Rentowność najmu w Bydgoszczy: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
6,4% netto rocznie (7,7% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Bydgoszczy: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 1375 ofert, 02.09.2026) wobec zakupu za 328 944 zł (mediana transakcyjna GUS 7832 zł/m² × 42 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 16 latach. Najlepsza lokata daje 5,25% (Nest Bank), czyli 4,25% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 2,2 pkt proc.
Który segment najmu w Bydgoszczy zarabia najlepiej?
Cena zakupu = mediana GUS za m² × typowy metraż ofert danego segmentu; czynsz = mediana ofert. Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 28 m² | 1600 zł | 219 296 zł | 8,8% | 7,3% | 14 | 786 |
| 2 pokoje | 42 m² | 2100 zł | 328 944 zł | 7,7% | 6,4% | 16 | 1375 |
| 3 pokoje | 58 m² | 2500 zł | 454 256 zł | 6,6% | 5,5% | 18 | 573 |
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Bydgoszczy
Na start kalkulator ma wpisane dane segmentu 2 pokoje (cena według mediany GUS, czynsz według mediany ofert). Dodaj koszty, pustostan i kredyt (domyślnie WIBOR 3M + mediana marży z aktualnych ofert banków), a zobaczysz przepływ po racie i zwrot z gotówki.
- Przychód: 23 100 zł rocznie (11 mies. × 2100 zł); ryczałt 1964 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 338 812 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 5,25% (Nest Bank), po podatku Belki 4,25%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada wyżej o 1,5 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 263 155 zł (80% ceny)
Oferty ze zmiennym oprocentowaniem i najniższym RRSO (rzeczywistą roczną stopą oprocentowania) spośród ofert banków, stan na 02.09.2026. Rata policzona dla 263 155 zł na 25 lat według oprocentowania nominalnego oferty. Banki oceniają zdolność kredytową przy zakupie pod wynajem ostrożniej - przychód z czynszu uwzględniają tylko częściowo i tylko na podstawie zawartej umowy najmu.
- RRSO
- 5,81%
- Marża
- 1,85%
- Rata przy 263 tys. zł
- 1641 zł
- RRSO
- 5,85%
- Marża
- 1,89%
- Rata przy 263 tys. zł
- 1648 zł
- RRSO
- 5,90%
- Marża
- 1,90%
- Rata przy 263 tys. zł
- 1656 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast najemcy? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (328 944 zł) na lokacie: 4,25% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 02.09.2026.
- Oprocentowanie
- 5,25%
- Okres
- 3M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,50%
- Okres
- 3M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,80%
- Okres
- 3M
- Kwota
- od 5000 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Obligacje skarbowe jako punkt odniesienia
COI (4-letnie)
4,75% w pierwszym roku (emisja 2026-09), po Belce 3,85%. Policz w kalkulatorze obligacji
DOR (2-letnie)
4,15% w pierwszym roku (emisja 2026-09), po Belce 3,36%. Policz w kalkulatorze obligacji
EDO (10-letnie)
5,35% w pierwszym roku (emisja 2026-09), po Belce 4,33%. Policz w kalkulatorze obligacji
ROR (roczne)
4,00% w pierwszym roku (emisja 2026-09), po Belce 3,24%. Policz w kalkulatorze obligacji
TOS (3-letnie)
4,40% w pierwszym roku (emisja 2026-09), po Belce 3,56%. Policz w kalkulatorze obligacji
Jak liczymy rentowność w Bydgoszczy?
1. Czynsz
Mediana 1375 ofert (2 pokoje) w Bydgoszczy z 10 portali ogłoszeniowych po usunięciu duplikatów (stan na 02.09.2026). Cena ofertowa jest zwykle 5-15% wyższa niż czynsz w umowie, więc wynik jest raczej zawyżony niż ostrożny - w kalkulatorze możesz wpisać własny czynsz.
2. Zakup
7832 zł/m² to mediana transakcyjna z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości GUS (RCiWN) na rynku wtórnym (Q1 2026); pomnożona przez 42 m² typowego metrażu daje cenę zakupu. Rynek pierwotny i lokalizacja premium zmieniają wynik - użyj kalkulatora.
3. Netto
Brutto × 11/12 (miesiąc pustostanu) × (1 - ryczałt 8,5%). Kalkulator dokłada koszty transakcyjne, roczne koszty właściciela i kredyt.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: GUS RCiWN. Lokaty i kredyty: bieżące oferty banków, aktualizowane dwa razy dziennie. Podatki: ryczałt od przychodów z najmu - art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, podatek Belki - art. 30a ustawy o PIT.
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Bydgoszczy?
6,4% netto rocznie (7,7% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Bydgoszczy: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 1375 ofert, 02.09.2026) wobec zakupu za 328 944 zł (mediana transakcyjna GUS 7832 zł/m² × 42 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 16 latach z samego czynszu.
Najem w Bydgoszczy czy lokata?
+2,2% - tyle wynosi różnica między najmem netto (6,4%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,25%; oprocentowanie 5,25%, Nest Bank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Bydgoszczy?
7,3% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (28 m², czynsz 1600 zł, zakup 219 296 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Bydgoszczy. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 7,3%; 2 pokoje: 6,4%; 3 pokoje: 5,5%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Bydgoszczy czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
1659 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 328 944 zł, oprocentowanie 5,77% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2100 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to 1232 zł rocznie, czyli najemca spłaca kredyt z nadwyżką. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 7,9%.
Skąd pochodzą dane?
Czynsze: znajdznajem.pl (10 portali ogłoszeniowych, bez duplikatów, licencja CC BY 4.0), aktualizowane co rano. Ceny mieszkań: GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, mediana transakcyjna za m² na rynku wtórnym (Q1 2026). Lokaty i kredyty: bieżące oferty banków (stan na 02.09.2026). Ryczałt i podatek Belki: stawki z ustaw, sprawdzane co roku.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.