Ile brakuje mieszkań we Wrocławiu? Podaż i popyt według GUS
595,4 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało we Wrocławiu na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 471,3 w województwie dolnośląskim. W 2025 roku oddano tu 7700 mieszkań, o 27,5% więcej niż rok wcześniej; 98,1% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-wrzesień 2026 przybyło kolejnych 4545, o 11,1% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa we Wrocławiu rocznie?
7700 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 7348 mieszkań (2025), czyli 10,92 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2019 (11 400), najsłabszy 2011 (3752). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 126 686 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o +41 910, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 432,1 do 595,4. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy we Wrocławiu jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
320 878 zamieszkanych mieszkań i 280 635 gospodarstw domowych policzył we Wrocławiu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 40 243 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 42 497 (11,7% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,68 osoby (2025), a na osobę 35,3 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać we Wrocławiu w 2040 roku?
666 590 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Wrocław w 2040 roku (-0,9% wobec 672 601 na koniec 2025); w 2030 roku 685 437, w 2050 roku 646 629 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -281 osób, co przy 2,35 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -120 gospodarstw, a oddano 7700 mieszkań: bilans +7820. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy we Wrocławiu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+831 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały we Wrocławiu w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +304 i wewnętrzne +527; zameldowań z zagranicy było 488. Przy zmianie ludności o -281 pozostałe -1112 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 138 115 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie dolnośląskim na koniec sierpnia 2026 (48,3 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Wrocław
- +1,24
- woj. dolnośląskie
- +1,26
- Polska
- +0,29
- Wrocław
- -0,4
- woj. dolnośląskie
- -3,8
- Polska
- -4,2
Czy we Wrocławiu przybywa mieszkańców szybciej niż mieszkań?
W 2025 r. we Wrocławiu na 1 nowe mieszkanie przypada 0,11 nowego mieszkańca (nowi mieszkańcy: 831, mieszkania oddane: 7700). To 6. wynik wśród 17 miast, średnia z 5 lat: 0,11.
W 4 kwartałach do III kw. 2026 we Wrocławiu oddano 7130 mieszkań. Prognoza na 2 lata nie przeszła progu trafności, więc jej nie pokazujemy.
- Oddane w 4 kwartałach
| Kwartał | Oddane w 4 kwartałach | ||
|---|---|---|---|
| III kw. 2016 | 8652 | 1367 | 22 |
| IV kw. 2016 | 8475 | 2460 | 18 |
| I kw. 2017 | 7265 | 1459 | 22 |
| II kw. 2017 | 7208 | 1922 | 26 |
| III kw. 2017 | 8757 | 2916 | 28 |
| IV kw. 2017 | 8844 | 2547 | 13 |
| I kw. 2018 | 9615 | 2230 | 19 |
| II kw. 2018 | 9756 | 2063 | 17 |
| III kw. 2018 | 9619 | 2779 | 23 |
| IV kw. 2018 | 9444 | 2372 | 29 |
| I kw. 2019 | 10 001 | 2787 | 25 |
| II kw. 2019 | 9567 | 1629 | 22 |
| III kw. 2019 | 9898 | 3110 | 16 |
| IV kw. 2019 | 11 400 | 3874 | 19 |
| I kw. 2020 | 10 795 | 2182 | 15 |
| II kw. 2020 | 12 154 | 2988 | 17 |
| III kw. 2020 | 11 847 | 2803 | 18 |
| IV kw. 2020 | 11 010 | 3037 | 22 |
| I kw. 2021 | 10 986 | 2158 | 11 |
| II kw. 2021 | 11 296 | 3298 | 15 |
| III kw. 2021 | 11 635 | 3142 | 8 |
| IV kw. 2021 | 11 012 | 2414 | 17 |
| I kw. 2022 | 10 033 | 1179 | 19 |
| II kw. 2022 | 8452 | 1717 | 13 |
| III kw. 2022 | 7741 | 2431 | 6 |
| IV kw. 2022 | 9039 | 3712 | 17 |
| I kw. 2023 | 8860 | 1000 | 14 |
| II kw. 2023 | 9400 | 2257 | 7 |
| III kw. 2023 | 10 175 | 3206 | 10 |
| IV kw. 2023 | 8184 | 1721 | 5 |
| I kw. 2024 | 9108 | 1924 | 8 |
| II kw. 2024 | 7275 | 424 | 7 |
| III kw. 2024 | 5554 | 1485 | 15 |
| IV kw. 2024 | 6039 | 2206 | 16 |
| I kw. 2025 | 6022 | 1907 | 9 |
| II kw. 2025 | 7172 | 1574 | 5 |
| III kw. 2025 | 7321 | 1634 | 16 |
| IV kw. 2025 | 7700 | 2585 | 8 |
| I kw. 2026 | 7860 | 2067 | 7 |
| II kw. 2026 | 7401 | 1115 | 12 |
| III kw. 2026 | 7130 | 1363 | 13 |
presja demograficzna we Wrocławiupodaż mieszkań we Wrocławiu
Jak Wrocław wypada na tle województwa i Polski?
+26,3% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem dolnośląskim, a wobec Polski +37,5%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 105,2%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Wrocław | woj. dolnośląskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 595,4 | 471,3 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 11,45 | 6,65 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 10,92 | 7,68 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 35,3 | 33,6 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,68 | 2,12 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -0,4 | -3,8 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -0,9% | -4,6% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się we Wrocławiu i w których obszarach?
