Rentowność najmu w Poznaniu: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
5,1% netto rocznie (6,1% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Poznaniu: mediana czynszu ofertowego 2500 zł (z 5352 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 493 328 zł (mediana transakcyjna GUS 11 212 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 20 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 0,2 pkt proc.
Który segment najmu w Poznaniu zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 29 m² | 1900 zł | 325 148 zł | 7,0% | 5,9% | 17 | 3664 |
| 2 pokoje | 44 m² | 2500 zł | 493 328 zł | 6,1% | 5,1% | 20 | 5352 |
| 3 pokoje | 56 m² | 2600 zł | 627 872 zł | 5,0% | 4,2% | 24 | 2568 |
Gdzie w Poznaniu zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
9. miejsce na 18 miast zajmuje Poznań z rentownością 5,1% netto rocznie (przy zakupie po medianie transakcyjnej i czynszu z mediany ofert z 17 października 2026). W zestawieniu wyżej jest Lublin (5,2%), niżej Toruń (5,1%).
117,3% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Poznaniu według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Piekary kosztuje 17 569 zł/m², Wzgórze Przemysława 8084 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (59 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Wzgórze Przemysława daje ok. 8,8% brutto rocznie, a w obszarze Piekary 4,0%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
8200 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Poznaniu z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Działyńskich (8200 zł/m²), Głogowska (8282 zł/m²), Wierzbięcice (8394 zł/m²), Stare Żegrze (8717 zł/m²) i Orła Białego (8760 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Działyńskich daje ok. 8,6% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Stanisława Barańczaka (16 707 zł/m²), 4,2%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
5,7% mieszkań kupionych w Poznaniu w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 2. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Wzgórze Przemysława (40,0%).
5,2% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Poznaniu (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 8. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Piekary | 17 569 zł/m² | 4,0% | b.d. |
| Święty Wojciech | 16 478 zł/m² | 4,3% | +7,8% |
| Święty Marcin | 16 267 zł/m² | 4,4% | +20,2% |
| Jeżyce | 15 110 zł/m² | 4,7% | +42,8% |
| Jeżyckie Osiedle | 14 263 zł/m² | 5,0% | +18,5% |
| Grunwald | 13 964 zł/m² | 5,1% | +15,7% |
| Olszak | 13 275 zł/m² | 5,3% | b.d. |
| Szeląg | 12 799 zł/m² | 5,5% | +19,8% |
| Edwardowo | 12 754 zł/m² | 5,6% | +21,3% |
| Marcelin | 12 659 zł/m² | 5,6% | +41,1% |
| Strzeszyn | 12 658 zł/m² | 5,6% | +8,5% |
| Chwaliszewo | 12 604 zł/m² | 5,6% | +6,1% |
| Niestachów | 12 566 zł/m² | 5,6% | +13,5% |
| Rynek Jeżycki | 12 515 zł/m² | 5,7% | +17,1% |
| Nadolnik | 12 448 zł/m² | 5,7% | +39,8% |
| Miasteczko | 12 419 zł/m² | 5,7% | +26,7% |
| Garbary | 12 250 zł/m² | 5,8% | +88,0% |
| Dębiec | 12 176 zł/m² | 5,8% | +19,2% |
| Górna Wilda | 11 892 zł/m² | 6,0% | -3,9% |
| Trójpole | 11 861 zł/m² | 6,0% | +19,7% |
| Wola | 11 806 zł/m² | 6,0% | +9,5% |
| Wilczy Młyn | 11 696 zł/m² | 6,1% | +11,9% |
| Junikowo | 11 657 zł/m² | 6,1% | +6,8% |
| Sołacz | 11 611 zł/m² | 6,1% | +7,3% |
| Rynek Wildecki | 11 438 zł/m² | 6,2% | -4,3% |
| Wilda | 11 402 zł/m² | 6,2% | -1,8% |
| Wierzbięcice | 11 332 zł/m² | 6,2% | -10,8% |
| Podolany | 11 264 zł/m² | 6,3% | +10,1% |
| Stare Miasto | 11 191 zł/m² | 6,3% | -11,3% |
| Starołęka Mała | 11 149 zł/m² | 6,4% | +1,1% |
| Nowe Miasto | 11 111 zł/m² | 6,4% | +2,5% |
| Rybaki | 11 110 zł/m² | 6,4% | -0,3% |
| Naramowickie Osiedle | 11 095 zł/m² | 6,4% | -2,3% |
| Górczyn | 10 899 zł/m² | 6,5% | +10,9% |
| Czarna Rola | 10 839 zł/m² | 6,5% | -4,5% |
| Rataje | 10 833 zł/m² | 6,5% | +2,6% |
| Winogrady | 10 761 zł/m² | 6,6% | -10,2% |
| Naramowice | 10 608 zł/m² | 6,7% | +5,0% |
| Raszyn | 10 601 zł/m² | 6,7% | +0,3% |
| Bonin | 10 550 zł/m² | 6,7% | +0,1% |
| Obrzyca | 10 546 zł/m² | 6,7% | -10,4% |
| Golęcin | 10 466 zł/m² | 6,8% | +1,7% |
| Ogrody | 10 437 zł/m² | 6,8% | +2,4% |
| Ostroróg | 10 327 zł/m² | 6,9% | -0,2% |
| Umultowo | 10 281 zł/m² | 6,9% | +1,0% |
| Starołęka Wielka | 10 157 zł/m² | 7,0% | b.d. |
| Chartowo | 10 089 zł/m² | 7,0% | +2,0% |
| Dolna Wilda | 10 062 zł/m² | 7,0% | -0,6% |
| Piątkowo | 9983 zł/m² | 7,1% | +5,1% |
| Łazarz | 9763 zł/m² | 7,3% | -1,9% |
| Malinów | 9625 zł/m² | 7,4% | -2,6% |
| Rynek Łazarski | 9360 zł/m² | 7,6% | -14,7% |
| Wzgórze Przemysława | 8084 zł/m² | 8,8% | -27,3% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 21 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Poznaniu
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 27 500 zł rocznie (11 mies. × 2500 zł); ryczałt 2338 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 508 128 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,2 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 394 662 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 395 tys. zł
- 2381 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 395 tys. zł
- 2421 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 395 tys. zł
- 2452 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (493 328 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Poznaniu?
5352 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 11 212 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 44 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Poznaniu?
5,1% netto rocznie (6,1% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Poznaniu: mediana czynszu ofertowego 2500 zł (z 5352 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 493 328 zł (mediana transakcyjna GUS 11 212 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 20 latach z samego czynszu.
Najem w Poznaniu czy lokata?
+0,2% - tyle wynosi różnica między najmem netto (5,1%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Poznaniu?
5,9% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (29 m², czynsz 1900 zł, zakup 325 148 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Poznaniu. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 5,9%; 2 pokoje: 5,1%; 3 pokoje: 4,2%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Poznaniu czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
2521 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 493 328 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2500 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -5091 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 1,6%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.