Rentowność najmu w Katowicach: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
6,0% netto rocznie (7,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Katowicach: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 2491 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 351 076 zł (mediana transakcyjna RCN 7979 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 17 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 1,1 pkt proc.
Który segment najmu w Katowicach zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 28 m² | 1600 zł | 223 412 zł | 8,6% | 7,2% | 14 | 1585 |
| 2 pokoje | 44 m² | 2100 zł | 351 076 zł | 7,2% | 6,0% | 17 | 2491 |
| 3 pokoje | 59 m² | 2500 zł | 470 761 zł | 6,4% | 5,3% | 19 | 1139 |
Gdzie w Katowicach zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
6,0% netto rocznie daje Katowice 3. miejsce na 18 miast w zestawieniu finwire - to czołówka, w której czynsz najszybciej odrabia cenę zakupu. Wyżej jest Łódź (6,3%), niżej Olsztyn (5,9%). Metr kosztuje tu 12,8 roku czynszu.
114,2% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze w Katowicach według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Dolina Trzech Stawów kosztuje 11 661 zł/m², Szopienice 5445 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (52 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Szopienice daje ok. 11,5% brutto rocznie, a w obszarze Dolina Trzech Stawów 5,4%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
5802 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic w Katowicach z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Zamkowa (5802 zł/m²), Przedwiośnie (6287 zł/m²), Karliczka (6537 zł/m²), Świdnicka (6608 zł/m²) i Miła (6649 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Zamkowa daje ok. 10,8% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Zabrska (17 124 zł/m²), 3,6%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
6,9% mieszkań kupionych w Katowicach w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - najwyższy udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Zawodzie (14,6%).
2,9% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra w Katowicach (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 13. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Dolina Trzech Stawów | 11 661 zł/m² | 5,4% | +1,2% |
| Karbowa | 11 429 zł/m² | 5,5% | +25,5% |
| Kolonia Agnieszki | 10 886 zł/m² | 5,7% | +11,5% |
| Kostuchna | 10 697 zł/m² | 5,8% | +10,1% |
| Bederowiec | 10 077 zł/m² | 6,2% | +23,7% |
| Ochojec | 10 029 zł/m² | 6,2% | +9,2% |
| Kokociniec | 10 005 zł/m² | 6,2% | +3,9% |
| Koszutka | 9994 zł/m² | 6,2% | -8,0% |
| Dąb | 9755 zł/m² | 6,4% | -10,4% |
| Brynów | 9703 zł/m² | 6,4% | +4,3% |
| Józefowiec | 9658 zł/m² | 6,5% | +3,0% |
| Piotrowice | 9609 zł/m² | 6,5% | +15,4% |
| Ligota | 9251 zł/m² | 6,7% | +3,9% |
| Bogucice | 8060 zł/m² | 7,7% | -32,8% |
| Załęska Hałda | 7832 zł/m² | 8,0% | +6,8% |
| Wełnowiec | 7218 zł/m² | 8,6% | -1,4% |
| Dąbrówka Mała | 7014 zł/m² | 8,9% | +14,5% |
| Zawodzie | 6961 zł/m² | 9,0% | -10,4% |
| Nikiszowiec | 6940 zł/m² | 9,0% | -5,2% |
| Giszowiec | 6888 zł/m² | 9,1% | -1,4% |
| Załęże | 6728 zł/m² | 9,3% | +4,1% |
| Janów | 5715 zł/m² | 10,9% | b.d. |
| Burowiec | 5698 zł/m² | 11,0% | -13,8% |
| Szopienice | 5445 zł/m² | 11,5% | -11,4% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 2 października 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem w Katowicach
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 23 100 zł rocznie (11 mies. × 2100 zł); ryczałt 1964 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 361 608 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada wyżej o 0,5 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 280 861 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 281 tys. zł
- 1695 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 281 tys. zł
- 1723 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 281 tys. zł
- 1745 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (351 076 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu w Katowicach?
2491 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 7979 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 44 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 597 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Katowicach?
6,0% netto rocznie (7,2% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania w Katowicach: mediana czynszu ofertowego 2100 zł (z 2491 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 351 076 zł (mediana transakcyjna RCN 7979 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 17 latach z samego czynszu.
Najem w Katowicach czy lokata?
+1,1% - tyle wynosi różnica między najmem netto (6,0%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować w Katowicach?
7,2% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (28 m², czynsz 1600 zł, zakup 223 412 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów w Katowicach. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 7,2%; 2 pokoje: 6,0%; 3 pokoje: 5,3%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy w Katowicach czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
1794 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 351 076 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2100 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -394 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 5,6%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.