Ile brakuje mieszkań w Szczecinie? Podaż i popyt według GUS
519,2 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Szczecinie na koniec 2025 roku według GUS, wobec 432,9 w całej Polsce i 453,3 w województwie zachodniopomorskie. W 2025 roku oddano tu 2380 mieszkań, o 14,1% więcej niż rok wcześniej; 84,1% z nich to lokale deweloperskie na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 1124, o 29,8% mniej niż rok wcześniej. Poniżej pełny obraz podaży (zasób, oddane, pozwolenia) i popytu (ludność, gospodarstwa, migracje, cudzoziemcy) dla miasta na tle województwa, Polski i pozostałych 16 miast.
Ile mieszkań przybywa w Szczecinie rocznie?
2380 mieszkań oddano do użytkowania w 2025, a pozwolenia na budowę objęły 2411 mieszkań (2025), czyli 6,28 na 1000 mieszkańców. W szeregu GUS od 2010 rekordowy był rok 2019 (3215), najsłabszy 2015 (1132). Od 2010 do 2025 oddano łącznie 35 466 mieszkań, liczba ludności zmieniła się o -26 459, a wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 402,7 do 519,2. Pozwolenia wyprzedzają oddania o około dwa lata, więc ich spadek zapowiada mniejszą podaż nowych lokali.
Czy w Szczecinie jest więcej mieszkań niż gospodarstw domowych?
172 149 zamieszkanych mieszkań i 155 886 gospodarstw domowych policzył w Szczecinie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 16 263 mieszkań więcej niż gospodarstw. Mieszkań niezamieszkanych spis wykazał 16 263 (8,6% zasobu); w tej liczbie są pustostany, lokale w obrocie i mieszkania bez meldunku, w tym wynajmowane cudzoziemcom. Na jedno mieszkanie przypada dziś 1,93 osoby (2025), a na osobę 32,0 m² powierzchni użytkowej.
Ilu ludzi będzie mieszkać w Szczecinie w 2040 roku?
358 432 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Szczecin w 2040 roku (-6,6% wobec 383 786 na koniec 2025); w 2030 roku 381 086, w 2050 roku 335 538 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). W 2025 roku ludność miasta zmieniła się o -2920 osób, co przy 2,50 osoby na gospodarstwo (NSP 2021) oznacza -1168 gospodarstw, a oddano 2380 mieszkań: bilans +3548. Prognoza GUS liczy ludność zameldowaną i rezydentów, nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku ani zmian w wielkości gospodarstw.
Czy w Szczecinie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-351 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały w Szczecinie w 2025 roku (GUS), z czego zagraniczne +289 i wewnętrzne -640; zameldowań z zagranicy było 400. Przy zmianie ludności o -2920 pozostałe -2569 to ruch naturalny i korekty rejestru. Meldunki nie obejmują migrantów zarobkowych: ZUS wykazał 61 887 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie zachodniopomorskie na koniec sierpnia 2026 (38,4 na 1000 mieszkańców). ZUS nie publikuje danych dla miast, a większość zatrudnionych w regionie cudzoziemców mieszka w jego stolicy.
- Szczecin
- -0,91
- woj. zachodniopomorskie
- -0,14
- Polska
- +0,29
- Szczecin
- -7,6
- woj. zachodniopomorskie
- -6,2
- Polska
- -4,2
Jak Szczecin wypada na tle województwa i Polski?
+14,5% wynosi różnica w liczbie mieszkań na 1000 mieszkańców między miastem a całym województwem zachodniopomorskie, a wobec Polski +19,9%. Tempo budowy na 1000 mieszkańców jest wyższe niż średnia krajowa o 11,1%. Duże miasta mają z natury więcej mieszkań na mieszkańca (mniejsze gospodarstwa, więcej singli i studentów), dlatego porównanie z Polską mówi mniej niż porównanie z innymi miastami.
| Wskaźnik | Szczecin | woj. zachodniopomorskie | Polska |
|---|---|---|---|
| Mieszkania na 1000 mieszkańców | 519,2 | 453,3 | 432,9 |
| Oddane mieszkania na 1000 mieszkańców | 6,20 | 4,79 | 5,58 |
| Pozwolenia na budowę na 1000 mieszkańców | 6,28 | 6,20 | 7,14 |
| Powierzchnia użytkowa na osobę (m²) | 32,0 | 31,9 | 32,8 |
| Osób na mieszkanie | 1,93 | 2,21 | 2,31 |
| Zmiana ludności na 1000 mieszkańców | -7,6 | -6,2 | -4,2 |
| Prognoza ludności 2040 vs dziś | -6,6% | -7,4% | -5,6% |
Pozostałe miasta: tabela 17 miast z bilansem podaży i popytu.
Ile mieszkań sprzedaje się w Szczecinie i w których obszarach?
4484 akty sprzedaży mieszkań zarejestrowano w Szczecinie w czterech ostatnich pełnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości) - 8. wynik wśród 17 miast. To o 22,1% więcej niż w czterech wcześniejszych kwartałach (3671 aktów).
38,2% sprzedających mieszkania w Szczecinie to firmy, w tym deweloperzy - reszta to osoby fizyczne odsprzedające mieszkania z rynku wtórnego (akty RCN z czterech ostatnich kwartałów). Osoby fizyczne sprzedają tu więcej mieszkań niż firmy.
