Rentowność najmu we Wrocławiu: ile zarabia mieszkanie na wynajem?
5,1% netto rocznie (6,0% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu: mediana czynszu ofertowego 2750 zł (z 9186 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 545 908 zł (mediana transakcyjna RCN 12 407 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się z czynszu po około 20 latach. Najlepsza lokata daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku Belki - najem wypada wyżej o 0,2 pkt proc.
Który segment najmu we Wrocławiu zarabia najlepiej?
Kliknij segment, żeby przenieść jego liczby do kalkulatora.
| Segment | Metraż | Czynsz (mediana) | Zakup | Brutto | Netto | Zwrot (lata) | Oferty |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kawalerka / 1 pokój | 29 m² | 2200 zł | 359 803 zł | 7,3% | 6,2% | 16 | 4535 |
| 2 pokoje | 44 m² | 2750 zł | 545 908 zł | 6,0% | 5,1% | 20 | 9186 |
| 3 pokoje | 56 m² | 3100 zł | 694 792 zł | 5,4% | 4,5% | 22 | 4942 |
Gdzie we Wrocławiu zakup pod wynajem najmniej obciąża zwrot?
11. miejsce na 18 miast zajmuje Wrocław z rentownością 5,1% netto rocznie (przy zakupie po medianie transakcyjnej i czynszu z mediany ofert z 17 października 2026). W zestawieniu wyżej jest Toruń (5,1%), niżej Gdańsk (4,9%).
124,9% dzieli cenę metra w najdroższym i najtańszym obszarze we Wrocławiu według aktów notarialnych z okresu II kw. 2025 - I kw. 2026: Zacisze kosztuje 21 239 zł/m², Marszowice 9444 zł/m². Przy czynszu z mediany miasta (66 zł za metr miesięcznie) zakup w obszarze Marszowice daje ok. 8,4% brutto rocznie, a w obszarze Zacisze 3,7%. Rachunek zakłada ten sam czynsz za metr w całym mieście - w kalkulatorze poniżej można wpisać czynsz dla konkretnej lokalizacji.
8768 zł/m² to najniższa mediana ceny metra wśród ulic we Wrocławiu z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najtańsze ulice: Ignacego Mościckiego (8768 zł/m²), Szczęśliwa (9080 zł/m²), Trzebnicka (9356 zł/m²), Stefana Żeromskiego (9744 zł/m²) i Norberta Barlickiego (9824 zł/m²). Przy czynszu z mediany miasta zakup po medianie ulicy Ignacego Mościckiego daje ok. 9,0% brutto rocznie, a na najdroższej ulicy, Księcia Witolda (21 172 zł/m²), 3,7%. Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
4,2% mieszkań kupionych we Wrocławiu w ostatnich czterech kwartałach trafiło do firm (akty RCN ze znanym typem nabywcy), wobec 3,4% w całej Polsce. Kupujących instytucjonalnych jest tu więcej niż przeciętnie w kraju - 6. udział wśród 17 miast. Najwyższy udział firm wśród nabywców ma obszar Plac Grunwaldzki (12,7%).
4,2% wyniósł roczny wzrost mediany ceny metra we Wrocławiu (I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej) - 11. tempo wśród 16 miast. Przy niezmienionym czynszu każdy kolejny zakup po wyższej cenie obniża rentowność nowej inwestycji, a dotychczasowym właścicielom podnosi wartość mieszkania.
| Obszar | Mediana ceny | Brutto rocznie | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Zacisze | 21 239 zł/m² | 3,7% | b.d. |
| Plac Grunwaldzki | 15 709 zł/m² | 5,0% | +4,5% |
| Bartoszewice | 15 293 zł/m² | 5,2% | +13,6% |
| Kleczków | 15 220 zł/m² | 5,2% | +2,5% |
| Rakowiec | 14 801 zł/m² | 5,4% | +36,7% |
| Swojczyce | 14 679 zł/m² | 5,4% | +4,1% |
| Popowice | 14 361 zł/m² | 5,5% | +1,9% |
| Fabryczna | 14 206 zł/m² | 5,6% | +24,0% |
| Tarnogaj | 13 824 zł/m² | 5,7% | -4,0% |
| Krzyki | 13 740 zł/m² | 5,8% | +6,8% |
| Złotniki | 13 171 zł/m² | 6,0% | +6,7% |
| Klecina | 13 086 zł/m² | 6,1% | +6,6% |
| Poświętne | 12 955 zł/m² | 6,1% | +18,9% |
| Sołtysowice | 12 952 zł/m² | 6,1% | -0,2% |
| Grabiszyn | 12 892 zł/m² | 6,1% | +8,0% |
| Biskupin | 12 889 zł/m² | 6,1% | +7,4% |
| Partynice | 12 710 zł/m² | 6,2% | -3,7% |
| Brochów | 12 690 zł/m² | 6,2% | +9,9% |
| Osobowice | 12 602 zł/m² | 6,3% | b.d. |
| Księże Małe | 12 562 zł/m² | 6,3% | b.d. |
| Muchobór Wielki | 12 524 zł/m² | 6,3% | +2,8% |
| Huby | 12 509 zł/m² | 6,3% | -0,4% |
| Borek | 12 421 zł/m² | 6,4% | 0,0% |
| Jagodno | 12 379 zł/m² | 6,4% | +21,2% |
| Sępolno | 12 352 zł/m² | 6,4% | +0,9% |
| Gaj | 12 340 zł/m² | 6,4% | -2,1% |
| Pracze Odrzańskie | 12 323 zł/m² | 6,4% | +23,4% |
| Oporów | 12 141 zł/m² | 6,5% | -1,3% |
| Ołtaszyn | 12 060 zł/m² | 6,6% | -0,7% |
| Południe | 12 023 zł/m² | 6,6% | -0,5% |
| Maślice | 11 989 zł/m² | 6,6% | +1,8% |
