Rentowność najmu w Bydgoszczy: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
6,3% netto rocznie (7,6% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Bydgoszczy: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 1722 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 333 564 zł (mediana transakcyjna RCN 7942 zł/m² × 42 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 16 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 1,4 pkt proc.
Który segment najmu w Bydgoszczy zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 29 m² | 1600 zł | 230 318 zł | 8,3% | 7,0% | 14 | 899 |
| 2 pokoje | 42 m² | 2100 zł | 333 564 zł | 7,6% | 6,3% | 16 | 1722 |
| 3 pokoje | 59 m² | 2500 zł | 468 578 zł | 6,4% | 5,4% | 19 | 705 |
Gdzie w Bydgoszczy zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
6,3% netto rocznie to najwyższa rentowność najmu wśród 18 miast w zestawieniu finwire (czynsze ofertowe z 17 października 2026, ceny z aktów notarialnych). Drugie miejsce zajmuje Łódź z wynikiem 6,3%. Metr mieszkania kosztuje w Bydgoszczy równowartość 12,5 roku czynszu za ten metr.
44,9% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Bydgoszczy według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Bocianowo kosztuje 9761 zł/m², Pałcz 6736 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (53 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Pałcz daje ok. 9,4% brutto rocznie, a w obszarze Bocianowo 6,5%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
6638 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Bydgoszczy z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Sandomierska (6638 zł/m²), Gdańska (6736 zł/m²), Śląska (6889 zł/m²), Wojciecha Łochowskiego (6900 zł/m²) i C.Skłodowskiej (6932 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Sandomierska daje ok. 9,6% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Gajowa (11 098 zł/m²), 5,7%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
4,0% mieszkań kupionych w Bydgoszczy w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 9. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Biedaszkowo (10,2%).
12,3% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Bydgoszczy (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 2. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Bocianowo | 9761 zł/m² | 6,5% | +5,6% |
| Czyżkówko | 9565 zł/m² | 6,6% | +13,1% |
| Szwederowo | 9503 zł/m² | 6,7% | +24,9% |
| Czarnówko | 9388 zł/m² | 6,8% | +8,7% |
| Bielice | 9130 zł/m² | 7,0% | +20,4% |
| Bartodzieje Wielkie | 8929 zł/m² | 7,1% | +8,1% |
| Skrzetusko | 8678 zł/m² | 7,3% | +17,7% |
| Fordonek | 8677 zł/m² | 7,3% | b.d. |
| Rupienica | 8552 zł/m² | 7,4% | +10,0% |
| Bielawy | 8294 zł/m² | 7,7% | +10,7% |
| Fordon | 8290 zł/m² | 7,7% | +8,2% |
| Kapuściska | 8108 zł/m² | 7,8% | +5,9% |
| Suszyn | 8088 zł/m² | 7,9% | +2,6% |
| Osiedle Leśne | 8049 zł/m² | 7,9% | +9,2% |
| Okole | 7954 zł/m² | 8,0% | -7,7% |
| Bartodzieje Małe | 7851 zł/m² | 8,1% | +5,2% |
| Biedaszkowo | 7829 zł/m² | 8,1% | -5,6% |
| Wilczak | 7796 zł/m² | 8,2% | +4,0% |
| Zofin | 7013 zł/m² | 9,1% | +8,8% |
| Pałcz | 6736 zł/m² | 9,4% | -7,2% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 28 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Bydgoszczy
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 23 100 zł rocznie (11 mies. × 2100 zł); ryczałt 1964 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 343 571 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada wyżej o 0,8 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 266 851 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 267 tys. zł
- 1610 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 267 tys. zł
- 1637 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 267 tys. zł
- 1658 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (333 564 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Bydgoszczy?
1722 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 7942 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 42 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 536 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Bydgoszczy?
6,3% netto rocznie (7,6% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Bydgoszczy: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 1722 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 333 564 zł (mediana transakcyjna RCN 7942 zł/m² × 42 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 16 latach z samego czynszu.
Najem w Bydgoszczy czy lokata?
+1,4% - tyle wynosi różnica między najmem netto (6,3%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Bydgoszczy?
7,0% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (29 m², czynsz 1600 zł, zakup 230 318 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Bydgoszczy. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 7,0%; 2 pokoje: 6,3%; 3 pokoje: 5,4%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Bydgoszczy czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
1705 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 333 564 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2100 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to 680 zł rocznie, czyli najemca spłaca kredyt z nadwyżką. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 7,0%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.