453 transakcje w 12 miesiącach - najwięcej mieszkań w Szczecinie sprzedano w obszarze Kępa Parnicka (mediana 13 300 zł/m²). Kolejne pod względem liczby aktów: Turzyn (388 aktów) i Pogodno (335 aktów).
87 aktów w ciągu 36 miesięcy dotyczyło budynku pod adresem Tadeusza Zawadzkiego 54A - najczęściej sprzedawanego adresu w Szczecinie (mediana 13 088 zł/m²). Kolejne: Zygmunta Chmielewskiego 24B (86 aktów), Tadeusza Zawadzkiego 54 (56 aktów) i Bulwar Gdański 9 (43 akty).
11 138 zł/m² kosztuje metr nowego mieszkania od dewelopera w Szczecinie (I kw. 2026), 15,8% więcej niż na rynku wtórnym. Cena nowej podaży wyznacza próg wejścia dla kupujących pierwsze mieszkanie.
| Obszar | Akty (12 mies.) | Mediana ceny | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Kępa Parnicka | 453 | 13 300 zł/m² | +22,0% |
| Turzyn | 388 | 8349 zł/m² | -3,8% |
| Pogodno | 335 | 11 516 zł/m² | +6,0% |
| Gumieńce | 313 | 10 477 zł/m² | +6,3% |
| Sienno | 293 | 10 360 zł/m² | -3,9% |
| Bolinko | 272 | 9867 zł/m² | +2,3% |
| Stare Miasto | 227 | 10 167 zł/m² | +5,8% |
| Niebuszewo | 222 | 9170 zł/m² | -0,6% |
| Pomorzany | 206 | 10 835 zł/m² | +23,5% |
| Grabowo | 198 | 10 232 zł/m² | +14,7% |
| Świerczewo | 153 | 9707 zł/m² | +5,5% |
| Drzetowo | 106 | 10 357 zł/m² | -1,6% |
| Słowieńsko | 105 | 9883 zł/m² | +5,1% |
| Krzekowo | 105 | 9649 zł/m² | +4,3% |
| Stołczyn | 100 | 10 528 zł/m² | +15,4% |
| Klęskowo | 95 | 10 878 zł/m² | -1,1% |
| Łekno | 95 | 8542 zł/m² | -2,3% |
| Warszewo | 91 | 11 085 zł/m² | +4,0% |
| Bukowo | 77 | 9346 zł/m² | +15,0% |
| Osów | 68 | 9959 zł/m² | +5,8% |
| Rogownik | 62 | 9846 zł/m² | b.d. |
| Żelechowa | 57 | 8376 zł/m² | -2,1% |
| Odolany | 48 | 10 684 zł/m² | +5,5% |
| Łasztownia | 43 | 13 498 zł/m² | b.d. |
| Podjuchy | 39 | 8322 zł/m² | b.d. |
| Niemierzyn | 36 | 9596 zł/m² | +4,7% |
| Krzekoszów | 36 | 8939 zł/m² | +1,7% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 26 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie w Szczecinie?
Bilans +3548 w 2025 roku mówi o liczbie lokali, nie o ich cenie: podaż nowych mieszkań w Szczecinie nie jest sama w sobie argumentem za zakupem ani przeciw. Trzy elementy decydują o tym, czy zakup ma sens: cena metra wobec dochodu, koszt kredytu i alternatywa w postaci najmu - liczą je narzędzia poniżej na danych dla tego miasta.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o mieszkania w Szczecinie
Ile brakuje mieszkań w Szczecinie?
172 149 zamieszkanych mieszkań i 155 886 gospodarstw domowych policzył w Szczecinie Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli o 16 263 mieszkań więcej niż gospodarstw. Na koniec 2025 w Szczecinie przypadało 519,2 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec 432,9 w całej Polsce (12. miejsce wśród 17 miast). Spis liczy lokale, nie ich jakość ani cenę - o realnej dostępności decydują dochody i ceny, które zestawia raport „Czy kupić mieszkanie”.
Ile mieszkań buduje się w Szczecinie rocznie?
2380 mieszkań oddano do użytkowania w Szczecinie w 2025 roku według GUS, o 14,1% więcej niż rok wcześniej, czyli 6,20 na 1000 mieszkańców (Polska: 5,58). Pozwolenia na budowę w 2025 objęły 2411 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 1124 mieszkań.
Ilu mieszkańców będzie miało miasto Szczecin w 2040 roku?
358 432 mieszkańców prognozuje GUS dla miasta Szczecin w 2040 roku (-6,6% wobec 383 786 na koniec 2025), a w 2050 roku 335 538 - prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021. Prognoza nie obejmuje cudzoziemców bez meldunku, którzy w dużych miastach stanowią istotną część popytu na najem.
Czy w Szczecinie przybywa mieszkańców dzięki migracji?
-351 osób wyniosło łączne saldo migracji na pobyt stały (wewnętrznych i zagranicznych) w Szczecinie w 2025 roku według GUS, z czego saldo zagraniczne +289; zameldowań z zagranicy było 400. Rejestr meldunkowy nie obejmuje migrantów zarobkowych bez meldunku: ZUS wykazał 61 887 ubezpieczonych cudzoziemców w województwie zachodniopomorskie na koniec sierpnia 2026 (38,4 na 1000 mieszkańców).
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych, jednostka „Szczecin” (miasto na prawach powiatu), odczyt 11 października 2026.
- ZUS: cudzoziemcy według województw - dla miast brak danych.
- Wskaźniki na 1000 mieszkańców i bilans: metodologia i kody zmiennych GUS.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.