 mieszkań oddano do użytkowania we Wrocławiu w 2025 roku według GUS, o 27,5% więcej niż rok wcześniej, czyli 11,45 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 7348 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 4011 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Wrocław w 2040 roku?
666 590 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Wrocław w 2040 roku (-0,9% wobec 672 601 na koniec 2025), a w 2050 roku 646 629 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy we Wrocławiu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+831 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) we Wrocławiu w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +304; zameldowań z zagranicy było 488. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 138 115 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie dolnośląskie na koniec sierpnia 2026 (48,3 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Wrocław” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.