12 150 aktów sprzedaży mieszkań zarejestrowano we Wrocławiu w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 3. wynik wśród 17 miast. To o 6,9% więcej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (11 365 aktów).
49,9% sprzedających mieszkania we Wrocławiu to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
1192 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań we Wrocławiu sprzedano w obszarze Huby (mediana 12 952 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Kleczków (1020 aktów) i Popowice (717 aktów).
116 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Białowieska 45C - najczęściej sprzedawanego adresu we Wrocławiu (mediana 15 745 zł/m²). Kolejne: Braterska 4D (78 aktów), gen. Józefa Hallera 204 (77 aktów) i Walońska 14 (67 aktów).
13 269 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera we Wrocławiu (II kw. 2026), 3,4% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Huby | 1192 | 12 952 zł/m² | +3,6% |
| Kleczków | 1020 | 14 870 zł/m² | -2,2% |
| Popowice | 717 | 14 765 zł/m² | +4,4% |
| Grabiszyn | 574 | 12 958 zł/m² | +4,3% |
| Lipa Piotrowska | 550 | 11 105 zł/m² | +7,7% |
| Partynice | 545 | 13 063 zł/m² | -1,4% |
| Maślice | 531 | 12 000 zł/m² | +1,0% |
| Plac Grunwaldzki | 476 | 15 703 zł/m² | +3,4% |
| Jagodno | 472 | 12 721 zł/m² | +25,6% |
| Tarnogaj | 457 | 13 774 zł/m² | -4,5% |
| Borek | 433 | 11 922 zł/m² | -7,2% |
| Klecina | 319 | 13 192 zł/m² | +6,9% |
| Oporów | 305 | 12 182 zł/m² | -5,5% |
| Wojszyce | 283 | 12 408 zł/m² | +7,1% |
| Krzyki | 251 | 13 766 zł/m² | +4,3% |
| Psie Pole | 246 | 11 459 zł/m² | +3,7% |
| Śródmieście | 229 | 11 369 zł/m² | +4,3% |
| Gaj | 198 | 13 122 zł/m² | +5,9% |
| Fabryczna | 180 | 12 868 zł/m² | +13,4% |
| Południe | 176 | 12 154 zł/m² | +1,6% |
| Rakowiec | 166 | 14 386 zł/m² | -2,0% |
| Zakrzów | 164 | 11 709 zł/m² | -0,5% |
| Ołtaszyn | 161 | 11 863 zł/m² | -2,3% |
| Księże Małe | 158 | 12 672 zł/m² | +3,0% |
| Żerniki | 153 | 11 098 zł/m² | +5,9% |
| Poświętne | 152 | 13 260 zł/m² | +18,7% |
| Muchobór Wielki | 143 | 12 512 zł/m² | +2,4% |
| Zgorzelisko | 126 | 10 898 zł/m² | +13,7% |
| Różanka | 125 | 11 899 zł/m² | -4,8% |
| Bieńkowice | 121 | 11 480 zł/m² | +55,7% |
| Sołtysowice | 111 | 13 101 zł/m² | +1,5% |
| Pracze Odrzańskie | 106 | 12 512 zł/m² | +9,5% |
| Złotniki | 100 | 13 177 zł/m² | +10,4% |
| Gądów Mały | 92 | 11 705 zł/m² | -6,4% |
| Nowy Dwór | 88 | 11 483 zł/m² | -1,1% |
| Pilczyce | 82 | 11 504 zł/m² | -2,8% |
| Stabłowice | 77 | 11 995 zł/m² | +2,1% |
| Marszowice | 68 | 9145 zł/m² | +13,0% |
| Brochów | 67 | 12 671 zł/m² | 0,0% |
| Wojnów | 64 | 10 915 zł/m² | b.d. |
| Zacisze | 62 | 21 059 zł/m² | b.d. |
| Bartoszewice | 55 | 15 526 zł/m² | +14,7% |
| Sępolno | 54 | 12 584 zł/m² | +2,0% |
| Swojczyce | 53 | 15 356 zł/m² | +7,1% |
| Kozanów | 51 | 10 719 zł/m² | +3,0% |
| Muchobór Mały | 51 | 9650 zł/m² | b.d. |
| Kowale | 50 | 12 059 zł/m² | +3,7% |
| Karłowice | 49 | 10 662 zł/m² | -9,9% |
| Ratyń | 30 | 8301 zł/m² | -9,6% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 14 października 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie we Wrocławiu?
Bilans +7820 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań we Wrocławiu nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania we Wrocławiu
Ile brakuje mieszkań we Wrocławiu?
320 878 zamieszkanych mieszkań i 280 635 gospodarstw domowych policzył we Wrocławiu Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 40 243 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 we Wrocławiu przypadało 595,4 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (3. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się we Wrocławiu rocznie?
7700 mieszkań oddano do użytkowania we Wrocławiu w 2025 roku według GUS, o 27,5% więcej niż rok wcześniej, czyli 11,45 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 7348 mieszkań. W okresie styczeń-wrzesień 2026 oddano 4545 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Wrocław w 2040 roku?
666 590 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Wrocław w 2040 roku (-0,9% wobec 672 601 na koniec 2025), a w 2050 roku 646 629 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy we Wrocławiu przybywa mieszkańców dzięki migracji?
+831 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) we Wrocławiu w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +304; zameldowań z zagranicy było 488. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 138 115 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie dolnośląskim na koniec sierpnia 2026 (48,3 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Wrocław” (miasto na prawach powiatu), odczyt 10 listopada 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.