Rentowność najmu w Lublinie: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
5,2% netto rocznie (6,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Lublinie: mediana czynszu ofertowego 2200 zł (z 2549 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 427 334 zł (mediana transakcyjna GUS 9938 zł/m² × 43 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 19 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 0,3 pkt proc.
Który segment najmu w Lublinie zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 30 m² | 1900 zł | 298 140 zł | 7,6% | 6,4% | 16 | 1121 |
| 2 pokoje | 43 m² | 2200 zł | 427 334 zł | 6,2% | 5,2% | 19 | 2549 |
| 3 pokoje | 54 m² | 1900 zł | 536 652 zł | 4,2% | 3,6% | 28 | 1659 |
Gdzie w Lublinie zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
8. miejsce na 18 miast zajmuje Lublin z rentownością 5,2% netto rocznie (przy zakupie po medianie transakcyjnej i czynszu z mediany ofert z 17 października 2026). W zestawieniu wyżej jest Zielona Góra (5,3%), niżej Poznań (5,1%).
69,4% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Lublinie według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Czechów-Kolonia kosztuje 13 323 zł/m², Tatary 7866 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (56 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Tatary daje ok. 8,5% brutto rocznie, a w obszarze Czechów-Kolonia 5,0%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
7777 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Lublinie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Odlewnicza (7777 zł/m²), Motorowa (7968 zł/m²), Hutnicza (8190 zł/m²), Żelazowej Woli (8308 zł/m²) i Niepodległości (8608 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Odlewnicza daje ok. 8,6% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Kwarcowa (13 238 zł/m²), 5,1%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
4,1% mieszkań kupionych w Lublinie w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 7. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Sierakowszczyzna (14,1%).
0,2% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Lublinie (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 15. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Czechów-Kolonia | 13 323 zł/m² | 5,0% | b.d. |
| Czechówka Dolna | 12 235 zł/m² | 5,5% | -4,9% |
| Świstanówka | 12 000 zł/m² | 5,6% | b.d. |
| Węglinek | 11 671 zł/m² | 5,8% | +1,8% |
| Bielszczyzna | 11 416 zł/m² | 5,9% | +8,7% |
| Kolonia Sławinek | 11 248 zł/m² | 6,0% | +3,5% |
| Wrotków | 11 047 zł/m² | 6,1% | +6,5% |
| Rudnik | 10 990 zł/m² | 6,1% | +0,1% |
| Felin | 10 761 zł/m² | 6,2% | +3,8% |
| Majdan Wrotkowski | 10 612 zł/m² | 6,3% | -0,1% |
| Bronowice | 10 543 zł/m² | 6,4% | +4,6% |
| Rury Brygidkowskie | 10 073 zł/m² | 6,7% | +5,8% |
| Wyścigi | 9882 zł/m² | 6,8% | -1,4% |
| Śródmieście | 9787 zł/m² | 6,9% | -2,1% |
| Bursaki | 9787 zł/m² | 6,9% | b.d. |
| Nowy Kośminek | 9735 zł/m² | 6,9% | -1,4% |
| Wieniawka | 9701 zł/m² | 6,9% | +2,3% |
| Czechówka Górna-Kolonia | 9457 zł/m² | 7,1% | +1,9% |
| Poczekajka | 9395 zł/m² | 7,2% | +0,7% |
| Czuby | 9348 zł/m² | 7,2% | +1,5% |
| Rury Jezuickie | 9328 zł/m² | 7,2% | -5,2% |
| Czechówka Górna | 9207 zł/m² | 7,3% | +6,9% |
| Rury Świętoduskie | 9083 zł/m² | 7,4% | -1,2% |
| Rury Bonifraterskie | 9022 zł/m² | 7,4% | +0,1% |
| Rury Wizytkowskie | 8975 zł/m² | 7,5% | -1,9% |
| Piorunówka | 8962 zł/m² | 7,5% | b.d. |
| Sierakowszczyzna | 8848 zł/m² | 7,6% | -0,4% |
| Czwartek | 8820 zł/m² | 7,6% | -10,8% |
| Czechów Górny | 8732 zł/m² | 7,7% | -4,5% |
| Majdan Tatarski | 8518 zł/m² | 7,9% | +2,9% |
| Tatary | 7866 zł/m² | 8,5% | +1,1% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 11 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Lublinie
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 24 200 zł rocznie (11 mies. × 2200 zł); ryczałt 2057 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 440 154 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,2 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 341 867 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 342 tys. zł
- 2063 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 342 tys. zł
- 2097 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 342 tys. zł
- 2124 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (427 334 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Lublinie?
2549 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 9938 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 43 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Lublinie?
5,2% netto rocznie (6,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Lublinie: mediana czynszu ofertowego 2200 zł (z 2549 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 427 334 zł (mediana transakcyjna GUS 9938 zł/m² × 43 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 19 latach z samego czynszu.
Najem w Lublinie czy lokata?
+0,3% - tyle wynosi różnica między najmem netto (5,2%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Lublinie?
6,4% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (30 m², czynsz 1900 zł, zakup 298 140 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Lublinie. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 6,4%; 2 pokoje: 5,2%; 3 pokoje: 3,6%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Lublinie czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
2184 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 427 334 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2200 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -4064 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 2,0%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.