| Stabłowice | 11 984 zł/m² | 6,6% | +4,3% |
| Różanka | 11 944 zł/m² | 6,6% | +1,2% |
| Kowale | 11 914 zł/m² | 6,6% | +1,0% |
| Gądów Mały | 11 820 zł/m² | 6,7% | -1,7% |
| Zakrzów | 11 810 zł/m² | 6,7% | +3,9% |
| Wojszyce | 11 697 zł/m² | 6,8% | -2,1% |
| Bieńkowice | 11 515 zł/m² | 6,9% | +28,4% |
| Nowy Dwór | 11 465 zł/m² | 6,9% | +0,2% |
| Śródmieście | 11 440 zł/m² | 6,9% | +3,2% |
| Psie Pole | 11 192 zł/m² | 7,1% | +1,2% |
| Lipa Piotrowska | 11 114 zł/m² | 7,1% | +22,2% |
| Pilczyce | 11 022 zł/m² | 7,2% | -2,9% |
| Żerniki | 11 000 zł/m² | 7,2% | +5,3% |
| Wojnów | 10 968 zł/m² | 7,2% | b.d. |
| Zgorzelisko | 10 858 zł/m² | 7,3% | +13,6% |
| Karłowice | 10 654 zł/m² | 7,4% | -10,4% |
| Kozanów | 10 455 zł/m² | 7,6% | -2,3% |
| Muchobór Mały | 9616 zł/m² | 8,2% | b.d. |
| Marszowice | 9444 zł/m² | 8,4% | +17,1% |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 17 września 2026; czynsze z 17 października 2026; obszary od 30 aktów.
Kalkulator: mieszkanie na wynajem we Wrocławiu
Start: segment 2 pokoje, kredyt na WIBOR 3M i medianie marży banków.
- Przychód: 30 250 zł rocznie (11 mies. × 2750 zł); ryczałt 2571 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 562 285 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,2 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Czy czynsz spłaci kredyt? Oferty na 436 726 zł (80% ceny)
Najniższe RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) wśród ofert ze zmienną stopą, stan na 17.10.2026; rata na 25 lat.
- RRSO
- 5,45%
- Marża
- 1,79%
- Rata przy 437 tys. zł
- 2635 zł
- RRSO
- 5,63%
- Marża
- 1,96%
- Rata przy 437 tys. zł
- 2679 zł
- RRSO
- 5,77%
- Marża
- 2,09%
- Rata przy 437 tys. zł
- 2713 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Co zamiast wynajmu? Najlepsze lokaty na tę samą gotówkę
Ta sama gotówka (545 908 zł) na lokacie: 4,86% netto po podatku Belki, bez pustostanu i remontów. Oferty banków, stan na 17.10.2026.
- Oprocentowanie
- 6,00%
- Okres
- 6M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 4,15%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 1000 zł
- Oprocentowanie
- 3,70%
- Okres
- 12M
- Kwota
- od 100 zł
Linki „Sprawdź ofertę” prowadzą do partnerów, od których możemy otrzymać prowizję. Kolejność wynika wyłącznie z parametrów oferty. Szczegóły: jak finansujemy portal.
Jak liczona jest rentowność najmu we Wrocławiu?
9186 ofert najmu (2 pokoje) z 17.10.2026 wyznacza czynsz, a 12 407 zł/m² z aktów notarialnych za Q1 2026 razy 44 m² - cenę zakupu. Netto uwzględnia miesiąc pustostanu i ryczałt 8,5%. Pełne założenia: metodologia rentowności najmu.
Czynsze: znajdznajem.pl (CC BY 4.0). Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, ceny z aktów notarialnych, 1453 aktów notarialnych).
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem we Wrocławiu?
5,1% netto rocznie (6,0% brutto) daje najem 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu: mediana czynszu ofertowego 2750 zł (z 9186 ofert, 17.10.2026) wobec zakupu za 545 908 zł (mediana transakcyjna RCN 12 407 zł/m² × 44 m²), po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Nakład zwraca się po około 20 latach z samego czynszu.
Najem we Wrocławiu czy lokata?
+0,2% - tyle wynosi różnica między najmem netto (5,1%) a najlepszą lokatą po podatku Belki (4,86%; oprocentowanie 6,00%, VeloBank). Przy lokacie nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy; najem daje za to udział w zmianach cen mieszkań, którego to porównanie nie uwzględnia.
Kawalerka czy 2 pokoje - co lepiej wynajmować we Wrocławiu?
6,2% netto daje segment kawalerka / 1 pokój (29 m², czynsz 2200 zł, zakup 359 803 zł) - to najwyższy wynik spośród segmentów we Wrocławiu. Wszystkie segmenty - kawalerka / 1 pokój: 6,2%; 2 pokoje: 5,1%; 3 pokoje: 4,5%. Mniejsze mieszkania mają wyższy czynsz za m², ale częstszą rotację najemców.
Czy we Wrocławiu czynsz pokrywa ratę kredytu na mieszkanie pod wynajem?
2790 zł wynosi rata kredytu na 80% ceny mieszkania (cena 545 908 zł, oprocentowanie 5,91% = WIBOR 3M + mediana marży, 25 lat) wobec czynszu 2750 zł - przepływ po racie, podatku i pustostanie to -5800 zł rocznie, czyli właściciel dopłaca do kredytu. Zwrot z gotówki (wkładu własnego) po odsetkach: 1,5%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.